دليل الإيجار السكني والتجاري والإعفاءات والحساب والإقرار الضريبي

إذا كنت تعيش خارج تركيا وتؤجر عقارًا فيها، فقد تكون ملزمًا بدفع ضريبة في تركيا حتى لو لم تدخل البلاد خلال السنة. لكن طريقة حساب الضريبة وتقديم الإقرار تختلف باختلاف إقامتك الضريبية، واستعمال العقار، وصفة المستأجر، وما إذا كان الإيجار قد خضع للاقتطاع من المنبع.

أهم ما يجب معرفته لعام 2026: يبلغ إعفاء الإيجار السكني 58,000 ليرة تركية من دخل سنة 2026 عند استيفاء شروطه. أما الإقرار الذي قُدم في مارس 2026 فكان متعلقًا بدخل سنة 2025، وإعفاؤه 47,000 ليرة. وبالنسبة إلى غير المقيم، فإن الإيجار الذي خضع كاملًا للاقتطاع الضريبي في تركيا لا يُدرج عادةً في الإقرار السنوي، ولو تجاوز الحدود المتداولة في الشروحات الخاصة بالمقيمين.

يشرح هذا الدليل وضع الأفراد غير المقيمين ضريبيًا في تركيا، الذين يؤجرون عقارات مملوكة لهم خارج إطار منشأة تجارية. أما عقارات الشركات، والتشغيل الفندقي، والتأجير السياحي المنظم تجاريًا، فتحتاج إلى معالجة مختلفة. 
اقرأ أيضًا: من الاستلام إلى التأجير: جدول زمني لإدارة شقتك في إسطنبول وأنت خارج تركيا

أولًا من يُعد غير مقيم ضريبيًا في تركيا

المصطلح التركي هو Dar Mükellef، ويعني الخضوع الضريبي المحدود. يخضع صاحبه في تركيا، من حيث الأصل، للدخل ذي المصدر التركي، ومنه إيجار العقار الموجود داخل تركيا.

وبموجب المواد 3 إلى 7 من قانون ضريبة الدخل، تتحدد الإقامة الضريبية وفق عناصر منها:

• وجود موطن أو محل إقامة مستقر في تركيا.
• الإقامة بصورة مستمرة لأكثر من ستة أشهر خلال السنة التقويمية، مع عدم اعتبار المغادرات المؤقتة انقطاعًا لهذه المدة.
• استثناءات قانونية لبعض الأجانب الموجودين لأغراض مؤقتة، مثل أعمال أو مهام محددة، أو الدراسة أو العلاج أو السفر، وفق شروطها.
• أحكام اتفاقية منع الازدواج الضريبي عند اعتبار الشخص مقيمًا في دولتين.

لذلك، لا يكفي امتلاك عقار أو بطاقة إقامة تركية، ولا حمل جنسية أجنبية، لتقرير الوضع الضريبي منفردًا. كما أن عبارة «أقل من 183 يومًا» ليست اختبارًا قانونيًا كاملًا يصلح لكل حالة. وقد يكون المواطن التركي المقيم فعليًا في الخارج خاضعًا لأحكام غير المقيم، مع وجود استثناءات تتعلق بعمله وارتباطه بجهات تركية.

الخطوة العملية: قبل اختيار نموذج الإقرار، اطلب من المحاسب تثبيت صفتك الضريبية للسنة المعنية. إذا تغير مكان إقامتك خلال السنة، أو كانت لك روابط قوية بدولتين، فيجب مراجعة الوقائع والاتفاقية ذات الصلة. 

اقرأ أيضًا: الجنسية التركية والإقامة الضريبية في تركيا 2026 | دليل المستثمر

ثانيًا أي سنة ضريبية نقصد عندما نقول 2026

السنة التي تحقق فيها الدخل ليست بالضرورة سنة تقديم الإقرار.

البند	دخل سنة 2025	دخل سنة 2026
الفترة التي يتعلق بها الدخل	1 يناير إلى 31 ديسمبر 2025	1 يناير إلى 31 ديسمبر 2026
الإعفاء السكني عند توافر الشروط	47,000 ليرة	58,000 ليرة
حد الدخل الإجمالي المرتبط بفقدان الإعفاء السكني	1,200,000 ليرة	1,500,000 ليرة
بدء شريحة 15%	حتى 158,000 ليرة من الوعاء	حتى 190,000 ليرة من الوعاء
فترة الإقرار السنوي المعتادة	مارس 2026	مارس 2027
دفع ضريبة الدخل السنوية	مارس ويوليو 2026	مارس ويوليو 2027 وفق القواعد الحالية

 

أكدت إدارة الإيرادات التركية أن إقرار دخل 2025 كان يُقدّم بين 1 و31 مارس 2026، وأن القسط الأول مع رسم دمغة الإقرار يستحق بحلول 31 مارس 2026، والثاني بحلول 31 يوليو 2026.

أما دخل 2026 فتُطبّق عليه حدود وشرائح 2026، ولو قُدم إقراره في 2027. ويجب مراجعة تقويم GİB عند بدء موسم إقرارات 2027، لأن العطلات والتمديدات الرسمية قد تؤثر في اليوم النهائي. لا يجوز استخدام إعفاء 2027 أو شرائحه تلقائيًا لحساب ضريبة دخل 2026.

