Dubai’de Yabancı Olarak Gayrimenkul Satın Almak İçin Gerekli Belgeler

Yabancı Olarak Dubai'de Gayrimenkul Satın Almak İçin Hangi Belgeler Gereklidir?

Dubai'de yabancı bir yatırımcı olarak veya BAE dışında yaşayan biri olarak gayrimenkul satın almayı mı düşünüyorsunuz?

Satın alma sürecine başlamadan önce cevaplanması gereken en önemli sorulardan biri şudur: Yabancıların Dubai'de gayrimenkul satın almak için hangi belgelere ihtiyacı vardır?

Kısa cevap olarak, standart bir gayrimenkul işleminde yabancı bir alıcının genellikle geçerli bir pasaporta ihtiyacı vardır. BAE'de ikamet eden alıcılardan ise ayrıca Emirates ID talep edilebilir. Gayrimenkulün türüne ve satın alma yöntemine bağlı olarak geliştirici tarafından düzenlenen İtiraz Yoktur Belgesi (NOC), Vekâletname (POA), şirket belgeleri veya mortgage finansmanı ile ilgili belgeler gibi ek dokümanlar gerekebilir. Gerekli belgeler, işlemin türüne göre Dubai Land Department (DLD) tarafından belirlenir.

Daha da önemlisi, gayrimenkul satın almak yalnızca gerekli belgeleri toplamaktan ibaret değildir. Alıcıların aynı zamanda gayrimenkulün yabancı mülkiyetine izin verilen bir bölgede bulunduğunu ve satış işleminin Dubai Land Department nezdinde usulüne uygun şekilde tescil edildiğini doğrulaması gerekir.

Kısa Cevap: Bir Yabancının Dubai'de Gayrimenkul Satın Alması İçin Hangi Belgeler Gereklidir?

Bireysel bir alıcının tamamlanmış bir gayrimenkulü standart şekilde satın alması durumunda temel belgeler genel olarak şunlardır:

• BAE'de ikamet etmeyen yabancı alıcı için geçerli pasaport.

• Uygulanabilir durumlarda BAE'de ikamet eden alıcı için Emirates ID.

• Satış ve Satın Alma Sözleşmesi (SPA) ve ilgili sözleşme belgeleri.

• İşlem için gerekli olması halinde elektronik geliştirici NOC'si (e-NOC).

• Başka bir kişinin alıcı adına hareket etmesi halinde Vekâletname (POA).

• Gayrimenkul mortgage finansmanı kullanılarak satın alınıyorsa ek finansman belgeleri.

• Alıcının şirket olması halinde şirket kuruluş ve lisans belgeleri.

Dubai Land Department'a göre, bireysel gayrimenkul satış tescilinde kimlik doğrulaması BAE'de ikamet edenler için Emirates ID veya BAE'de ikamet etmeyen yabancılar için geçerli pasaport ile yapılır. Uygulanabilir Freehold gayrimenkullerde elektronik geliştirici NOC'si de gerekli belgeler arasında yer alabilir.

Yabancı Olarak Dubai'de Gayrimenkul Satın Almak İçin Gerekli Temel Belgeler Nelerdir?

1. Geçerli Pasaport

Geçerli pasaport, yabancı bir alıcının kimliğini doğrulamak için kullanılan temel belgedir.

BAE'de ikamet etmiyorsanız, Dubai Land Department gayrimenkul satış tescili sırasında geçerli pasaportu kimlik kanıtı olarak kabul eder.

Herhangi bir belgeyi imzalamadan önce şunlardan emin olun:

• Pasaportunuzun geçerli olduğundan.

• Adınızın sözleşme belgelerindeki adınızla aynı olduğundan.

• İşlemde kullanılan tüm bilgilerin doğru olduğundan.

• Talep edilmesi halinde net ve okunabilir bir pasaport kopyasının hazır olduğundan.

