فهرست مطالب
روند اجاره و اجاره در ترکیه توسط قوانین مختلفی با هدف حمایت از حقوق مالکان و مستاجران اداره می شود. این قوانین در سال های اخیر برای پاسخگویی به نیازهای در حال تغییر بازار به روز شده اند. در این مقاله به بررسی قوانین اصلی مربوط به اجاره و حقوق مستاجر در ترکیه برای سال 2024 می پردازیم و مثال ها و آمارهایی را برای درک جامع ارائه می دهیم.
قانون مدنی ترکیه
قانون مدنی ترکیه منبع اصلی تنظیم قراردادهای اجاره محسوب می شود. این آیین نامه حقوق و تعهدات هر دو مستأجر و موجر را مشخص می کند و مراحلی را که باید در صورت بروز اختلاف دنبال شود را تعیین می کند. این قوانین کلیه مسائل مربوط به تمدید اجاره نامه، تخلیه و مشکلات مختلف دیگر را تنظیم می کند. قانون اجاره در ترکیه دقیقاً چارچوب معاملات مربوط به قراردادهای اجاره و کلیه جزئیات روابط اجاره بین مستاجر و مالک ملک را تنظیم می کند و همچنین معاملات مالی بین طرفین را مشخص می کند.
مقررات کلیدی این قانون عبارتند از:
- قرارداد اجاره: یک قرارداد رسمی اجاره باید بین موجر و مستاجر امضا شود که در آن شرایط اجاره مانند مدت، ارزش و سایر جزئیات مربوط به ملک مشخص شود. مدت قرارداد برای املاک مسکونی معمولاً شش ماه یا یک سال است، در حالی که برای املاک تجاری پنج سال یا طبق توافق است.
- مدت اجاره: به طور کلی، شرایط اجاره به طور خودکار قابل تمدید است، مگر اینکه یکی از طرفین حداقل سی روز قبل از انقضای اجاره، قصد خود را برای عدم تمدید به دیگری اطلاع دهد. مدت زمان بسته به نوع اجاره (توریستی، سالانه) می تواند سالانه یا روزانه باشد.
- ارزش اجاره: اجاره باید به طور منصفانه و با توافق طرفین تعیین شود و افزایش سالانه طبق نرخ تعیین شده در قانون تعیین شود.
- افزایش سالانه اجاره بها: قانون افزایش سالانه اجاره بها را بر اساس شاخص قیمت مصرف کننده (CPI) تنظیم می کند. مقرر می دارد که این افزایش از درصدی که دولت تعیین می کند بیشتر نباشد.
- ودیعه وثیقه: مالک ملک حق دارد از مستاجر به عنوان غرامت برای خساراتی که ممکن است در طول مدت اجاره رخ دهد، درخواست وثیقه کند. مبلغ ودیعه معمولاً دو ماه اجاره است.
- اصلاحات ملکی: مستاجر مجاز به تغییر در ملک بدون رضایت کتبی مالک نیست. همچنین اجاره فرعی ملک بدون رضایت کتبی مالک ممنوع می باشد. در صورت وقوع، مالک حق دارد علیه مستاجر به دلیل استفاده غیرمجاز شکایت کند. از طریق این دعوی مالک می تواند ظرف شش ماه مستاجر را تخلیه کند.
- مسئولیت هزینه ها: قانون اجاره می گوید هر گونه هزینه مالی غیرمرتبط با استفاده از ملک بر عهده مالک ملک است. اگر مستاجر این هزینه ها را پرداخت کند، حق دارد آن را از اجاره ماهانه کسر کند. چنین پرداخت هایی به دلیل عدم درک قوانین اجاره در ترکیه اغلب باعث اختلاف بین صاحبخانه و مستاجر می شود. در مورد هزینه های املاک و مسئولیت های پرداخت آنها موارد زیر اعمال می شود:
- رنگ آمیزی بیرونی آپارتمان به عهده مالک است، البته می توان در قرارداد بر خلاف آن توافق کرد.