ثالثًا الفرق بين الإيجار السكني والتجاري لغير المقيم

الحالة المعتادة	المعالجة الأساسية
مسكن مؤجر لفرد للاستخدام السكني، دون اقتطاع	يُفحص الإعفاء السكني، ثم يقدم الإقرار إذا وجب
مكتب أو محل مؤجر لجهة ملزمة بالاقتطاع، وقد خضع كامل الإيجار للاقتطاع التركي	لا يُقدّم عنه إقرار سنوي لغير المقيم، ولا يضاف إلى إقرار دخل آخر
إيجار لم يخضع للاقتطاع ولا ينطبق عليه إعفاء	يجب على غير المقيم التصريح به مهما كان مقداره
عقار مستخدم جزئيًا للسكن وجزئيًا للعمل، مع مستأجر ملزم بالاقتطاع	قد يخضع كامل الإيجار للاقتطاع، ويجب فحص الاستخدام والعقد
تأجير سياحي قصير الأجل أو نشاط منظم تجاريًا	لا يُفترض انطباق قواعد الإيجار الشخصي المعتاد عليه

 

تنبيه مهم: لا تُطبّق على غير المقيم تلقائيًا عتبة 400,000 ليرة لعام 2026 الخاصة ببعض إيرادات المقيم الخاضعة للاقتطاع، ولا عتبة 22,000 ليرة الخاصة ببعض الإيرادات غير المقتطعة وغير المعفاة لدى المقيم. يضع القانون لغير المقيم قواعد مختلفة في المادة 86/2.

كذلك، لا يكفي وصف العقار بأنه «تجاري» لاستنتاج وجود اقتطاع. يجب معرفة الصفة الضريبية للمستأجر والتحقق من تنفيذ الاقتطاع. وبالمقابل، قد يتطلب تأجير مسكن إلى شركة، مثلًا، مراجعة الاقتطاع بدل معاملته تلقائيًا كمسكن مؤجر لفرد.

رابعًا إعفاء الإيجار السكني لعام 2026

تعفي المادة 21 مبلغ 58,000 ليرة من إجمالي الإيراد السنوي السكني لسنة 2026 عند توافر الشروط.

كيف يُطبّق الإعفاء

• إذا لم يتجاوز الإيراد السكني السنوي الحد، وكان الشخص مستحقًا للإعفاء، فلا يلزمه إقرار عن هذا الإيراد وحده.
• إذا تجاوزه، يُخصم الإعفاء من إجمالي الإيراد قبل احتساب المصروفات القابلة للخصم.
• يُمنح الإعفاء مرة واحدة للشخص عن مجموع مساكنه المؤجرة، وليس مرة لكل شقة.
• في الملكية المشتركة، يُنظر إلى حصة كل مالك من الإيراد، ويُفحص استحقاقه للإعفاء على حدة.
• لا يُخصم الإعفاء السكني من إيجار المكتب أو المحل.
• ليس هذا الإعفاء نسبة شهرية، ولا حدًا مستقلًا لكل عقد إيجار.

متى قد يسقط الإعفاء

من الحالات التي تمنع الاستفادة منه:

1. وجوب تقديم إقرار سنوي عن أرباح تجارية أو زراعية أو مهنية وفق القانون.
2. تجاوز الإيراد السكني حد الإعفاء، وتجاوز مجموع الإيرادات الإجمالية ذات الصلة بالاختبار القانوني 1,500,000 ليرة في سنة 2026. يدخل في هذا الاختبار ما يحدده القانون من أجور وإيرادات رأس المال والعقارات وغيرها، حتى إن كان بعضه لا يدرج في الإقرار السنوي.
3. عدم التصريح بالإيراد الواجب التصريح به أو التصريح به ناقصًا، مع مراعاة أحكام التصحيح والإفصاح قبل اكتشاف الإدارة للمخالفة.

ولهذا قد يؤثر الإيجار التجاري التركي المقتطع منه الضريبة في استحقاق الإعفاء السكني، رغم عدم إدراجه في الإقرار السنوي لغير المقيم.

وعند وجود أجور أو مصادر دخل خارج تركيا، يجب تحديد ما يدخل في اختبار الإعفاء بحسب الصفة الضريبية ومصدر الدخل والاتفاقية. لا ينبغي تحويل هذا الاختبار إلى قاعدة غير دقيقة مفادها أن جميع الدخل العالمي لغير المقيم أصبح خاضعًا للضريبة التركية.

اقرأ أيضًا: دليل ضرائب العقارات في تركيا 2026: الأخبار، القوانين والتكاليف للمشترين الأجانب

خامسًا كيف يُحسب صافي دخل الإيجار الخاضع للضريبة

لا تُحسب ضريبة الإقرار السنوي دائمًا على كامل الإيجار المحصل. يسمح القانون بطريقتين للمصروفات، مع تطبيق شروط كل منهما.

الطريقة الأولى خصم مصروفات بنسبة 15 بالمئة

تُعرف باسم Götürü Gider. في الحالة السكنية المستحقة للإعفاء:

1. اجمع إيرادات الإيجار المتعلقة بالسنة.
2. اطرح الإعفاء السكني.
3. اخصم 15% من المبلغ المتبقي بوصفه مصروفات تقديرية.
4. طبّق شرائح ضريبة الدخل على الوعاء بعد بقية الخصومات الجائزة، إن وجدت.

هذا الخصم ليس نسبة الضريبة، ولا يعني أن الضريبة 15% من الإيجار. كذلك لا تُخصم المصروفات الفعلية مرة ثانية إلى جانبه. ومن يختار هذه الطريقة لا يستطيع العودة إلى المصروفات الفعلية قبل مرور سنتين، وتُطبّق طريقة المصروفات المختارة على العقارات ضمن نطاقها، لا بطريقة مختلفة لكل شقة بحسب النتيجة الأفضل.

الطريقة الثانية خصم المصروفات الفعلية

تُعرف باسم Gerçek Gider. وتشمل، ضمن شروط الإثبات والارتباط بالعقار وتحمل المالك للمصروف:

• الإدارة والتأمين والصيانة والإصلاحات الجائزة.
• بعض تكاليف المياه والتدفئة والخدمات التي يدفعها المالك.
• الضرائب والرسوم العقارية المؤهلة للاعتراف بها كمصروف.
• الاستهلاك المحاسبي عند انطباق شروطه، ومعالجة المصروفات الرأسمالية وفق طبيعتها.
• فوائد الاقتراض المتعلقة بالعقار غير السكني، ضمن الضوابط.
• خصم 5% من تكلفة اقتناء مسكن واحد مؤجر، لمدة خمس سنوات تبدأ بسنة الاقتناء، ضمن حدود الإيراد الخاص بذلك المسكن وشروط المادة 74.