Dubai'de Gayrimenkul Satın Almak İçin BAE'de Oturum İzni Gerekli mi?

Her zaman değil.

Geçerli kurallar, BAE'de ikamet etmeyen yabancılar da dahil olmak üzere yabancıların Dubai'de belirlenmiş Freehold bölgelerinde gayrimenkul sahibi olmasına izin vermektedir. BAE Hükümeti'nin resmi platformu da hem BAE'de ikamet eden hem de ikamet etmeyen yabancıların Dubai'nin belirlenmiş bölgelerinde Freehold mülkiyet hakkı edinebileceğini doğrulamaktadır.

2. Emirates ID

Alıcı BAE'de ikamet ediyorsa, işlem sırasında kimliğini doğrulamak için Emirates ID kullanılabilir.

BAE'de ikamet etmeyen yabancı bir alıcı için Dubai Land Department kimlik kanıtı olarak geçerli pasaportu kullanır.

3. Satış ve Satın Alma Sözleşmesi (SPA)

Genellikle SPA olarak adlandırılan Satış ve Satın Alma Sözleşmesi, gayrimenkul işleminin ticari ve hukuki şartlarını belirleyen temel belgedir.

SPA aşağıdaki bilgileri içerebilir:

• Alıcı ve satıcının isimleri.

• Gayrimenkul bilgileri.

• Satın alma bedeli.

• Ödeme planı.

• Gayrimenkul inşaat halindeyse teslim tarihi.

• Tarafların yükümlülükleri.

• İptal veya sözleşmeye aykırılık hükümleri.

• Taraflar arasında ayrıca kararlaştırılan diğer şartlar.

Tamamlanmış gayrimenkullerde sözleşmede yer alan bilgilerin tescilli gayrimenkul bilgileriyle uyumlu olması gerekir.

Off-Plan gayrimenkullerde ise Dubai Land Department üzerinden farklı bir ilk tescil prosedürü uygulanır.

4. İtiraz Yoktur Belgesi (NOC)

Gayrimenkul NOC'si Nedir?

No Objection Certificate (NOC) veya Türkçe karşılığıyla İtiraz Yoktur Belgesi, belirli gayrimenkul satış işlemlerinin tamamlanması gerektiğinde geliştirici veya ilgili makam tarafından düzenlenen bir belgedir.

Freehold bölgelerdeki gayrimenkul satış tescili için Dubai Land Department, gerekli belgeler arasında elektronik geliştirici NOC'sini (e-NOC) belirtmektedir. Uygun durumlarda bu belge Dubai REST uygulaması üzerinden düzenlenebilir.

NOC'nin temel amacı, gayrimenkulün tescilli durumuna bağlı olarak satış işleminin tamamlanmasına herhangi bir itiraz bulunmadığını doğrulamaktır.

5. Vekâletname (POA)

Alıcı işlemlere şahsen katılamıyorsa ve başka bir kişi onun adına hareket edecekse geçerli bir Vekâletname (Power of Attorney – POA) gerekebilir.

POA özellikle aşağıdaki durumlarda gerekli olabilir:

• Alıcının BAE dışında bulunması.

• Bir avukat veya hukuki temsilcinin atanmış olması.

• Bir kişinin tescil işlemlerini tamamlamak üzere yetkilendirilmesi.

• Belirli özel gayrimenkul işlemlerinde temsilci kullanılması.

Dubai Land Department'ın yönergelerine göre, bir temsilci taraflardan biri adına hareket ettiğinde hukuken geçerli bir Vekâletname gereklidir.

Ancak her genel Vekâletnamenin otomatik olarak kabul edileceği varsayılmamalıdır. Kabul, POA'nın içeriğine, ilgili makamın gerekliliklerine ve işlemin niteliğine bağlıdır.

Dubai'de Projeden (Off-Plan) Gayrimenkul Satın Almak İçin Hangi Belgeler Gereklidir?

