تخضع عملية التأجير والإيجار في تركيا لمجموعة متنوعة من القوانين التي تهدف إلى حماية حقوق كل من صاحب العقار والمستأجر. تم تحديث هذه القوانين في السنوات الأخيرة لتلبية احتياجات السوق المتغيرة. في هذا المقال، سنستعرض القوانين الرئيسية المتعلقة بالتأجير وحقوق المستأجر في تركيا لعام 2024 مع ذكر أمثلة وإحصائيات لتوفير فهم متكامل.

القانون المدني التركي

يُعتبر القانون المدني التركي المصدر الأساسي لتنظيم عقود الإيجار. يحدد هذا القانون الحقوق والواجبات لكل من المستأجر والمؤجر، ويحدد الخطوات التي يجب اتباعها في حالة النزاع. تنظم هذه القوانين كافة القضايا التي تتعلق بتجديد الإيجار والإخلاء ومختلف المشاكل الأخرى. إن قانون الإيجار في تركيا ينظم أطر التعامل الخاصة بعقود الإيجار وكافة تفاصيل العلاقة الإيجارية بين المستأجر وصاحب العقار بشكل دقيق٬ كما يحدد المعاملات المالية ما بين الطرفين.

 أهم المواد في هذا القانون تشمل:

• عقد الإيجار: يجب أن يتم توقيع عقد إيجار رسمي بين المالك والمستأجر يحدد شروط الإيجار، مثل المدة والقيمة والتفاصيل الأخرى المتعلقة بالعقار٬ وتكون مدة العقد للعقارات السكنية ستة أشهر أو سنة٬ وللعقارت التجارية خمس سنوات أو حسب الاتفاق.
• مدة الإيجار: بشكل عام، تكون مدد الإيجار قابلة للتجديد تلقائيًا ما لم يتم إشعار الطرف الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل ثلاثين يومًا على الأقل من انتهاء مدة الإيجار٬ وممكن أن تكون المدة سنوية او يومية حسب نوع التأجير (سياحي، سنوي).
• قيمة الإيجار: يجب أن يتم تحديد قيمة الإيجار بشكل منصف ومتفق عليه بين الطرفين٬ كما يتم تحديد الزيادة السنوية لقيمة الإيجار وفقًا للنسبة المحددة في القانون.
• الزيادة السنوية في الإيجار: ينظم القانون زيادة قيمة الإيجار السنوية بحيث تعتمد على مؤشر أسعار المستهلكين (CPI). يشترط القانون ألا تتجاوز الزيادة النسبة المحددة من قبل الحكومة.
• التأمين: يحق لصاحب العقار أن يطلب تأمينًا من المستأجر كضمان للتعويض عن أي أضرار تحدث للعقار أثناء فترة الإيجار. قيمة التأمين عادة ما تكون معادلة لشهرين من قيمة الإيجار.
• لا يحق للمستأجر إجراء أي تغييرات في العقار دون الحصول على موافقة خطية من صاحب العقار. كذلك، لا يحق للمستأجر تأجير العقار لشخص آخر دون موافقة خطية من المالك. في حالة حدوث ذلك، يحق للمالك رفع دعوى ضد المستأجر بتهمة الاشتغال بالعقار بدون وجه حق. بموجب هذه الدعوى، يحق للمالك إخراج المستأجر من العقار في غضون ستة أشهر.
• ينص قانون الإيجار على أن أي تكاليف مالية غير متعلقة باستخدام العقار تقع على عاتق صاحب الشقة٬ ففي حال أقدم المستأجر على دفعها يكون من حقه خصمها من قيمة الإيجار الشهري٬ وفي غالبية الأحيان هذه المدفوعات تشكل خلافات ما بين المالك والمستأجر نظرًا لقلة المعرفة في قوانين الايجار في تركيا. وفي سياق حديثنا سنتطرق للتحدث عما جاء به القانون حول مصاريف العقار ومسؤولية سدادها لتكون على الشكل التالي:
• الطلاء الخارجي للشقة من مسؤولية صاحب الشقة ويمكن الاتفاق بين المالك والمستأجر على عكس ذلك ضمن العقد.
• إن كان هناك أي مشاكل داخل الشقة قبل استلامها من المستأجر يحق له أن يطالب المالك بإجراء الصيانة والإصلاح٬ كما يمكن الاتفاق على دفعها من المستأجر وخصمها من الإيجارات الشهرية.