تعديل يجب الانتباه إليه: استُبعدت فوائد القروض المتعلقة بالمساكن من الخصم، بموجب القانون 7566، اعتبارًا من الفترات الضريبية التي تبدأ في 1 يناير 2025. لذلك لا تعتمد على مقالات قديمة تسمح بخصم فوائد قرض الشقة السكنية دون هذا القيد. وأصل مبلغ القرض المسدد ليس مصروف إيجار قابلًا للخصم تلقائيًا.

إذا استفدت من الإعفاء السكني، فلا تخصم المصروفات الفعلية كاملة. يُستبعد الجزء المرتبط بالإيراد المعفى، وفق الحساب:

المصروف القابل للخصم = المصروف المؤهل × الإيراد بعد الإعفاء ÷ إجمالي الإيراد.

كما لا يحق لغير المقيم خصم إيجار مسكنه الذي يدفعه في بلد إقامته الأجنبي من إيراد عقاره التركي لمجرد أنه يسكن بالإيجار هناك. ويجب الاحتفاظ بمستندات المصروفات للمدة القانونية، التي يوضح دليل GİB أنها خمس سنوات بدءًا من السنة التالية للسنة المعنية. 

سادسًا شرائح ضريبة دخل الإيجار لسنة 2026

هذه شرائح الدخل غير الوظيفي، ومنها الإيجار الخاضع للإقرار السنوي. تُطبّق على الوعاء الضريبي، لا على سعر شراء العقار.

الوعاء السنوي بالليرة التركية	طريقة حساب ضريبة الدخل
حتى 190,000	15%
أكثر من 190,000 وحتى 400,000	28,500 + 20% من الجزء الزائد على 190,000
أكثر من 400,000 وحتى 1,000,000	70,500 + 27% من الجزء الزائد على 400,000
أكثر من 1,000,000 وحتى 5,300,000	232,500 + 35% من الجزء الزائد على 1,000,000
أكثر من 5,300,000	1,737,500 + 40% من الجزء الزائد على 5,300,000

 

الوصول إلى شريحة 27% أو 35% لا يعني تطبيق تلك النسبة على جميع الإيرادات. فالنظام تصاعدي، وتبقى الشرائح السابقة محسوبة بنسبها.

ولا تستخدم الحد الخاص بالأجور البالغ 1,500,000 ليرة بدل حد 1,000,000 ليرة في جدول ضريبة الإيجار. صحيح أن حد الأجور يدخل في اختبار استحقاق الإعفاء السكني، لكنه لا يحول الإيجار إلى دخل وظيفي.

سابعًا أمثلة عملية على ضريبة الإيجار في 2026

الأمثلة الآتية تعليمية، وتفترض صحة صفة غير المقيم وعدم وجود دخل أو خصومات أخرى إلا ما ذُكر. لا تتضمن رسم دمغة الإقرار، أو الضريبة العقارية، أو أتعاب المحاسب.

المثال الأول شقة بإيجار سنوي 600000 ليرة

نفترض استحقاق الإعفاء السكني واختيار خصم المصروفات بنسبة 15%:

• إجمالي الإيراد: 600,000 ليرة.
• بعد إعفاء 58,000 ليرة: 542,000 ليرة.
• المصروفات التقديرية: 81,300 ليرة.
• الوعاء الضريبي: 460,700 ليرة.
• الضريبة: 70,500 + 27% × 60,700 = 86,889 ليرة.

وهذا يساوي نحو 14.48% من الإيراد الإجمالي في هذا المثال، وليس نسبة ثابتة لجميع الملاك.

لماذا يهم التفريق بين السنتين؟ لو كان الإيراد نفسه يخص سنة 2025، لاستُخدم إعفاء 47,000 ليرة وشرائح 2025، وتبلغ الضريبة في الافتراضات نفسها 95,913.50 ليرة. دفع الإقرار في 2026 لا يبرر استخدام جدول دخل 2026 له.

المثال الثاني الإيراد نفسه مع مصروفات فعلية مؤهلة قدرها 120000 ليرة

• الإيراد بعد الإعفاء: 542,000 ليرة.
• المصروف القابل للخصم: 120,000 × 542,000 ÷ 600,000 = 108,400 ليرة.
• الوعاء: 433,600 ليرة.
• الضريبة: 70,500 + 27% × 33,600 = 79,572 ليرة.

الفرق عن الطريقة التقديرية في هذه الحالة 7,317 ليرة. لكن لا يجوز اختيار المصروفات الفعلية لمجرد وجود مدفوعات بهذا المبلغ؛ يجب أن تكون جميعها مؤهلة قانونًا وموثقة، وأن يسمح وضع المالك بتغيير الطريقة.

المثال الثالث محل مؤجر بـ50000 ليرة شهريًا إجمالًا

نفترض أن المستأجر جهة ملزمة بالاقتطاع، وأن كامل الإيجار خضع صحيحًا لاقتطاع 20%:

• الإيجار الإجمالي الشهري: 50,000 ليرة.
• الاقتطاع: 10,000 ليرة.
• ما يصل إلى المالك: 40,000 ليرة.
• الإجمالي السنوي: 600,000 ليرة، والاقتطاع السنوي: 120,000 ليرة.

لا يضيف غير المقيم هذا الإيجار إلى إقراره السنوي، ولا يعيد حسابه وفق الشرائح لمجرد أن الإجمالي تجاوز 400,000 ليرة.

أما إذا نص العقد على حصول المالك على 50,000 ليرة صافيًا بعد اقتطاع 20%، فالإجمالي الحسابي يصبح 62,500 ليرة، والاقتطاع 12,500 ليرة. لذلك يجب تحديد معنى «صافي» و«إجمالي» في العقد.