Off-Plan gayrimenkul satın alırken süreç biraz farklıdır.

Dubai Land Department'a göre, bireysel alıcılar için ilk satış tescilinde aşağıdaki belgeler bulunur:

• Satış ve Satın Alma Sözleşmesinin bir kopyası.

• Uygulanabilir durumlarda geçerli Emirates ID.

• BAE'de ikamet etmeyen alıcılar için geçerli pasaport.

• Temsilci kullanılması halinde Vekâletname.

Gayrimenkul bir şirket üzerinden satın alınıyorsa ek gereklilikler uygulanabilir. Bunlar şirketin yapısına ve koşullarına bağlı olarak ticari lisans, şirket belgeleri, hissedar belgeleri ve belirli belgelerin tercüme veya tasdik edilmiş versiyonlarını içerebilir.

Tamamlanmış ve Projeden (Off-Plan) Gayrimenkuller İçin Belgeler Neden Farklıdır?

Tamamlanmış bir gayrimenkul, devredilebilir bir mülk olarak zaten tescil edilmiş durumdadır. Buna karşılık Off-Plan gayrimenkuller, geliştirme aşamasındaki projeler için uygulanan ilk tescil prosedürlerine tabidir.

Bu nedenle alıcıların aşağıdaki konuları doğrulaması gerekir:

1. Geliştiricinin adı.

2. Projenin mevcut durumu.

3. Projenin tescil durumu.

4. Uygulanabilir olduğu durumlarda emanet hesabı (escrow account) bilgileri.

5. Satış ve Satın Alma Sözleşmesi.

6. Ödeme planı.

7. Bağımsız bölümün tescil süreci.

Bir Yabancı Dubai'de Oturum İzni Olmadan Gayrimenkul Satın Alabilir mi?

Evet.

Yabancı mülkiyetine izin verilen bölgelerde gayrimenkul sahibi olmak için yabancı alıcının genel olarak BAE'de ikamet iznine sahip olması gerekmez.

BAE Hükümeti, hem BAE'de ikamet eden hem de etmeyen yabancıların Dubai'nin belirlenmiş bölgelerinde Freehold mülkiyet hakkı edinebileceğini doğrulamaktadır. Tapu belgeleri Dubai Land Department tarafından düzenlenir.

Bu, uluslararası bir yatırımcının BAE dışında yaşarken dahi, ilgili işlem ve tescil gerekliliklerini yerine getirmesi şartıyla Dubai'de gayrimenkul satın alabileceği anlamına gelir.

Yabancılar Dubai'de Nerelerde Gayrimenkul Sahibi Olabilir?

Freehold Bölgeleri Nedir?

Freehold bölgeleri, Dubai'deki gayrimenkul mülkiyetine ilişkin geçerli kurallar ve düzenlemeler kapsamında yabancıların gayrimenkul sahibi olmasına izin verilen bölgelerdir.

Dubai Land Department, yabancıların mülkiyet haklarının yabancı mülkiyetine izin verilen belirlenmiş bölgelerle bağlantılı olduğunu açıklamaktadır.

Bu nedenle alıcılar yalnızca bölgenin adına veya bir gayrimenkul ilanında verilen bilgilere güvenmemelidir. İşlem tamamlanmadan önce belirli gayrimenkulün mülkiyet statüsü doğrulanmalıdır.

Dubai'de Gayrimenkul Satın Almak İçin Doğum Belgesi veya Evlilik Belgesi Gerekli mi?

Bu belgeler, bireysel bir alıcının standart gayrimenkul satış tescili için normalde gerekli temel belgeler arasında yer almaz.

Bununla birlikte, aşağıdaki özel durumlarda ek belgeler gerekli olabilir:

• Ortak mülkiyet.

• Gayrimenkulün şirket üzerinden satın alınması.

• Vekâletname düzenlemeleri.

• Özel aile düzenlemeleri.

• Banka finansmanı.

