تتسم تركيا بجاذبية خاصة للمستثمرين الأجانب في القطاع العقاري بفضل موقعها الاستراتيجي، وأسواقها النابضة بالفرص، وبرامج الإقامة أو الجنسية عبر الاستثمار. لكن من الضروري معرفة الإطار الضريبي المرتبط بشراء وامتلاك العقار، لتفادي المفاجآت وتحقيق استثمار ناجح ومستدام.

1. أولًا: ضريبة الشراء (التحويل / Title Deed Tax)

تبلغ ضريبة نقل الملكية من العقار حوالي 4% من قيمة العقار.

القانون يُلزم البائع والمشتري بالمشاركة بالتساوي (2% لكل منهما)، لكن الممارسة تجعل المشتري هو من يتحمل كامل المبلغ في العادة.

2. ثانيًا: ضريبة القيمة المضافة (VAT) عند الشراء

يتم فرض VAT بنسبة تختلف حسب نوع العقار:

• 1% للمساحات السكنية أقل من 150 متر مربع
• 8% للمساحات الأكبر من 150 متر مربع
• 18% للعقارات التجارية

لكن المستثمرون الأجانب يُعفون من VAT عند شراء عقار جديد من المطور بشرط:

• دفع الثمن بعملة أجنبية
• ألا يكون المشتري قد أقام في تركيا خلال الأشهر الـ 12 الماضية
• اختيار عدم البيع خلال فترة 12 شهرًا وإلا يُطبق الضريبة

كل ما يخص الإعفاء الضريبي للأجانب في هذا المقال الإعفاء الضريبي للأجانب في تركيا 2025

3. ثالثًا: الضريبة السنوية على الملكية (Emlak Vergisi)

تُحسب سنويًا على أساس القيمة التقديرية التي تحددها البلدية (أقل عادة من القيمة السوقية).

النسب وفق نوع العقار والموقع:

• عقار سكني: 0.1% – 0.2% (وفي المدن الكبرى تصل إلى 0.2%)
• عقار تجاري: 0.2% – 0.4%
• أرض: 0.1% – 0.3%، تُضاعف أيضًا في المدن الكبرى

مواعيد الدفع: يتم الدفع على دفعتين: الأولى في مايو (حتى نهاية الشهر)، والثانية في نوفمبر (حتى نهاية نوفمبر).

غرامات التأخير: تطبق غالبًا بمعدلات شهرية متراكمة، وقد تصل إلى حوالي 4.5% شهريًا كفائدة تأخيرية.

4. رابعًا: ضريبة السكن ذي القيمة العالية (Valuable Housing Tax)

تُفرض على العقارات السكنية التي تتجاوز قيمتها التقديرية العتبة المحددة لعام 2025 (حوالي 15,709,000 TRY).

النسب التصاعدية حسب مقدار القيمة الزائدة:

• 3% للجزء بين 15.7 إلى 23.6 مليون ليرة تركية
• 6% للجزء حتى 31.4 مليون ليرة تركية
• 0% لأي قيمة تتجاوز ذلك

تُدفع ضريبتان سنويًا: الأولى في فبراير، والثانية في أغسطس.

5. خامسًا: ضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع

إذا بعت عقارك في أقل من 5 سنوات من تاريخ الشراء:

• تُفرض ضريبة على الربح الصافي بنسبة 15% إلى 35% حسب مقدار الربح.
• يمكن تعديل سعر الشراء بناءً على التضخم (PPI)، مما قد يقلل أو يلغي الضريبة.

أما إذا امتلكت العقار أكثر من 5 سنوات: فغالبًا لا تُطبق ضريبة الأرباح الرأسمالية.

6. سادسًا: ضريبة الدخل على الإيجار

دخول الإيجار خاضعة لضريبة دخل تصاعدية تصل إلى 40% وفق الدولار السنوي المستلم.

يمكن خصم مصاريف الصيانة والتأمين لتحسين صافي الدخل الخاضع للضريبة.

7. سابعًا: ضريبة الميراث والهبة

عند انتقال الملكية هبة أو ميراث، تُفرض ضرائب تصاعدية بين 1% إلى 30% حسب العلاقة بين الوريث والوراثة وحسب القيمة التقديرية.

هناك إعفاءات خاصة للأزواج والأبناء، مع حدود تقديرية معينة (مثل تم رفع الحد المعفي لـ 1,000,000 TRY لعام 2025).

قوانين إضافية وملاحظات هامة للمستثمر الأجنبي

• لا يوجد تفريق ضريبي بين المواطنين والأجانب في معظم الضرائب العقارية؛ الأجانب ملزمون بنفس الالتزامات
• قيود قانونية على شراء الأراضي: الأجانب لا يمكنهم شراء أكثر من 25,000 متر مربع بدون موافقة خاصة، ويُمنع الشراء في القرى ويجب أن يكون العقار ضمن منطقة مخططة/تحت مظلة بلدية.
• لم تُجرى تغييرات كبيرة في الضرائب ضمن عام 2025، لكن تبقى بعض التطورات واردة بحسب السياسة الحكومية.

توصيات أخيرة للمستثمرين

• استعن بخبير ضرائب محلي للتأكد من تطبيقات القوانين حسب المدينة ونوع العقار.
• خصص ميزانية لتغطية التكاليف غير المباشرة (مثل انتقال الملكية، التسجيل، الضريبة السنوية).
• إذا كنت تبحث عن الإعفاء من VAT، تحقق من شروط الإقامة والعملة والدفع والنوع (جديد فقط).
• النظر بالعائد على المدى الطويل (5 سنوات وما بعدها) لتفادي الضرائب الكبرى مثل ضريبة الأرباح الرأسمالية.