المثال الرابع إيجار تجاري دون اقتطاع

نفترض إيرادًا قدره 180,000 ليرة، من مستأجر لا يلزمه الاقتطاع، وعدم وجود إعفاء أو إيراد آخر، مع جواز استخدام المصروفات التقديرية:

• يُصرَّح بكامل الإيراد لدى غير المقيم، دون الاستناد إلى حد 22,000 ليرة الخاص ببعض حالات المقيم.
• المصروف التقديري: 27,000 ليرة.
• الوعاء: 153,000 ليرة.
• ضريبة الدخل: 22,950 ليرة.

المثال الخامس سكني وتجاري مع فقدان الإعفاء

نفترض أن غير المقيم حقق في تركيا خلال 2026:

• 360,000 ليرة إيجارًا سكنيًا غير مقتطع.
• 1,200,000 ليرة إيجارًا تجاريًا إجماليًا خضع كاملًا للاقتطاع.

المجموع 1,560,000 ليرة، أي أعلى من 1,500,000 ليرة. في هذا المثال لا يستفيد المالك من الإعفاء السكني، مع بقاء الإيجار التجاري المقتطع خارج الإقرار السنوي.

باستخدام المصروفات التقديرية، يصبح وعاء الإيجار السكني 306,000 ليرة، وضريبته 51,700 ليرة. أما الاقتطاع التجاري فيبلغ 240,000 ليرة. لا يُخصم هذا الاقتطاع تلقائيًا من ضريبة السكن، لأنه يعود إلى إيراد غير مدرج في ذلك الإقرار.

ثامنًا ما الذي يُعد إيراد إيجار في السنة

الأصل هو الاعتداد بالتحصيل النقدي أو العيني، مع قواعد مهمة:

• الإيجار الخاص بالسنة الحالية أو بالسنوات السابقة يدخل، عادةً، في سنة تحصيله.
• الإيجار المدفوع مقدمًا عن سنوات لاحقة يُوزع على السنوات التي يخصها، بدل اعتباره كله دخل سنة القبض.
• الإيجار المحصل بالعملة الأجنبية يُحوّل إلى الليرة على أساس سعر شراء العملة لدى البنك المركزي التركي في تاريخ التحصيل.
• التحصيل في حساب خارج تركيا لا يغيّر وحده مصدر دخل العقار الموجود في تركيا.
• التأمين المسترد من حيث الأصل لا يُعامل تلقائيًا كإيجار؛ إذا استُخدم لتسوية إيجارات أو مطالبات، تُراجع طبيعة المبلغ والمعالجة المناسبة.
• ترك العقار خاليًا فعلًا ليس مثل منحه مجانًا لشخص آخر. قد يطبق «الإيجار المماثل» على الاستعمال المجاني أو الإيجار المنخفض، مع استثناءات محددة. [2، المواد 7 و72 و73]

وعندما لا يوجد تقدير معتمد من جهة مختصة أو محكمة، فإن الإيجار المماثل للمباني والأراضي يُحدد من حيث الأصل بنسبة 5% من القيمة الضريبية العقارية، وليس من سعر إعلان البيع. توجد استثناءات، منها تخصيص مسكن لسكن الأصول أو الفروع أو الإخوة وفق حدود المادة 73. لا يُعمَّم هذا الاستثناء على أي قريب أو على أي عدد من العقارات.

تاسعًا كيف يقدّم غير المقيم الإقرار ويدفع الضريبة

يمكن استخدام نظام Hazır Beyan التابع لإدارة الإيرادات أو الاستعانة بمحاسب مخوّل وفق الإجراءات النظامية. وجود بيانات مسبقة في النظام لا يعفي المالك من التحقق من صحتها.

قبل التقديم، جهّز:

1. الرقم الضريبي أو رقم الهوية المناسب، وبيانات التسجيل لدى الدائرة المختصة.
2. سند الملكية ونسبة الملكية لكل عقار.
3. عقود الإيجار وتحديد الاستعمال السكني أو التجاري.
4. سجل التحصيل الفعلي والتحويلات والمبالغ المدفوعة مقدمًا أو المتأخرة.
5. بيانات الاقتطاع والإيجار الإجمالي والصافي إذا كان المستأجر ملزمًا به.
6. فواتير المصروفات المؤهلة إذا اخترت المصروفات الفعلية.
7. ما يلزم لإثبات الإقامة الضريبية أو تطبيق اتفاقية دولية.
8. نسخة من الإقرار المعتمد وإشعار الربط وإيصالات السداد بعد الإنجاز.

قد يحتاج غير المقيم الذي لا يملك تسجيلًا مناسبًا إلى فتح ملف لدى الدائرة المختصة قبل استخدام النظام. ويمكن تقديم الإقرار إلكترونيًا من خارج تركيا عندما تتوافر وسائل الدخول والتسجيل المطلوبة، فلا يلزم افتراض السفر شخصيًا في جميع الحالات. 

تسجيل الدفعات: يجب توثيق دفعات الإيجار السكني والتجاري عبر البنك أو PTT وفق التنظيمات التركية، بما فيها الإيجارات القصيرة. الدفع النقدي قد يؤدي إلى جزاءات مستقلة على الأطراف. استخدم وصفًا واضحًا للحوالة يبين أنها إيجار والعقار والفترة، واحتفظ بالمستندات.

عاشرًا الضرائب والرسوم الأخرى التي ينبغي حسابها

الضريبة العقارية البلدية

ضريبة Emlak Vergisi تختلف عن ضريبة دخل الإيجار. فهي مرتبطة بملكية العقار وقيمته الضريبية لدى البلدية، وقد تستحق حتى لو لم يُؤجر العقار، ما لم ينطبق إعفاء.

نوع المبنى	النسبة العامة	داخل نطاق البلديات الكبرى المشمولة قانونًا
مسكن	0.1% سنويًا	0.2% سنويًا
مبنى غير سكني، مثل محل أو مكتب	0.2% سنويًا	0.4% سنويًا

 

على سبيل المثال، مسكن قيمته الضريبية 5,000,000 ليرة في نطاق تُطبّق فيه نسبة 0.2%، تكون ضريبته الأساسية 10,000 ليرة قبل أي إعفاء أو عنصر آخر. وقد يُحصّل معها رسم المساهمة في حماية الممتلكات الثقافية بنسبة 10% من الضريبة العقارية المحتسبة، وليس 10% من قيمة العقار.