• Miras işlemleri.

• Bankacılık uyumluluk gereklilikleri.

Bu nedenle, tek bir genel belge listesine güvenmek yerine belgelerin gerçek işlem yapısına göre hazırlanması daha doğru olacaktır.

Bir Yabancının Gayrimenkul Satın Almak İçin BAE Banka Hesabına İhtiyacı Var mı?

BAE'de bir banka hesabına sahip olmak, yabancının gayrimenkul sahibi olma uygunluğunu belirleyen temel belgelerden biri değildir.

Bununla birlikte ödeme yöntemi, finansman düzenlemeleri, banka transferleri veya işlemde yer alan banka, geliştirici ya da diğer tarafların talepleri ek gereklilikler oluşturabilir.

Mortgage finansmanı kullanılan işlemlerde gerekli belgeler nakit satın alma işleminden farklı olacaktır.

Gayrimenkul Bir Şirket Üzerinden Satın Alınacaksa Hangi Belgeler Gereklidir?

Alıcı bir şirket olduğunda gerekli belgeler daha kapsamlı hale gelir.

Şirketin yapısına bağlı olarak aşağıdaki belgeler talep edilebilir:

• Ticari lisans (Trade Licence).

• Şirket kuruluş belgesi (Certificate of Incorporation).

• Ana Sözleşme ve Şirket Esas Sözleşmesi (Memorandum and Articles of Association).

• Hissedar belgeleri.

• Uygulanabilir durumlarda hissedarların veya yöneticilerin pasaportları.

• Gerekli olduğu durumlarda Yönetim Kurulu Kararı (Board Resolution).

• Vekâletname (POA).

• Dubai Land Department tarafından talep edilmesi halinde tercüme edilmiş ve tasdik edilmiş belgeler.

Özellikle şirket yabancı bir ülkede veya bir Free Zone'da kayıtlıysa, resmi gayrimenkul tescil işlemlerinde ek gereklilikler uygulanabilir.

Yabancı Sermayeli Bir Şirket Dubai'de Gayrimenkul Sahibi Olabilir mi?

Evet. Geçerli kurallar ve belirlenmiş bölgeler kapsamında izin verildiği durumlarda, şirketin hukuki yapısına ve tescil gerekliliklerine tabi olmak şartıyla yabancı sermayeli şirketler Dubai'de gayrimenkul sahibi olabilir.

Dubai Land Department, ilgili hukuki gerekliliklere tabi olmak kaydıyla belirlenmiş bölgelerdeki gayrimenkullerin BAE vatandaşı olmayan kişiler tarafından sahip olunan şirketler adına tescil edilmesine izin vermektedir.

Mortgage Finansmanı ile Gayrimenkul Satın Almak İçin Hangi Belgeler Gereklidir?

Gayrimenkul satın almak için mortgage kullanıyorsanız, satın alma dosyasına ek banka ve finansman belgeleri dahil edilir.

Bunlar aşağıdakileri içerebilir:

• Kimlik belgeleri.

• Pasaport veya Emirates ID.

• Banka yazısı.

• Finansman sözleşmesi.

• Mortgage belgeleri.

• Uygulanabilir durumlarda geliştirici NOC'si.

• Temsilci işlem yapıyorsa Vekâletname.

Dubai Land Department, bireysel mortgage tescil işlemlerinde banka yazısı, tasdik edilmiş mortgage sözleşmeleri, kimlik kanıtı, belirli Off-Plan gayrimenkuller için NOC ve bir temsilcinin işlem yapması halinde Vekâletname talep edilebileceğini belirtmektedir.

Dubai'de Gayrimenkul Tescil Ücretleri Nelerdir?

Gerekli belgeler ile gayrimenkul satın alma maliyetleri arasındaki farkı ayırt etmek önemlidir.

