Dubai Gayrimenkul Yasaları Rehberi 2026: Satın Almadan Önce Yatırımcıların Bilmesi Gereken Her Şey (Kapsamlı Referans)

Dubai 2026 Gayrimenkul Yasaları Rehberi: Yatırımcının Satın Almadan Önce Bilmesi Gereken Her Şey (Kapsamlı Referans)

Dubai gayrimenkul piyasası 2026 yılında yatırımcılar için son derece caziptir: güçlü büyüme, dev projeler ve küresel talep. Ancak aynı zamanda doğru karar, yasaları anlamakla başlar: mülkiyet nasıl kaydedilir? Off-plan satın almada sizi ne korur? Malik veya ev sahibi olarak haklarınız nelerdir? Yeni yatırımcıları şaşırtabilecek hangi ücretler ve yükümlülükler vardır?

Bu rehber, yatırımcıya uygun “pratik bir dille” en önemli yasa, düzenleme ve prosedürleri açıklar ve maliyetli hatalara yol açan noktalara odaklanır.

Dubai Gayrimenkul Piyasasını Düzenleyen Kurumlar: Piyasayı Gerçekte Kim Yönetiyor?

Dubai’de gayrimenkul sistemi esas olarak şu kurumlar tarafından yönetilir:

• Dubai Arazi ve Tapu Dairesi (DLD): Tapu tescili, mülkiyet devri, resmi hizmetler, endeksler ve rehberlerin ana referansıdır. (dubailand.gov.ae)

• DLD’ye bağlı Gayrimenkul Düzenleme Kurumu (RERA): Brokerları düzenler, reklamları denetler, kiralamaları organize eder ve tarafları (malik/kiracı/yatırımcı) korur.

Neden bu önemli? Çünkü düzenlenmemiş herhangi bir sözleşme, proje veya broker genellikle daha yüksek risk ve şikâyet etme veya ispat etme zorluğu anlamına gelir.

Dubai’de Yabancıların Mülk Sahibi Olması: Nerede ve Nasıl?

Dubai’de yabancılar, serbest mülkiyet bölgelerinde (Freehold) mülk sahibi olabilir. Bu, yabancı yatırımcılar için en yaygın modeldir.

Yatırımcı için önemli noktalar:

• Mülkün onaylı Freehold bölgede olduğundan emin olun (lisanslı broker veya DLD üzerinden kontrol edilebilir).

• Mülkiyet türünü anlayın: tam mülkiyet, intifa hakkı, uzun vadeli kira vb. Her türün farklı hakları vardır.

Hazır (Ready) ve Off-Plan Satın Alma: Büyük Hukuki Fark

Hazır Gayrimenkul (Ready Property)

Genellikle süreç şu şekildedir:

• Satış sözleşmesi (MOU)
• Gerekirse NOC (itiraz yok belgesi)
• Trustee merkezinde tapu devri
• Tapu belgesinin (Title Deed) verilmesi

Off-Plan Gayrimenkul

Burada yatırımcı koruma yasaları devreye girer ve iki temel unsur vardır:

Emanet Hesabı (ESCROW ACCOUNT) – Alıcı Paralarının Korunması

Dubai yasaları, geliştiricinin proje için bir emanet hesabı açmasını zorunlu kılar. Alıcı ödemeleri bu hesaba yatırılır ve sadece inşaat ilerlemesine göre kullanılır.

Neden önemli? Çünkü paranızın başka projelerde kullanılmasını veya inşaat dışına çıkmasını engeller.

Geçici Tapu Siciline Kayıt (Oqood / Interim Register)

Off-plan projelerde sözleşmeniz geçici tapu siciline kaydedilir. Bu, baştan itibaren resmi bir kayıt sağlar.

Yatırımcı için altın kural: Oqood / Interim Register olmadan Off-Plan’da %100 korunduğunuzu düşünmeyin.

Dubai’de Off-Plan Yatırım 2026’da Akıllı Bir Seçim mi?

Dubai’de Satın Alma Sırasındaki Temel Ücretler

Tapu Devir Ücreti (Transfer Fee)

Genellikle mülk bedelinin %4’üdür ve çoğu zaman alıcı öder.

Not: İdari ve trustee ücretleri duruma göre değişir, ek maliyet olarak düşünülmelidir.

Broker Komisyonu

Genellikle %2 civarındadır. En önemlisi brokerın lisanslı olması ve sözleşmenin yazılı olmasıdır.

Yıllık Hizmet Ücretleri (Service Charges)

Yatırımcıları en çok şaşırtan kalemlerden biridir, özellikle lüks projelerde.

Satın almadan önce sorun:

• Ortalama yıllık ücret
• Neleri kapsıyor (soğutma, güvenlik, bakım vb.)
• Önceki artış geçmişi

Finansman ve Mortgage: Dikkat Edilmesi Gerekenler

Banka kredisi ile alımda:

• Alıcı banka ile mortgage sözleşmesi imzalar
• Bazı projelerde özel şartlar vardır
• Devir işlemleri ek prosedür gerektirebilir

DLD, ipotekli satışlar için özel kayıt sistemleri sunar.

Pratik tavsiye: Kapora ödemeden önce mülkün mortgage’a uygunluğunu kontrol edin.

Dubai 2026 Kira Yasaları: Artış, Tahliye ve Ejari

Dubai’de kiralar tamamen serbest değildir.

Kira Endeksi (Rental Index / Calculator)

DLD resmi kira hesaplama aracı sunar.

Kira Artışı

Artışlar sınırsız değildir. Mevcut kira ile piyasa arasındaki farklara göre belirlenir.

Tahliye (Eviction)

Satış veya kişisel kullanım gibi durumlarda 12 ay önceden noter veya kayıtlı posta ile bildirim şarttır.

Bu kural, kiracılı mülk alan yatırımcıyı büyük sürprizlerden korur.

Yeniden Satış (Resale): Ready ve Off-Plan Farkları

Ready

• Tapu devri
• Borç, ipotek, haciz kontrolü

Off-Plan

Genellikle gerekir:

• Geliştirici onayı
• Ödeme planı şartlarının tamamlanması
• NOC ücreti
• Oqood güncellemesi

Önemli bilgi: Çıkış kolaylığı projeye göre değişir.

Dolandırıcılığa Karşı Korunma

Başlıca riskler:

• Lisanssız broker
• Yanıltıcı reklam
• Garantili kazanç vaatleri
• Belirsiz belgeler

Hızlı Kontrol Listesi

1. RERA lisans numarası

2. Proje kaydı + Escrow

3. Off-Plan: Oqood

4. Net maliyet tablosu

5. Sözleşme şartları

Satın Almadan Önce Ne Yapmalıyım? (Özet Adımlar)

Hazır için:

• Tapu ve ipotek durumu
• Hizmet ücretleri
• Kiracı durumu
• Toplam maliyet hesabı

Off-Plan için:

• Escrow hesabı
• Oqood kaydı
• Ödeme planı
• Gecikme şartları

Akıllı Yatırım = Hukuk + Rakamlar + Doğru Uygulama

Dubai yasaları şeffaf ve güvenlidir. Ancak gerçek fayda için:

• Resmi kanallarla alım
• Ready / Off-Plan farkını bilmek
• Ücretleri hesaplamak
• Escrow + Oqood kontrolü
• Lisanslı broker ile çalışmak