تُدفع الضريبة العقارية عادةً على قسطين: الأول خلال مارس وأبريل ومايو، والثاني في نوفمبر. ويجب أخذ قيمة 2026 من البلدية، لا تقديرها من سعر شراء الشقة أو افتراض زيادة موحدة دون مراجعة. 

أما ضريبة النظافة البيئية فترتبط بمستخدم المبنى وفق أحكامها، وغالبًا تظهر في فاتورة المياه للسكن. فلا تخلط بينها وبين الضريبة العقارية التي تقع على المالك أو صاحب الحق المعني.

ضريبة المساكن مرتفعة القيمة

ضريبة Değerli Konut Vergisi ضريبة مستقلة عن ضريبة البلدية وضريبة دخل الإيجار. في 2026 يبلغ الحد الأساسي 17,711,000 ليرة من القيمة الضريبية للمبنى.

القيمة الضريبية للمسكن في 2026	الضريبة عند انطباق الالتزام وعدم وجود إعفاء
أكثر من 17,711,000 وحتى 26,567,000 ليرة	0.3% من الجزء الذي يتجاوز 17,711,000
أكثر من 26,567,000 وحتى 35,425,000 ليرة	26,568 ليرة + 0.6% من الجزء الذي يتجاوز 26,567,000
أكثر من 35,425,000 ليرة	79,716 ليرة + 1% من الجزء الذي يتجاوز 35,425,000

 

لكن ارتفاع القيمة وحده لا يكفي لإصدار حكم نهائي. توجد إعفاءات، منها المسكن الوحيد داخل تركيا، وإعفاء مسكن واحد هو الأدنى قيمةً ضمن المساكن الداخلة في نطاق هذه الضريبة عند تعددها، مع متطلبات الإبلاغ ذات الصلة.

كما أن بدء الالتزام يرتبط بالسنة التالية لتحقق سببه. لذلك يجب مراجعة قيمتي السنة السابقة والسنة الحالية وحالة الملكية والإعفاء، لا الاكتفاء بمقارنة سعر العقار التجاري مع الحد.

الإقرار المعتاد بحلول 20 فبراير، والسداد على قسطين في نهاية فبراير وأغسطس مع مراعاة العطلات. وفي تقويم 2026 كان الموعد المعدل للقسط الأول 2 مارس 2026، والثاني 31 أغسطس 2026. 

ضريبة القيمة المضافة

لا يعني تأجير عقار غير سكني أن ضريبة القيمة المضافة تُضاف تلقائيًا. فإيجار العقارات غير الداخلة ضمن منشأة اقتصادية مشمول، من حيث الأصل، بإعفاء المادة 17/4-d من قانون القيمة المضافة.

أما إدراج العقار في منشأة، أو تحوّل النشاط إلى تشغيل تجاري منظم، أو تأجير حقوق تشغيل بدل العقار وحده، فقد يغيّر النتيجة. ويجب فصل اقتطاع ضريبة الدخل Stopaj عن ضريبة القيمة المضافة KDV، فهما ليسا الضريبة نفسها.

ضريبة الدمغة

هناك فرق بين رسم دمغة الإقرار ورسم دمغة عقد الإيجار:

• بلغ رسم دمغة الإقرار السنوي لضريبة الدخل المقدم في 2026 1,189.50 ليرة. لا يُفترض أن هذا هو رسم الإقرار الذي سيقدم في 2027؛ يُراجع المبلغ المعتمد حينها.
• تخضع عقود الإيجار غير المعفاة، من حيث الأصل، لدمغة بنسبة 1.89 بالألف، أي 0.189% من قيمة الإيجار المتعلقة بمدة العقد، مع مراجعة شروط الوثيقة والضمانات وأحكامها.
• توجد إعفاءات لعقود استئجار الأفراد مساكن غير داخلة في منشآت اقتصادية، ولحالات أخرى محددة. لذلك لا يصح إضافة دمغة العقد لجميع الشقق بلا تمييز. 

رسوم نقل الملكية عند الشراء، وضريبة الربح المحتملة عند البيع، وضريبة الإرث أو الهبة، ليست ضرائب سنوية على دخل الإيجار. تظهر عند وقوع التصرف المعني وتحتاج إلى حساب مستقل.

حادي عشر التأجير القصير عبر المنصات

تأجير الشقة للسياح يوميًا أو أسبوعيًا ليس نسخة قصيرة من عقد السكن السنوي من الناحية التنظيمية والضريبية.

التأجير السياحي لمدة 100 يوم أو أقل في المرة الواحدة يدخل ضمن نظام الترخيص الخاص بالقانون 7464. كما قد يُعامل النشاط المتكرر والمنظم تجاريًا بوصفه نشاطًا تجاريًا، فتختلف قواعد التسجيل والإقرارات والفواتير والقيمة المضافة، وقد تنشأ التزامات أخرى بحسب طبيعة التشغيل.

قبل نشر إعلان أو توقيع عقد إدارة سياحية، تحقّق من تصريح التأجير، وشروط البناء والإدارة، والجهة التي ستشغّل النشاط، ومن يتحمل الالتزامات الضريبية. ولا تعتمد تلقائيًا على إعفاء 58,000 ليرة الخاص بالإيجار السكني المعتاد. 

ثاني عشر هل تمنع الاتفاقية الضريبية دفع الضريبة في تركيا

وجود اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي لا يعني إعفاء إيجار العقار التركي من الضريبة التركية. القاعدة في اتفاقيات الدخل العقاري هي السماح للدولة التي يوجد فيها العقار بفرض الضريبة عليه.