زيادة معدل الإيجار في تركيا 2024

تتم زيادة قيمة الإيجار سنويًا وفقًا للنسبة المحددة في قوانين الايجار في تركيا. يتم احتساب هذه الزيادة بناءً على نسبة التضخم في تركيا التي تقوم بحسابها هيئة الإحصاء التركية (TUIK). تم تحديد زيادة الإيجار بالنظر إلى التضخم في تركيا، وحددت الدولة حدًا لا يمكن زيادة الإيجار عنه بنسبة تزيد عن 25٪ في اتفاقيات الإيجار التي تم تجديدها بين 11.06.2022 و 01.07.2024 من أجل حماية المستأجرين. مع هذا القيد، لا يمكن أن يتجاوز معدل الزيادة في إيجارات المساكن 25٪ والعقود التي تتجاوز 25٪ تعتبر باطلة.

مع بداية شهر يوليو، انتهى سريان القرار السابق الذي يحدد الحد الأقصى لرفع الإيجارات بنسبة 25%، والذي كان ساريًا سابقًا. وفقًا للبيانات الجديدة من هيئة الإحصاء التركية (TUIK)، سيتم الآن تحديد زيادات الإيجارات بناءً على نسبة التضخم السنوي المعلنة رسميًا، والتي بلغت 65.07% لشهر حزيران/يونيو الماضي.

هذا الإجراء يشمل عقود الإيجار السكني وأماكن العمل التي من المقرر تجديدها خلال هذا الشهر، مما يعكس زيادة كبيرة في تكاليف الإيجار للمستأجرين في تركيا.

*انقر فوق الارتباط أدناه لحساب معدل زيادة الإيجار الذي يغطي الفترات التي تلي 01.01.2024

https://www.hesapkurdu.com/konut-kredisi/h/kira-artisi-hesaplama

حقوق المستأجر في تركيا

• يحق للمستأجرين العيش في مسكن يلبي معايير السلامة والصحة. يشمل ذلك حقوقًا مثل ضمان عدم وجود مشاكل في الأسلاك الكهربائية أو تسرب المياه.
• يتمتع المستأجرون بحقوق حصرية في استخدام العقار دون تدخل غير مبرر من قبل المالك. يلتزم المالك بإخطار المستأجر مقدمًا قبل أي زيارة للعقار.
• يقع على عاتق المالك واجب إجراء الإصلاحات الضرورية التي تؤثر على صلاحية العقار للسكن، مثل السباكة والتدفئة.
• يتمتع المستأجرون بحماية قانونية ضد الإخلاء التعسفي. يجب على المالك اتباع الإجراءات القانونية والإشعارات المحددة مسبقًا في حالة الحاجة لإخلاء المستأجر.
• تُنظم الزيادات السنوية في الإيجار بناءً على مؤشر أسعار المستهلكين (CPI)، ولا يمكن للمؤجر تجاوز النسبة المحددة قانونيًا.
• يتحمل المالك مسؤولية إجراء الإصلاحات الرئيسية في العقار، مثل مشاكل التسرب والمشاكل الهيكلية. المستأجر مسؤول فقط عن الإصلاحات الطفيفة التي تنجم عن الاستخدام اليومي. تعد نزاعات الإصلاح والصيانة من أكثر القضايا شيوعًا بين المستأجرين والمؤجرين. على سبيل المثال، إذا رفض المالك إصلاح تدفئة معطلة في الشتاء، يمكن للمستأجر أن يلجأ إلى السلطات المحلية لتطبيق حقه في السكن المناسب.
• إذا قام مالك بزيادة الإيجار بنسبة تتجاوز النسبة المحددة من قبل القانون، يحق للمستأجر الاعتراض قانونيًا واستئناف هذه الزيادة أمام المحكمة.
• عند انتهاء عقد الإيجار، يحق للمستأجر المطالبة باستعادة تأمين الإيجار ما لم تكن هناك أضرار في العقار تتجاوز الاستخدام الطبيعي.

