في ظل تزايد اهتمام المستثمرين الأجانب بسوق العقارات التركي، تبرز أسئلة جوهرية حول كيفية إدارة الملكية بعد الوفاة، أو التنازل والهبة بين أفراد العائلة، والضرائب المترتبة على ذلك. يقدم هذا الدليل القانوني من Luxury Signature شرحًا تفصيليًا شاملًا لأهم القوانين والأنظمة المتعلقة بالميراث، الهبة، والتنازل العقاري في تركيا عام 2025، مع أمثلة واقعية ونصائح عملية تساعد المستثمرين على اتخاذ قرارات ذكية وموثوقة.

أولًا: الميراث العقاري في تركيا

يخضع الميراث العقاري في تركيا للقانون المدني التركي (Türk Medeni Kanunu)، الذي ينص على أن العقارات الواقعة داخل الأراضي التركية تُورّث وفق القانون التركي بغض النظر عن جنسية المالك. وبذلك، فإن تقسيم التركة وتحديد الورثة يتم حسب الترتيب العائلي التركي الرسمي.

الورثة يُحدّدون على ثلاث درجات رئيسية:

1. الدرجة الأولى: الأبناء والزوج/الزوجة.
2. الدرجة الثانية: الأبوان والإخوة.
3. الدرجة الثالثة: الأجداد وأحفادهم.

وفي حال عدم وجود أي قريب، تؤول الملكية إلى الدولة التركية (Hazine’ye geçer).

يقدم الورثة الأجانب المستندات التالية:

• شهادة الوفاة الأصلية مترجمة ومصدقة.
• وثيقة حصر الإرث (Miras Belgesi).
• جوازات أو بطاقات الورثة.
• رقم ضريبي لكل وريث.
• سند الملكية الأصلي.

تُفرض ضريبة الميراث (Veraset Vergisi) بنسبة تتراوح بين 1% إلى 10% حسب قيمة العقار وصلة القرابة، وغالبًا تكون بين 1–3% للأقارب من الدرجة الأولى.

توريث العقارات للأجانب في تركيا

ثانيًا: الهبة العقارية (Bağış)

تُعتبر الهبة من أكثر طرق نقل الملكية شيوعًا بين أفراد العائلة، خصوصًا في حالات الأبناء القُصّر أو لتجنب الضرائب العالية. يتم توقيع عقد الهبة أمام النوتر التركي (Noter) وتسجيله رسميًا في دائرة الطابو.

الفرق بين الهبة والبيع الرمزي هو أن البيع يُعامل كصفقة تجارية تُفرض عليها رسوم الطابو بنسبة 4%، بينما الهبة تُفرض عليها ضريبة تبرع (Bağış Vergisi) منخفضة بين 1% و3% فقط.

المستندات المطلوبة للهبة:

• سند الملكية الأصلي.
• بطاقات الهوية أو جوازات السفر.
• تقرير التقييم العقاري.
• رقم ضريبي للطرفين.
• عقد الهبة المصدق من النوتر.

ثالثاً: التنازل عن العقار (Tapu Devri)

التنازل العقاري هو نقل الملكية بشكل رسمي لشخص آخر، وقد يكون مقابل مبلغ رمزي أو مجاني. إذا سُجّل التنازل كبيع رسمي، تُفرض رسوم الطابو بنسبة 4% من القيمة الرسمية، أما إذا كان كهبة مجانية، تُفرض ضريبة الهبة فقط.

أنواع التنازل العقاري في تركيا:

1. تنازل بيع (Satış Devir) – خاضع لـ 4% رسوم.
2. تنازل هبة (Bağış) – خاضع لـ 1–3% فقط.
3. تنازل عائلي (أب ↔ ابن، زوج ↔ زوجة) – خاضع لضريبة رمزية جدًا.

رابعًا: الضرائب والرسوم في هذه الحالات

تختلف الضرائب العقارية في تركيا حسب نوع العملية:

• الميراث: 1–10% حسب صلة القرابة.
• الهبة: 1–3%.
• البيع أو التنازل الرسمي: 4%.

تُحسب الضرائب بناءً على القيمة الرسمية (belediye değeri) وليس السعر السوقي.

مثال تطبيقي:

إذا كانت قيمة العقار 10.000.000₺ وتمت هبته من الأب للابن، تكون الضريبة حوالي 100.000–200.000₺ فقط.

خامسًا: الأسئلة الأكثر شيوعًا (FAQ)

هل يمكن للطفل القاصر امتلاك عقار في تركيا؟

نعم، يمكن ذلك باسم الطفل، ولكن التوقيع والإدارة تتم عبر وليه القانوني.

هل يمكن للوريث السوري تملّك عقار في تركيا؟

لا يمكن مباشرة، إلا إذا كان مزدوج الجنسية أو عبر شركة تركية.

هل يمكن الهبة بين زوجين أجنبيين؟

نعم، بضريبة رمزية لا تتجاوز 1%.

كم تستغرق معاملة نقل الملكية؟

بين يومين إلى خمسة أيام بعد تقديم الأوراق كاملة.

هل يُنصح بالبيع الرمزي لتجنب الضرائب؟

لا، لأن البيع الرمزي يخضع لنفس نسبة الـ 4%، والأفضل الهبة القانونية.

سادسًا: نصائح خبراء Luxury Signature

1. استشر محامي قبل أي عملية نقل ملكية أو هبة.
2. في حال وجود ورثة من جنسيات مختلفة، تأكد من تحديد الجنسية الفعّالة لكل طرف.
3. استخدم عقود الهبة الرسمية لتقليل الضرائب.
4. تأكد من تقييم العقار رسميًا قبل أي معاملة.
5. احتفظ بجميع الإيصالات البنكية والوثائق المصدقة.

الخاتمة

إن فهم الميراث والهبة والتنازل العقاري في تركيا يجنّب المستثمرين والمقيمين الأجانب الوقوع في أخطاء قانونية أو مالية. تقدّم Luxury Signature هذا الدليل كمصدر موثوق يساعد العملاء على إدارة أصولهم العقارية بثقة وامتثال تام للقانون التركي. للحصول على استشارة متخصصة، يمكن التواصل مع فريقنا القانوني مباشرة.