بعد ذلك، تحدد قوانين بلد الإقامة والاتفاقية كيفية التعامل مع الضريبة التركية: قد يكون هناك ائتمان عن الضريبة المدفوعة أو إعفاء للدخل، ضمن الشروط والحدود المناسبة. وقد يظل تقديم إقرار في بلد الإقامة مطلوبًا.

لذلك احتفظ بإقرارك التركي، ومستندات الاقتطاع والسداد، وما يثبت الإقامة الضريبية. وراجع الاتفاقية الخاصة ببلد إقامتك الفعلية، لا الجنسية وحدها. لا توجد نسبة مخفضة موحدة لإيجار العقار تصلح لجميع الأجانب بموجب جميع الاتفاقيات. 

أخطاء شائعة ترفع التكلفة أو تسبب مخالفة

• استخدام إعفاء 58,000 ليرة لدخل 2025 لأن موعد التصريح جاء في 2026.
• افتراض أن شراء عقار يمنح صاحبه إعفاءً من ضريبة الإيجار.
• تطبيق حدود المقيمين على مالك غير مقيم.
• اعتبار كل إيجار تجاري خاضعًا للاقتطاع دون فحص المستأجر.
• تجاهل الفرق بين الإيجار الإجمالي والصافي في العقد.
• خصم فوائد قرض مسكن وفق معلومات لم تُحدّث بعد تعديل 2025.
• خصم جميع المصروفات الفعلية رغم الاستفادة من الإعفاء السكني.
• اعتبار إعفاء مسكن مرتفع القيمة إعفاءً من ضريبة البلدية أو ضريبة الدخل.
• تقديم الإقرار دون تأكيده إلكترونيًا أو دون سداد المبالغ المستحقة.
• افتراض أن المحاسب أو مدير العقار نفّذ الالتزام من دون طلب إثبات التقديم والسداد.

التأخر أو الإخفاء قد ينتج عنه أصل الضريبة وفوائد وجزاءات، وقد يؤثر في الإعفاء. تتوقف المعالجة على نوع المخالفة وتاريخها وما إذا كانت الإدارة قد بدأت إجراءً. إذا اكتشفت خطأً، اطلب مراجعة إمكانية التصحيح والإفصاح النظامي مبكرًا بدل انتظار المطالبة.

كيف تبني تقديرًا واقعيًا لصافي العائد

عند مقارنة عقار سكني بمحل تجاري، احسب الإيراد المتوقع بعد فترات الشغور، ثم تكاليف الإدارة والصيانة والتأمين، ثم ضريبة الدخل أو الاقتطاع والضريبة العقارية وأي رسوم أخرى تنطبق. وقد تختلف النتيجة بين مالكين للعقار نفسه بسبب الإقامة الضريبية أو استحقاق الإعفاء أو طريقة المصروفات.

قبل اتخاذ قرار الاستثمار، جهّز ثلاثة أرقام منفصلة: الإيجار الإجمالي، والمبلغ الذي يصل إلى حسابك، وصافي العائد بعد جميع التكاليف. وعند التواصل مع فريق Luxury Signature، حدّد أن المقارنة المطلوبة هي للعائد الصافي وبيّن نوع التأجير المقصود، ثم اعرض الحساب الضريبي النهائي على محاسب تركي مؤهل.

المعلومات الواردة دليل عام وليست رأيًا ضريبيًا لحالة فردية. تتغير المبالغ والمواعيد وبعض الأحكام، ويجب مراجعة النصوص والتعليمات السارية عند التقديم.

أسئلة وأجوبة عن ضرائب الإيجار في تركيا لغير المقيمين

1 هل يدفع الأجنبي ضريبة على إيجار عقاره في تركيا؟

نعم، قد يخضع الإيراد للضريبة لأن العقار موجود في تركيا. الجنسية الأجنبية أو الإقامة خارج البلاد لا تعني الإعفاء، لكن قد تنطبق إعفاءات أو قواعد اقتطاع مختلفة بحسب الحالة.

2 هل امتلاك عقار يجعلني مقيمًا ضريبيًا تلقائيًا؟

لا. يجب فحص الموطن الفعلي ومدة الإقامة والاستثناءات والاتفاقية ذات الصلة. سند الملكية أو تصريح الإقامة ليس اختبارًا كاملًا مستقلًا.

3 هل يلزم أن أبقى أقل من 183 يومًا لكي أكون غير مقيم؟

لا تختزل المسألة في هذا الرقم. القانون التركي يستخدم أيضًا معيار الموطن ومعيار أكثر من ستة أشهر مستمرة خلال السنة، مع أحكام للمغادرات المؤقتة والاستثناءات. وقد تحسم الاتفاقية ازدواج الإقامة.

4 ما إعفاء الإيجار السكني في تركيا لعام 2026؟

58,000 ليرة عن دخل 2026 عند توافر الشروط. أما دخل 2025 الذي قُدم إقراره في مارس 2026 فإعفاؤه 47,000 ليرة.

5 هل الإعفاء 58000 ليرة شهري أم سنوي؟

سنوي للشخص عن مجموع الإيرادات السكنية المعنية. لا يُمنح كل شهر، ولا يتكرر تلقائيًا لكل شقة.

6 هل أحصل على إعفاء مستقل عن كل شقة؟

لا. يجمع الشخص إيرادات مساكنه ويطبق إعفاءً واحدًا إذا استحقه. لكن كل شريك في الملكية يفحص حصته واستحقاقه بصورة مستقلة.

7 ماذا لو كانت الشقة باسمي واسم زوجتي؟

يصرح كل مالك بحصته الفعلية، وتُفحص شروطه الخاصة. فلو كانت الملكية مناصفة وإيرادها 600,000 ليرة، تكون حصة كل منهما 300,000 ليرة، لا 600,000 لكل طرف. لا يوجد إقرار عائلي موحد لمجرد الزواج.