- اگر قبل از تصرف مستاجر در داخل آپارتمان مسائلی وجود داشته باشد، مستاجر می تواند از موجر تقاضای تعمیر و نگهداری کند. از طرف دیگر، آنها می توانند توافق کنند که هزینه را خودشان پوشش دهند و آن را از پرداخت های بعدی اجاره کسر کنند.
نرخ افزایش اجاره بها در ترکیه 2024
افزایش اجاره بها در ترکیه برای سال 2024 سالانه بر اساس نرخ تعیین شده در قوانین اجاره تعیین می شود. این افزایش بر اساس نرخ تورم ترکیه که توسط موسسه آمار ترکیه (TUIK) ارزیابی می شود، محاسبه می شود. سقفی برای محافظت از مستاجران تعیین شده است، افزایش اجاره بها را به حداکثر 25 درصد برای قراردادهای اجاره تمدید شده بین 11 ژوئن 2022 تا 1 ژوئیه 2024 محدود می کند. با این محدودیت، نرخ افزایش اجاره بها برای اجاره های مسکونی نمی تواند از 25 درصد تجاوز کند. و هر گونه قراردادی که بیش از این نرخ باشد باطل تلقی شد.
از ابتدای ژوئیه، تصمیم قبلی که سقف اجاره بها را 25 درصد افزایش می داد، منقضی شده است. بر اساس داده های جدید TUIK، افزایش اجاره بها بر اساس نرخ تورم سالانه رسمی اعلام شده در ژوئن سال قبل 65.07 درصد تعیین می شود. این اقدام بر قراردادهای اجاره مسکونی و اماکن تجاری که برای تمدید در این ماه تنظیم شده اند، تأثیر می گذارد، که نشان دهنده افزایش قابل توجه هزینه های اجاره برای مستاجران در ترکیه است.
*برای محاسبه نرخ افزایش اجاره بها برای دوره های بعد از 1 ژانویه 2024 روی لینک زیر کلیک کنید
https://www.hesapkurdu.com/konut-kredisi/h/kira-artisi-hesaplama
حقوق مستاجر در ترکیه
- مستاجرین حق دارند در اقامتگاهی زندگی کنند که استانداردهای ایمنی و بهداشتی را رعایت کند، از جمله حقوقی مانند اطمینان از عدم وجود مشکل سیم کشی برق یا نشت آب.
- مستاجرین دارای حقوق انحصاری برای استفاده از ملک بدون دخالت بی دلیل از طرف مالک هستند. موجر موظف است قبل از هر بازدیدی از ملک، مستاجر را از قبل مطلع کند.
- مالک موظف است تعمیرات لازم را که بر قابلیت سکونت ملک تأثیر می گذارد از قبیل مسائل لوله کشی و گرمایش انجام دهد.
- مستاجران از نظر قانونی در برابر تخلیه خودسرانه حمایت می شوند. صاحبخانه باید مراحل قانونی را دنبال کند و در صورت لزوم تخلیه، اخطارهای از پیش تعیین شده ارائه کند.
- افزایش سالانه اجاره بها بر اساس شاخص قیمت مصرف کننده (CPI) تنظیم می شود و مالکان نمی توانند از نرخ مقرر قانونی تجاوز کنند.
- تعمیرات اساسی ملک از قبیل نشتی و مشکلات سازه ای به عهده صاحبخانه است. مستاجر فقط مسئول تعمیرات جزئی ناشی از استفاده روزانه است. اختلافات تعمیر و نگهداری یکی از رایج ترین مسائل بین مستاجران و مالکان است. به عنوان مثال، اگر صاحبخانه از تعمیر بخاری خراب در زمستان امتناع کند، مستاجر می تواند از مقامات محلی درخواست کند تا حق خود را برای داشتن مسکن مناسب اعمال کنند.
