فهرست مطالب
با افزایش علاقه‌مندی سرمایه‌گذاران خارجی به بازار املاک ترکیه، پرسش‌های مهمی درباره نحوه‌ی انتقال مالکیت پس از فوت، بخشش یا واگذاری ملک میان اعضای خانواده و مالیات‌های مرتبط با آن مطرح می‌شود.
این راهنمای جامع حقوقی از سوی Luxury Signature توضیحی کامل از قوانین و مقررات مربوط به ارث، بخشش و انتقال مالکیت املاک در ترکیه در سال ۲۰۲۵ ارائه می‌دهد؛ همراه با مثال‌های واقعی و نکات کاربردی که به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تصمیم‌های آگاهانه و مطمئن بگیرند.
۱. ارث ملکی در ترکیه
ارث املاک در ترکیه تابع قانون مدنی ترکیه (Türk Medeni Kanunu) است که مقرر می‌دارد تمام املاک واقع در خاک ترکیه صرف‌نظر از تابعیت مالک، بر اساس قانون ترکیه به ارث می‌رسند.
بنابراین تقسیم ارث و تعیین وارثان طبق سیستم خانوادگی رسمی ترکیه انجام می‌شود.
طبقات اصلی وارثان عبارتند از:
- طبقه اول: فرزندان و همسر.
- طبقه دوم: پدر و مادر و خواهر و برادر.
- طبقه سوم: پدربزرگ، مادربزرگ و نوه‌ها.
در صورت نبود هیچ وارثی، ملک به خزانه‌داری دولت ترکیه (Hazine’ye geçer) منتقل می‌شود.
مدارک لازم برای وارثان خارجی:
- گواهی فوت رسمی (ترجمه‌شده و تأییدشده).
- گواهی ارث (Miras Belgesi).
- پاسپورت یا کارت شناسایی وارثان.
- شماره مالیاتی برای هر وارث.
- سند رسمی ملک (Tapu).
مالیات ارث (Veraset Vergisi) در ترکیه بین ۱٪ تا ۱۰٪ متغیر است و بسته به ارزش ملک و درجه‌ی خویشاوندی محاسبه می‌شود — معمولاً ۱ تا ۳ درصد برای بستگان درجه یک.
ارث ملکی برای خارجی ها در ترکیه
۲. بخشش (Bağış)
بخشش ملک یکی از روش‌های رایج انتقال مالکیت بین اعضای خانواده است، به‌ویژه بین والدین و فرزندان، برای کاهش مالیات یا سهولت در انتقال ارث.
قرارداد بخشش باید در دفتر اسناد رسمی ترکیه (Noter) امضا و در اداره ثبت اسناد ملکی (Tapu Dairesi) ثبت شود.
تفاوت اصلی بین بخشش و فروش صوری این است که فروش به‌عنوان معامله تجاری محسوب شده و مشمول ۴٪ عوارض ثبت سند می‌شود، در حالی‌که بخشش فقط مشمول مالیات هدیه (Bağış Vergisi) به میزان ۱ تا ۳ درصد است.
مدارک لازم برای بخشش ملک:
- سند رسمی ملک.
- کارت شناسایی یا پاسپورت طرفین.
- گزارش ارزیابی رسمی ملک.
- شماره مالیاتی هر دو طرف.
- قرارداد بخشش تأییدشده توسط نوتری.
۳. انتقال مالکیت (Tapu Devri)
انتقال مالکیت به معنای انتقال رسمی سند ملک به شخص دیگر است — چه به‌صورت رایگان و چه با مبلغی نمادین.
اگر انتقال به‌عنوان فروش رسمی ثبت شود، ۴٪ عوارض ثبت سند دریافت می‌شود؛ اما اگر به‌عنوان بخشش رایگان باشد، فقط مالیات هدیه (۱ تا ۳ درصد) محاسبه می‌گردد.
انواع انتقال مالکیت:
- انتقال فروش (Satış Devir): مشمول ۴٪ هزینه ثبت سند.
- انتقال بخشش (Bağış): مشمول ۱–۳٪ مالیات هدیه.
- انتقال خانوادگی (والدین ↔ فرزند، همسر ↔ همسر): مشمول مالیات نمادین بسیار پایین.
۴. مالیات‌ها و هزینه‌ها در این موارد
مالیات املاک در ترکیه بسته به نوع معامله متفاوت است:
- ارث: ۱–۱۰٪ بر اساس نسبت خویشاوندی.
- بخشش: ۱–۳٪.
- فروش یا انتقال رسمی: ۴٪.
مبنای محاسبه مالیات، ارزش رسمی شهرداری (belediye değeri) است، نه قیمت بازار.
نمونه:
اگر ارزش ملک ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر باشد و از پدر به پسر بخشیده شود، میزان مالیات حدود ۱۰۰,۰۰۰ تا ۲۰۰,۰۰۰ لیر خواهد بود.
۵. پرسش‌های متداول (FAQ)
آیا کودک خردسال می‌تواند مالک ملک در ترکیه باشد؟
بله، ملک می‌تواند به نام کودک ثبت شود، اما امضا و مدیریت آن توسط ولی قانونی انجام می‌گیرد.
آیا شهروند سوری می‌تواند ارث ملکی در ترکیه داشته باشد؟
به‌طور مستقیم خیر؛ مگر اینکه تابعیت دوگانه داشته باشد یا از طریق شرکت ثبت‌شده در ترکیه مالک باشد.
آیا امکان بخشش بین دو همسر خارجی وجود دارد؟
بله، این انتقال مجاز است و فقط شامل مالیات نمادین حدود ۱٪ می‌باشد.
مدت زمان انتقال مالکیت چقدر است؟
معمولاً ۲ تا ۵ روز کاری پس از تحویل کامل مدارک.
آیا فروش صوری برای کاهش مالیات توصیه می‌شود؟
خیر، چون فروش صوری نیز مشمول همان ۴٪ هزینه ثبت سند است؛ روش بخشش رسمی قانونی‌تر و کم‌هزینه‌تر است.
۶. توصیه‌های کارشناسان Luxury Signature
- پیش از هرگونه انتقال یا بخشش، حتماً با وکیل متخصص املاک مشورت کنید.
- در صورت وجود وارثان با ملیت‌های مختلف، تابعیت اصلی هر وارث را مشخص کنید.
- از قرارداد بخشش رسمی برای کاهش مالیات استفاده کنید.
- پیش از هر معامله، ارزیابی رسمی ملک را دریافت کنید.
- تمام رسیدهای بانکی و اسناد رسمی را برای اثبات قانونی نگهداری کنید.
نتیجه‌گیری
آشنایی با قوانین ارث، بخشش و انتقال مالکیت در ترکیه به سرمایه‌گذاران خارجی کمک می‌کند تا از مشکلات حقوقی و مالی احتمالی پیشگیری کنند.
Luxury Signature این راهنما را به‌عنوان منبعی معتبر ارائه می‌دهد تا مشتریان بتوانند دارایی‌های ملکی خود را با اطمینان و در چارچوب کامل قانون ترکیه مدیریت کنند.
برای دریافت مشاوره تخصصی حقوقی، می‌توانید مستقیماً با تیم حقوقی Luxury Signature تماس بگیرید.