8 هل الإعفاء مضمون لجميع غير المقيمين؟

لا. قد يسقط بسبب أنواع أخرى من الدخل، أو تجاوز اختبار الدخل الإجمالي، أو إخلالات التصريح، أو عدم انطباق طبيعة الإيجار السكني.

9 هل كل من يحقق أقل من 58000 ليرة لا يقدم إقرارًا؟

الجواب يتعلق بالإيراد السكني المستحق للإعفاء وحده. قد يكون للشخص إيراد آخر يلزمه بالتصريح، ولا يمتد الإعفاء السكني إلى المحل أو المكتب.

10 هل يوجد إعفاء سكني للمحل التجاري؟

لا. إعفاء المادة 21 مخصص للإيراد السكني. يُراجع الإيجار التجاري بحسب الاقتطاع وصفة المالك والمستأجر، لا بخصم 58,000 ليرة منه.

11 ما ضريبة الستوباج على الإيجار؟

هي اقتطاع ضريبة الدخل الذي ينفذه المستأجر الملزم قانونًا. تبلغ النسبة المعتادة في الحالة المشمولة هنا 20% من الإيجار الإجمالي. وهي ليست ضريبة القيمة المضافة ولا رسوم البلدية.

12 هل يجب أن يقدم غير المقيم إقرارًا إذا تجاوز الإيجار التجاري 400000 ليرة؟

ليس لمجرد تجاوز هذا الرقم. إذا خضع كامل الإيراد للاقتطاع في تركيا، فلا يدرجه غير المقيم في الإقرار السنوي وفق المادة 86/2. أما غياب الاقتطاع أو اختلاف الصفة الضريبية فيغيّر التحليل.

13 ماذا لو لم يكن المستأجر ملزمًا بالاقتطاع؟

لا يصبح الإيراد معفى تلقائيًا. على غير المقيم التصريح بالإيراد غير الخاضع للاقتطاع وغير المعفى مهما بلغ، وفق القواعد المطبقة عليه.

14 هل يمكنني استرداد الستوباج لأن مصروفاتي مرتفعة؟

لا تفترض ذلك. عندما يكون الاقتطاع هو المعالجة النهائية لإيراد غير المقيم ولا يدخل الإيراد في الإقرار السنوي، لا تُجرى تلقائيًا إعادة حساب على صافي الإيراد لاستخراج رد. حالات الخطأ أو الاتفاقيات أو الاسترداد تحتاج إلى أساس وإجراء منفصل.

15 هل يحق لي خصم الستوباج التجاري من ضريبة شقتي؟

ليس تلقائيًا. إذا بقي الإيجار التجاري المقتطع خارج الإقرار، فلا يُنقل اقتطاعه إلى ضريبة إيراد سكني آخر. يجب أن يرتبط أي ائتمان ضريبي بالإيراد والمعالجة التي يسمح بها القانون.

16 هل نسبة المصروفات 15 بالمئة هي نسبة الضريبة؟

لا. هي خصم تقديري يساعد في تحديد الوعاء، ثم تُطبق شرائح الضريبة التصاعدية. الاقتطاع التجاري 20% موضوع مختلف أيضًا.

17 أيهما أفضل المصروفات الفعلية أم التقديرية؟

تُقارن النتائج بعد استبعاد المصروفات غير المؤهلة وحصة الإيراد المعفى. وقد تكون الفعلية أفضل عند ارتفاع المصروفات المسموحة، لكن تغيير الطريقة يخضع لقيد السنتين عند اختيار الطريقة التقديرية.

18 هل أستطيع خصم رسوم الإدارة والعائدات والصيانة؟

قد تُقبل المصروفات المؤهلة التي تحملها المالك وارتبطت بالعقار عند استخدام الطريقة الفعلية. لا يُفترض أن كل مبلغ بعنوان «عائدات» أو كل تجديد قابل للخصم الفوري؛ بعض النفقات يتحملها المستأجر أو تُعالج كرأس مال.

19 هل يمكن خصم فوائد قرض الشقة؟

لا وفق الاستثناء الذي أُدخل للمساكن بدءًا من فترات دخل 2025. أما فوائد تمويل العقار غير السكني فتراجع ضمن شروط الخصم، ولا يُعد أصل القرض المدفوع مصروفًا تلقائيًا.

20 هل يمكن خصم إيجار منزلي خارج تركيا؟

لا يتيح دليل GİB لغير المقيم خصم إيجار مسكنه في الخارج من إيراد عقاره في تركيا بهذه الصفة.

21 ماذا عن خصم 5 بالمئة من ثمن الشقة؟

قد يتاح ضمن طريقة المصروفات الفعلية لمسكن واحد، لخمس سنوات تبدأ بسنة الاقتناء، وبالشروط والحدود المرتبطة بإيراد ذلك المسكن. ليس خصمًا من الضريبة نفسها، ولا يتكرر لجميع الشقق، ولا يسمح الجزء غير المستخدم منه بتكوين خسارة مرحّلة على هذا الأساس.

22 هل الخسائر قابلة للترحيل؟

قد تُرحّل خسائر ناشئة عن زيادة المصروفات المؤهلة ضمن الحدود القانونية لمدة تصل إلى خمس سنوات. لكن توجد استثناءات، منها الجزء غير المستخدم من خصم 5% لتكلفة الاقتناء وبعض خصومات إيجار مسكن المالك. انخفاض سعر العقار في السوق وحده ليس خسارة إيجارية قابلة للخصم.

23 كيف أصرح بإيجار بالدولار أو اليورو؟

حوّل كل تحصيل إلى الليرة على أساس سعر شراء العملة لدى البنك المركزي التركي بتاريخ التحصيل وفق القاعدة المطبقة. لا تستخدم سعرًا تقديريًا واحدًا للسنة إذا كانت التحصيلات تمت في تواريخ مختلفة. وهذا الحكم الضريبي لا يغني عن التحقق من قانونية تحديد عملة العقد في حالتك.