Dubai Land Department, gayrimenkul satış tescili için aşağıdaki ücretleri listelemektedir:

Belirli işlemler için farklı ücretler veya uygulamalar geçerli olabilir. Bu nedenle nihai ücretler işlem tamamlanırken doğrulanmalıdır.

Önemli: Yayınlanmış ücretler, belirli bir işlem için alınacak resmi ücret teklifinin yerine geçmez. Ücretler gayrimenkulün türüne ve tescil yöntemine göre değişiklik gösterebilir.

Adım Adım: Yabancı Olarak Dubai'de Gayrimenkul Nasıl Satın Alınır?

Adım 1: Amacınızı Belirleyin

Gayrimenkulün hangi amaçla satın alınacağını belirleyin:

• Yatırım.

• Kişisel kullanım.

• Kiralama.

• Yeniden satış.

• Resmî şartlara bağlı olarak potansiyel oturum izni uygunluğu.

Yatırım amacınızı belirlemek, uygun gayrimenkul türünü, lokasyonu ve bütçeyi seçmenize yardımcı olur.

Adım 2: Gayrimenkulü Seçin

Aşağıdaki kriterleri karşılaştırın:

• Lokasyon.

• Geliştirici.

• Metrekare veya square foot başına fiyat.

• Ödeme planı.

• Aidat ve hizmet bedelleri.

• Projenin mevcut durumu.

• Kiralama talebi.

• Yeniden satış potansiyeli.

• Bina kalitesi ve işletme yönetimi.

Adım 3: Durum Tespiti (Due Diligence) Yapın

Şunları doğrulayın:

• Gayrimenkulün mülkiyeti.

• Tescil durumu.

• Geliştirici.

• Satışla ilgili herhangi bir kısıtlama.

• Ödenmemiş borç veya ücretler.

• Varsa mortgage durumu.

• NOC gereklilikleri.

Adım 4: Sözleşmeyi İmzalayın

Şartlar üzerinde anlaşmaya varıldıktan sonra uygun sözleşme ve hukuki belgeler imzalanır.

Adım 5: Belgeleri Hazırlayın

Şunları hazırlayın:

• Pasaport.

• Uygulanabilir durumlarda Emirates ID.

• SPA veya ilgili sözleşme belgeleri.

• Gerekli olması halinde NOC.

• Gerekli olması halinde POA.

• İlgili olduğu durumlarda şirket veya finansman belgeleri.

Adım 6: İşlemi Tescil Ettirin

İşlem, Dubai Land Department nezdinde veya işlemin türüne uygun resmi kanal üzerinden tescil edilir.

Adım 7: Tapu Belgesini Alın

Tescil, ödemeler ve diğer tüm gereklilikler tamamlandıktan sonra, uygulanabilir işlemlerde elektronik tapu belgesi düzenlenir.

Karşılaştırma Tablosu: İşlem Türüne Göre Alıcı Belgeleri

Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar

1. Oturum İzninin Zorunlu Olduğunu Varsaymak

BAE'de ikamet izni, belirlenmiş Freehold bölgelerinde yabancı mülkiyeti için genel bir zorunluluk değildir.

2. Güncelliğini Yitirmiş Bir Belge Listesine Güvenmek

Resmî gereklilikler değişebilir. Gayrimenkul işlemini gerçekleştirirken her zaman Dubai Land Department'ın güncel gerekliliklerini doğrulayın.

3. Mülkiyet Statüsünü Doğrulamamak

Dubai'deki her gayrimenkul aynı yabancı mülkiyet çerçevesine tabi değildir.

4. Yükümlülükleri Anlamadan Sözleşme İmzalamak

Alıcılar ödeme planını, tahmini teslim tarihini, iptal hükümlerini, ücretleri ve her iki tarafın yükümlülüklerini anlamalıdır.