حقوق صاحب العقار في تركيا

• يعتبر تحصيل الإيجار من أهم حقوق صاحب العقار. يحق للمالك تحديد الإيجار وفقًا للاتفاقية الموقعة والمطالبة بالدفع وفق المواعيد المحددة في العقد.
• يمكن لصاحب العقار إنهاء عقد الإيجار في حالات محددة، مثل عدم دفع الإيجار أو انتهاك المستأجر لشروط العقد. يتعين إخطار المستأجر مسبقًا واتباع الإجراءات القانونية اللازمة.
• يحق للمالك زيادة الإيجار سنويًا بما يتماشى مع مؤشر أسعار المستهلكين (CPI). تفرض القوانين التركية حدًا أقصى لنسبة الزيادة، ويجب أن تكون هذه الزيادة مذكورة في العقد.
• يملك المالك الحق في دخول العقار لإجراء الصيانة اللازمة أو التفتيش، شريطة إعلام المستأجر مسبقًا وعدم التعدي على خصوصيته.
• إذا تسبب المستأجر في ضرر متعمد أو نتيجة إهمال للعقار يتجاوز الاستخدام الطبيعي، يحق لصاحب العقار مطالبة المستأجر بتعويض عن الإصلاحات.

واجبات المستأجر تجاه صاحب العقار في تركيا

عند استئجار عقار في تركيا، سواء كان سكنيًا أو تجاريًا، يجب على المستأجر الالتزام ببعض الواجبات تجاه صاحب العقار. تأتي هذه الواجبات كجزء من العقد القانوني الذي يُبرم بين الطرفين، وتتوافق مع القوانين التركية التي تحكم العلاقة بين المستأجرين والمالكين. إليك تفصيل لهذه الواجبات:

1. 1. الالتزام بشروط العقد:

• الدفع في الوقت المحدد: يعتبر دفع مبلغ الإيجار في الوقت المحدد أحد أهم واجبات المستأجر. عادةً، يُحدد العقد موعدًا محدداً يجب على المستأجر الالتزام به لكل دفعة شهرية.
• الالتزام بفترة الإيجار: يجب على المستأجر احترام فترة الإيجار المحددة في العقد وعدم المغادرة قبل نهايتها إلا بعد اتفاق مع المالك.

2. 2. المحافظة على العقار:

• الصيانة والإصلاحات الطفيفة: يتعين على المستأجر الحفاظ على العقار بحالة جيدة، والقيام بالإصلاحات الطفيفة اللازمة التي لا تستدعي تدخل المالك. هذه الإصلاحات تشمل مثلًا تغيير المصابيح أو إصلاح صنابير المياه.
• التبليغ عن الأضرار: في حالة حدوث أي ضرر كبير في العقار، يجب على المستأجر إبلاغ المالك فورًا لاتخاذ الإجراءات اللازمة.

3. 3. احترام الجوار والقوانين المحلية:

• الضوضاء والإزعاج: يجب على المستأجر الالتزام بالهدوء واحترام الجيران وخاصة في الأوقات التي تتطلب ذلك وفقًا للقوانين المحلية.
• الالتزام بالقوانين المحلية: يتعين على المستأجر مراعاة كافة القوانين واللوائح المحلية، بما في ذلك تلك المتعلقة بالنظافة، والتخلص من النفايات، واستخدام المرافق العامة.