24 هل تحويل الإيجار إلى حساب خارج تركيا يلغي الضريبة؟

لا. مكان الحساب لا يلغي المصدر التركي لإيجار عقار موجود في تركيا. يجب أيضًا مراعاة قواعد توثيق الدفع ومتطلبات البلد الذي تستقبل فيه الأموال.

25 ماذا لو لم يدفع المستأجر الإيجار؟

الأصل في الإيجار الشخصي هو التحصيل. الإيجار المتأخر يُنظر إليه عند قبضه وفق قواعد السنة المعنية، مع ضرورة توثيق التأخر وعدم الخلط بين عدم التحصيل والاستعمال المجاني أو المبالغ التي سُويت بطرق أخرى.

26 ماذا لو قبضت إيجار ثلاث سنوات مقدمًا؟

يُوزع الإيجار المقدم على السنوات التي يخصها عند تحديد الإيراد السنوي. وقد يظل الاقتطاع، إن كان واجبًا، مرتبطًا بالدفع المقدم، لذلك يجب فصل توقيت الاقتطاع عن توزيع الإيراد.

27 هل على العقار الفارغ ضريبة إيجار؟

إذا كان خاليًا فعلًا ولا يحقق إيرادًا، فلا ينشأ دخل إيجار لمجرد الملكية. لكن قد تبقى ضريبة البلدية وضريبة المسكن مرتفع القيمة إن انطبقت. أما إتاحته مجانًا لشخص آخر فقد تستدعي فحص الإيجار المماثل.

28 هل يمكن إسكان ابني مجانًا دون ضريبة إيجار مماثل؟

قد ينطبق الاستثناء الخاص بالسكن المخصص للأصول أو الفروع أو الإخوة. يجب مراجعة عدد المساكن والاستخدام الفعلي وشروط المادة 73؛ لا يُفترض أن الاستثناء يغطي أي قريب أو أي عدد من الوحدات.

29 هل أحتاج إلى السفر إلى تركيا لتقديم الإقرار؟

ليس بالضرورة. قد يمكن التقديم إلكترونيًا عبر Hazır Beyan أو من خلال محاسب مخوّل، بعد استكمال التسجيل ووسائل الدخول والتفويض المناسب.

30 هل أدفع ضريبة دخل الإيجار للبلدية؟

لا. ضريبة الدخل تتبع إدارة الإيرادات ودائرة الضرائب، بينما الضريبة العقارية البلدية تدفع للبلدية المختصة. دفع إحداهما لا يسدد الأخرى.

31 هل ضريبة المساكن مرتفعة القيمة تخص سعر البيع؟

الأساس هو القيمة الضريبية للمبنى وفق القواعد القانونية، وليس بالضرورة سعر الشراء أو القيمة المعروضة في السوق. كما توجد إعفاءات وقواعد خاصة لبدء الالتزام.

32 إذا كان لدي مسكن واحد مرتفع القيمة فهل أعفى من كل الضرائب؟

لا. إعفاء المسكن الوحيد يتعلق بضريبة المساكن مرتفعة القيمة وفق شروطها، ولا يعني إعفاءً عامًا من ضريبة البلدية أو ضريبة دخل الإيجار.

33 هل يضاف KDV إلى كل إيجار تجاري؟

لا. يجب فحص ما إذا كان العقار داخل منشأة اقتصادية وطبيعة العملية. إيجار العقار خارج المنشأة قد يكون معفى من KDV، حتى مع وجود اقتطاع ضريبة دخل.

34 هل تسري هذه القواعد على Airbnb أو التأجير السياحي؟

لا تُطبّق عليها تلقائيًا. قد توجد متطلبات ترخيص وتأهيل للنشاط كعمل تجاري وإقرارات وفواتير مختلفة. يجب تحديد طبيعة التشغيل قبل الحساب.

35 هل الشركة المالكة للعقار تستخدم إعفاء 58000 ليرة؟

هذا الدليل يخص الأفراد، والإعفاء السكني المذكور ليس إعفاءً عامًا للشركات. الملكية من خلال شركة تتطلب تحليل ضريبة الشركات والقيمة المضافة والتوزيعات وغيرها بحسب الهيكل.

36 هل تمنع اتفاقية الازدواج الضريبي تركيا من تحصيل الضريبة؟

عادةً لا في إيجار العقار الموجود فيها. قد تمنح دولة الإقامة ائتمانًا أو إعفاءً وفق الاتفاقية وقانونها، مع بقاء متطلبات التصريح والإثبات.

37 هل يمكن الدفع نقدًا إذا وافق المستأجر؟

موافقة الطرفين لا تلغي إلزام التوثيق البنكي أو عبر PTT. استخدم وسيلة موثقة واتبع وصف الحوالة المناسب، لأن مخالفة التوثيق قد تسبب غرامة مستقلة.

38 ماذا أفعل إذا نسيت إقرار سنة سابقة؟

اجمع التحصيلات والعقود والمصروفات واطلب مراجعة تصحيح الوضع. تختلف الفوائد والجزاءات وفرصة الاحتفاظ بالإعفاء بحسب الوقائع وما إذا كانت الإدارة قد اكتشفت المخالفة. لا تقدّم إقرارًا صفريًا أو بيانات تخمينية لإغلاق الملف.

39 هل هناك خصومات شخصية إضافية بعد مصروفات العقار؟

قد يسمح القانون بخصومات محددة لبعض أقساط التأمين ونفقات التعليم والصحة والتبرعات وفق حدود وشروط ومكان الإنفاق والإثبات. لا تُخصم جميع المدفوعات الشخصية تلقائيًا، ولا تُعامل كجزء من خصم 15%. يراجع المحاسب انطباق المادة 89 على الحالة.

40 ما أهم وثيقة أطلبها بعد أن يتولى المحاسب الإقرار؟

اطلب نسخة الإقرار المعتمد، وإشعار الضريبة المستحقة، وإيصال كل دفعة، وبيانًا واضحًا للإعفاء والمصروفات والاقتطاع المستخدم. لا يكفي إرسال صورة من مسودة الإقرار قبل اعتمادها.