- در صورتی که مالک اجاره بها را بیش از نرخ مقرر قانونی افزایش دهد، مستاجر حق دارد نسبت به این افزایش در دادگاه اعتراض و اعتراض کند.
- در پایان قرارداد اجاره، مستاجر حق دارد ودیعه وثیقه را مطالبه کند مگر اینکه خسارتی بیش از فرسودگی عادی به ملک وارد شود.
حقوق صاحب خانه در ترکیه
- یکی از حقوق اولیه صاحب خانه وصول اجاره بها است. صاحب خانه حق دارد طبق قرارداد امضا شده اجاره بها را تعیین و طبق مهلت های تعیین شده در قرارداد مطالبه پرداخت کند.
- مالک خانه می تواند در موارد خاص مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تخلف مستاجر از مفاد قرارداد اجاره را فسخ کند. باید از قبل به مستاجر اطلاع داده شود و مراحل قانونی طی شود.
- صاحب خانه حق دارد اجاره بها را سالانه مطابق با شاخص قیمت مصرف کننده (CPI) افزایش دهد. قوانین ترکیه حداکثر محدودیتی را برای نرخ افزایش تعیین می کند و این افزایش باید در قرارداد مشخص شود.
- مالک خانه حق دارد برای انجام تعمیرات یا بازرسی های لازم وارد ملک شود، مشروط بر اینکه از قبل به مستاجر اطلاع داده و به حریم خصوصی وی تجاوز نکند.
- در صورتی که مستاجر باعث آسیب عمدی یا بی توجهی به ملک بیش از فرسودگی عادی شود، مالک خانه حق دارد برای تعمیرات از مستاجر خسارت درخواست کند.
تعهدات مستاجر در قبال صاحب خانه در ترکیه
هنگام اجاره ملک در ترکیه، چه مسکونی و چه تجاری، مستاجرین باید به تعهدات خاصی در قبال صاحب خانه پایبند باشند. این وظایف بخشی از قرارداد حقوقی است که بین هر دو طرف ایجاد شده و با قوانین ترکیه حاکم بر روابط مستاجر و مالک مطابقت دارد. در اینجا به تفکیک این تعهدات می پردازیم:
- 1. رعایت شرایط قرارداد:
- پرداخت به موقع: پرداخت به موقع اجاره بها از وظایف اولیه مستاجر است. در قرارداد معمولاً تاریخ مشخصی برای هر پرداخت ماهانه مشخص می شود که مستاجر باید به آن پایبند باشد.
- پایبندی به مدت اجاره: مستاجرین باید به مدت اجاره مندرج در قرارداد احترام بگذارند و قبل از پایان این مدت بدون توافق قبلی با مالک، ملک را تخلیه نکنند.
- 2. نگهداری از اموال:
- نگهداری و تعمیرات جزئی: از مستاجرین انتظار می رود که ملک را در شرایط خوبی نگه دارند و تعمیرات جزئی را که نیازی به دخالت مالک ندارد، انجام دهند، مانند تعویض لامپ یا تعمیر شیرهای آب که نشتی دارد.
- گزارش خسارات: مستاجرین باید فوراً مالک را از هرگونه خسارت عمده به ملک مطلع کنند تا اقدامات لازم انجام شود.
- 3. احترام به همسایگان و قوانین محلی:
- سر و صدا و مزاحمت: مستاجران باید سکوت کنند و به همسایگان احترام بگذارند، به ویژه در ساعاتی که قوانین محلی مقرر می کند.
- پایبندی به قوانین محلی: مستاجرین باید از کلیه قوانین و مقررات محلی، از جمله قوانین مربوط به نظافت، دفع زباله و استفاده از امکانات عمومی پیروی کنند.
- 4. استفاده از اموال طبق قرارداد:
- استفاده توافقی: اگر در قرارداد استفاده از ملک صرفاً برای مقاصد مسکونی مشخص شده باشد، مستاجر نباید از آن برای اهداف تجاری یا سایر اهداف نامشخص استفاده کند.