4. 4. مراعاة استخدام العقار وفقًا للعقد:

• الاستخدام المتفق عليه: إذا كان العقد ينص على استخدام العقار فقط للسكن، فلا يجوز للمستأجر استخدامه لأي غرض تجاري أو آخر غير منصوص عليه في العقد.

واجبات صاحب العقار تجاه المستأجر في تركيا

في سوق العقارات التركية، يتمتع المستأجرون بمجموعة من الحقوق التي يتعين على أصحاب العقارات احترامها والالتزام بها. تتضمن هذه الالتزامات واجبات قانونية وأخلاقية تهدف إلى ضمان علاقة إيجارية عادلة وآمنة للطرفين. وفيما يلي استعراض لبعض واجبات صاحب العقار تجاه المستأجر:

1. 1. توفير عقار صالح للسكن أو الاستخدام:

• إطار قانوني: يجب على صاحب العقار التأكد من أن العقار الذي يتم تأجيره صالح للسكن أو الاستخدام (إذا كان تجاريًا) وفقًا للقوانين واللوائح المحلية٬ وهذا يشمل ضمان جودة البنية التحتية وسلامة المرافق الأساسية.
• الصيانة والإصلاحات الضرورية: من مسؤوليات صاحب العقار إجراء الصيانة الدورية والإصلاحات الضرورية التي تتعلق بالأساسات، ومشاكل السباكة، والتدفئة والتكييف وغيرها من المرافق الأساسية.

2. 2. الالتزام بشروط العقد:

• احترام مدة العقد: ينبغي على صاحب العقار احترام مدة الإيجار المنصوص عليها في العقد وعدم محاولة إنهائه قبل الأوان ما لم يوجد سبب قانوني مشروع.
• ضمانات الاستقرار السكني: يجب أن يلتزم صاحب العقار بعدم إزعاج المستأجر أو القيام بزيارات مفاجئة دون إشعار مسبق، إلا في حالات الطوارئ أو الاتفاق المسبق.

3. 3. التعامل المالي الشفاف:

• عدم تعديل الإيجار بصورة غير مبررة: وفقًا للقانون التركي، يجب ألا يقوم صاحب العقار برفع قيمة الإيجار خلال الفترة المحددة في العقد ما لم يكن هناك نص صريح يسمح بذلك.

4. 4. التشغيل والصيانة قبل التسليم:

• المعاينة والتفتيش: يجب على صاحب العقار التأكد من أن جميع المرافق في العقار تعمل بشكل صحيح قبل تسليمه للمستأجر. يشمل ذلك فحص نظام الكهرباء، السباكة، التدفئة والتكييف، والمعدات الأخرى مثل المصاعد إذا كانت موجودة.
• التأكد من النظافة والصلاحية: يتعين أن يكون العقار نظيفًا وصالحًا للسكن أو الاستخدام التجاري بحسب الاتفاق. يجب إصلاح أي أضرار أو عيوب قائمة قبل التسليم.
• الالتزام بمعايير السلامة: على سبيل المثال، التأكد من أن أجهزة الكشف عن الحريق أو أنظمة إطفاء الحريق تعمل بشكل جيد.

5. 5. إعادة التأمين في حال عدم وجود أضرار

• الكشف النهائي مع الطرفين: عند انتهاء عقد الإيجار، يجب إجراء فحص للعقار بمشاركة كل من المالك والمستأجر لتقييم حالة العقار.
• إعادة التأمين: إذا لم توجد أية أضرار أو إخلالات في العقار، يتعين على صاحب العقار إعادة مبلغ التأمين المودع من قبل المستأجر في بداية فترة الإيجار. يجب أن يتم ذلك في فترة زمنية معقولة منصوص عليها في العقد أو وفقًا للأعراف المحلية.
• التسوية الودية: في حال وجود أضرار طفيفة لا تستدعي خصم من التأمين، يمكن لصاحب العقار والمستأجر الاتفاق وديًا على حل مناسب وتعويض بسيط إن لزم.