5. Gayrimenkul Mülkiyeti ile Oturum İznini Karıştırmak

Gayrimenkul mülkiyeti ve oturum izni birbirinden ayrı hukuki konulardır. Bir gayrimenkul yatırımı, yatırımcı güncel resmi şartları karşılıyorsa belirli oturum programlarına uygunluk sağlayabilir. Ancak ilgili oturum şartları yetkili makamlarla doğrulanmalıdır.

Tamamlanmış ve Projeden (Off-Plan) Gayrimenkuller İçin Gerekli Belgeler Arasındaki Fark Nedir?

Tamamlanmış Gayrimenkul

Belgeler temel olarak mülkiyetin devrine ve satışın tesciline, tarafların kimliklerinin doğrulanmasına ve gerekli olduğu durumlarda NOC alınmasına odaklanır.

Off-Plan Gayrimenkul

Süreç; ilk tescil prosedürlerini, Satış ve Satın Alma Sözleşmesini, geliştiricinin gerekliliklerini ve geliştirme aşamasındaki gayrimenkuller için uygulanan tescil sistemini içerir.

Bu nedenle belge listesini hazırlamadan önce gayrimenkulün durumunun belirlenmesi önemlidir.

Yabancı Alıcı Hazırlık Kontrol Listesi

Tescil randevunuzdan önce aşağıdaki belgelerin hazır olduğundan emin olun:

☐ Geçerli pasaport
☐ BAE'de ikamet ediyorsanız Emirates ID
☐ Doğru alıcı bilgileri
☐ Satış ve Satın Alma Sözleşmesi (SPA)
☐ Gerekli olması halinde NOC
☐ Temsilci işlem yapıyorsa hukuken geçerli Vekâletname
☐ Şirket üzerinden satın alıyorsanız şirket belgeleri
☐ Satın alma finansmanla gerçekleştiriliyorsa banka belgeleri
☐ Satın alma bedeli ve işlem ücretleri için gerekli fonlar
☐ Gayrimenkulün mülkiyet statüsünün doğrulanması
☐ Nihai DLD tescil gerekliliklerinin teyit edilmesi

Sonuç

Yabancı olarak Dubai'de gayrimenkul satın almak için öncelikle BAE'de oturum izni almak her zaman gerekli değildir. Standart bir bireysel gayrimenkul işleminde, geçerli pasaport, BAE'de ikamet etmeyen yabancı bir alıcı için temel kimlik belgesidir. BAE'de ikamet eden alıcılar ise işlemin gerekliliklerine bağlı olarak Emirates ID kullanabilir.

Bununla birlikte, nihai belge listesi işlemin türüne bağlıdır: tamamlanmış veya Off-Plan gayrimenkul, nakit satın alma veya mortgage finansmanı, bireysel veya şirket mülkiyeti ve işlemin bir hukuki temsilci aracılığıyla gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği gibi faktörler gerekli belgeleri değiştirebilir.

Bu nedenle gecikmeleri önlemenin en doğru yolu, belgeleri gerçekleştirilecek işlemin yapısına göre hazırlamak ve tescil işleminden önce Dubai Land Department'ın güncel gerekliliklerini doğrulamaktır.

Neden BLOOM LUXURY SIGNATURE?

BLOOM LUXURY SIGNATURE ekibi, uluslararası yatırımcıların ve alıcıların Dubai gayrimenkul piyasasını anlamalarına, projeleri ve lokasyonları karşılaştırmalarına ve gerektiğinde ilgili makamlar ile hukuk ve finans profesyonelleriyle koordinasyon içerisinde satın alma sürecini yönetmelerine yardımcı olur.

BAE dışından Dubai'de gayrimenkul satın almayı düşünüyorsanız, öncelikle bütçenizi, yatırım amacınızı ve tercih ettiğiniz lokasyonu belirleyin. Ardından ihtiyaçlarınıza uygun gayrimenkullerden oluşan bir kısa liste hazırlayın.

Dubai gayrimenkul yolculuğunuza BLOOM LUXURY SIGNATURE ile başlayın.