التحديثات الشاملة للقوانين العقارية في تركيا 2026

اعتبارًا من شهر يناير 2026، دخلت تعديلات جوهرية حيّز التنفيذ على المنظومة العقارية في تركيا، شملت تحديث القيم الرسمية للعقارات (Rayiç Bedel)، وتوحيد آليات الاحتساب الضريبي، وتشديد الرقابة على معاملات البيع ونقل الملكية، سواء للأفراد أو الشركات أو المستثمرين الأجانب.

هذا الدليل يهدف إلى تقديم شرح مهني دقيق مبني على القوانين والأنظمة الرسمية السارية في تركيا، بأسلوب واضح يخدم المستثمر وصاحب القرار.

التحديثات الشاملة للقوانين العقارية في تركيا 2026

أولًا: القيمة الرسمية للعقار (Rayiç Bedel)

القيمة الرسمية للعقار هي السعر المرجعي الذي تحدده البلديات التركية، وتُعد الأساس القانوني الإلزامي لاحتساب جميع الضرائب والرسوم المرتبطة بالعقار.

في عام 2026 تم تنفيذ إعادة تقييم شاملة للقيم الرسمية بهدف تقريبها من القيم السوقية الفعلية، وأصبح من غير الممكن قانونيًا تسجيل أي معاملة بقيمة أدنى من هذه القيمة.

ثانيًا: نقل الملكية (Tapu İşlemleri)

رسوم نقل الملكية ثابتة بنسبة 4% من القيمة الرسمية المسجلة في الطابو. لا يُعتد بالسعر المتفق عليه بين الطرفين إذا كان أقل من القيمة الرسمية.

أي تصريح بقيمة غير صحيحة يعرّض الأطراف لغرامات ضريبية ومساءلة قانونية.

ثالثًا: البيع العقاري – الحالات المختلفة

1. 1. البيع من شخص إلى شخص:

- خاضع لرسوم الطابو

- خاضع لضريبة الأرباح في حال البيع خلال أول 5 سنوات

2. 2. البيع لأول مرة (عقار جديد):

- قد يخضع لضريبة القيمة المضافة (KDV)

- إمكانية الإعفاء للأجانب بشروط محددة

3. 3. البيع من شركة:

- يخضع لضريبة الشركات

- يخضع لإجراءات محاسبية وإقرارات رسمية

4. 4. البيع من غير شخص طبيعي (ورثة أو كيان قانوني):

- يتطلب إثبات الصفة القانونية

- قد تترتب ضرائب إضافية (إرث أو هبة)

رابعًا: ضريبة الأرباح عند البيع

تُفرض ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع العقار خلال أول خمس سنوات من تاريخ التملك. ويتم احتسابها على الفرق بين قيمة الشراء وقيمة البيع المسجلتين رسميًا، بعد احتساب معامل التضخم المعتمد من وزارة المالية.

خامسًا: الإيجار والضرائب

دخل الإيجار يُعد دخلًا خاضعًا للضريبة ويجب التصريح عنه سنويًا.

- المقيمون في تركيا: يخضعون للضريبة الكاملة

- غير المقيمين: يخضعون لنظام الضريبة المحدودة (Dar Mükellefiyet)

عدم التصريح يؤدي إلى غرامات وفوائد تأخير.

سادسًا: ضريبة القيمة المضافة (KDV)

تُفرض ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة أو المباعة من شركات.

نسبة KDV تختلف حسب نوع العقار وقد تصل إلى 20%.

يوجد إعفاءات محددة للأجانب عند الشراء لأول مرة وبعملة أجنبية، بشرط عدم البيع لمدة محددة قانونيًا.

سابعًا: ضريبة الأراضي

تُفرض ضريبة الأراضي على الأراضي غير المبنية، وتُحتسب على القيمة الرسمية الجديدة المعتمدة في 2026.

شهدت المناطق التطويرية ارتفاعًا ملحوظًا في العبء الضريبي.

ثامنًا: الاستثناءات والإعفاءات

تشمل الإعفاءات المحتملة:

- بعض حالات الإرث ضمن حدود قانونية

- إعفاءات KDV بشروط واضحة

- إمكانية الاعتراض على القيمة الرسمية ضمن المدد القانونية

لا يُفترض أي إعفاء تلقائيًا دون تدقيق قانوني.

تاسعًا: أسئلة وأجوبة (FAQ)

س: هل يمكن البيع بسعر أقل من القيمة الرسمية؟

ج: لا، القانون يمنع ذلك صراحة.

س: هل يمكن الاعتراض على القيمة الرسمية؟

ج: نعم عبر البلدية أو القضاء الإداري خلال المدة القانونية.

س: هل ارتفاع القيمة الرسمية سلبي دائمًا؟

ج: سلبي ضريبيًا، لكنه إيجابي من حيث القوة القانونية للأصل.

الخلاصة

في عام 2026، لم يعد القرار العقاري في تركيا قائمًا على السعر فقط، بل على التخطيط الضريبي والهيكلة القانونية والتوقيت الصحيح.

أي عملية شراء أو بيع دون دراسة هذه العناصر قد تؤدي إلى تكاليف خفية مرتفعة.