تعهدات مالک خانه در قبال مستاجران در ترکیه
در بازار املاک و مستغلات ترکیه، مستاجرین دارای مجموعه ای از حقوق هستند که صاحبان خانه باید به آنها احترام بگذارند و از آنها پیروی کنند. این تعهدات شامل وظایف قانونی و اخلاقی با هدف تضمین یک رابطه اجاره ای منصفانه و مطمئن برای هر دو طرف است. در زیر برخی از مسئولیت های کلیدی صاحبان خانه در قبال مستاجران آورده شده است:
- 1. ارائه اموال قابل سکونت یا قابل استفاده:
- چارچوب قانونی: مالکان خانه باید اطمینان حاصل کنند که ملک اجاره شده قابل سکونت یا مناسب برای استفاده (در صورت تجاری) مطابق با قوانین و مقررات محلی است. این شامل تضمین کیفیت زیرساخت و ایمنی امکانات ضروری است.
- نگهداری و تعمیرات ضروری: انجام تعمیرات منظم و تعمیرات ضروری مربوط به فونداسیون، لوله کشی، گرمایش، تهویه مطبوع و سایر تاسیسات ضروری ملک بر عهده مالک خانه است.
- 2. پایبندی به شرایط قرارداد:
- رعایت مدت اجاره: صاحبان خانه باید مدت اجاره مندرج در قرارداد را رعایت کنند و نباید اقدام به فسخ پیش از موعد آن کنند مگر اینکه دلیل قانونی موجهی وجود داشته باشد.
- تضمین پایداری مسکونی: مالک خانه نباید بدون اطلاع قبلی، مزاحم مستاجر یا بازدیدهای غافلگیرانه، مگر در مواقع اضطراری یا طبق توافق قبلی، شود.
- 3. معاملات مالی شفاف:
- عدم افزایش بی دلیل اجاره بها: طبق قوانین ترکیه، مالکان خانه نباید اجاره بها را در طول مدت قرارداد افزایش دهند، مگر اینکه صراحتاً در یک بند قراردادی اجازه داده شده باشد.
- 4. عملیات قبل از تحویل و نگهداری:
- بازرسی و ارزیابی: قبل از تحویل ملک به مستاجر، مالک خانه باید از سالم بودن کلیه امکانات اطمینان حاصل کند. این شامل بررسی سیستم برق، لوله کشی، گرمایش و تهویه مطبوع و سایر تجهیزات مانند آسانسور است.
- حصول اطمینان از تمیزی و تناسب: ملک باید تمیز و مناسب برای استفاده مسکونی یا تجاری مطابق توافق باشد. هر گونه آسیب یا نقص موجود باید قبل از تحویل تعمیر شود.
- رعایت استانداردهای ایمنی: به عنوان مثال، اطمینان از عملکرد صحیح آشکارسازهای دود یا سیستم های اطفاء حریق.
- 5. استرداد سپرده تضمینی در صورت عدم وجود خسارت:
- بازرسی نهایی با هر دو طرف: در پایان اجاره، بازرسی ملک با حضور صاحب خانه و مستاجر انجام شود تا وضعیت ملک ارزیابی شود.
- استرداد وثیقه: در صورت عدم وجود خسارت یا تخلف، مالک خانه موظف است وجه ضمانتی را که مستاجر در شروع اجاره پرداخت کرده است، مسترد کند. این باید در یک بازه زمانی معقول مشخص شده در قرارداد یا طبق آداب و رسوم محلی انجام شود.
- تسویه حساب دوستانه: در صورت بروز خسارات جزئی که موجب کسر از ودیعه نمی‌شود، مالک و مستاجر می‌توانند در صورت لزوم نسبت به حل و فصل مناسب و جبران خسارت توافق کنند.
