Dubai’de Konut Kredisi: Yasalar, Şartlar ve Yaygın Hukuki Hatalar

Dubai gayrimenkul piyasası, güçlü uluslararası talep, Altın Vize gibi uzun dönem ikamet programları, yüksek yatırım getirileri ve istikrarlı yasal altyapı sayesinde büyümesini sürdürmektedir. Konut ve lüks villa fiyatlarının yükselmesiyle birlikte Dubai’de konut kredisi, yatırımcıların ve bireysel alıcıların tam nakit ödeme yapmadan gayrimenkul sahibi olmalarını sağlayan en önemli finansman araçlarından biri haline gelmiştir.

Bu kapsamlı makalede, mortgage sistemini düzenleyen yasalar, finansman şartları, faiz oranları, gerekli belgeler ve kaçınılması gereken yaygın hukuki hatalar ele alınmaktadır.

Birinci Bölüm: Dubai’de Mortgage Kavramı

Mortgage, alıcı (borçlu) ile banka veya finans kuruluşu arasında yapılan yasal bir sözleşmedir. Bu sözleşme kapsamında kredi veren kurum, gayrimenkulün satın alınması için finansman sağlar ve kredi tamamen ödenene kadar mülk ipotek altına alınır.

Dubai’de mortgage finansmanı şu resmi kurumlar tarafından düzenlenir:

• Birleşik Arap Emirlikleri Merkez Bankası
• Dubai Arazi ve Tapu Dairesi (DLD)
• Gayrimenkul Düzenleme Kurumu (RERA)

Bu düzenleyici yapı, tarafların haklarını korumayı ve piyasa şeffaflığını artırmayı amaçlar.

İkinci Bölüm: Dubai’de Mortgage Şartları

1. Peşinat

Peşinat oranı, alıcının oturum durumuna ve mülk değerine göre değişir:

Oturum sahipleri:

• 5 milyon AED’ye kadar %20
• 5 milyon AED üzeri %30

Oturum sahibi olmayanlar:

Genellikle %30 – %40

2. Finansman Oranı (LTV)

• Oturum sahipleri için %80’e kadar
• Oturum sahibi olmayanlar için %70’e kadar
• Gelir, kredi notu ve ekspertiz değerine göre belirlenir

3. Minimum Gelir

Bankaya göre değişmekle birlikte ortalama:

• Oturum sahipleri için 15.000 AED’den başlar
• Yabancı yatırımcılar için daha yüksektir

4. Vade Sonu Yaş Sınırı

• Maaşlı çalışanlar: 65 yaş
• İş sahipleri: 70 yaş

5. Kredi Vadesi

• 25 yıla kadar
• Esnek ödeme planları mevcuttur

Üçüncü Bölüm: Dubai’de Mortgage Faiz Oranları

Üç ana faiz türü vardır:

• Sabit Faiz

Genellikle 3–5 yıl sabit kalır, sonra değişkene döner. Yaklaşık %3.99’dan başlayıp %5.5’e çıkabilir.

• Değişken Faiz

EIBOR endeksine bağlıdır ve piyasa koşullarına göre değişir.

• Karma Faiz

İlk yıllar sabit, sonraki yıllar değişkendir.

Faiz türü seçimi toplam kredi maliyetini doğrudan etkiler.

Dördüncü Bölüm: Gerekli Belgeler

Oturum Sahipleri

• Pasaport
• Oturum vizesi
• Emirates ID
• Maaş yazısı
• Son 6 aylık banka hesap dökümleri
• AECB kredi raporu

Oturum Sahibi Olmayanlar

• Pasaport
• Gelir belgesi
• Uluslararası banka hesap dökümleri
• Kredi geçmişi

Beşinci Bölüm: Mortgage Başvuru Süreci

• Ön onay alınması
• Gayrimenkul seçimi ve MOU imzalanması
• Ekspertiz işlemi
• Nihai onay
• DLD’de ipotek kaydı
• Ödeme transferi ve tapu devri

Altıncı Bölüm: Mortgage Masrafları

• İpotek kayıt ücreti: %0.25
• Ekspertiz: 2.500 – 3.500 AED
• Banka işlem ücreti: %1’e kadar
• Hayat ve konut sigortası

Yedinci Bölüm: Mortgage Yasaları

• BAE Mortgage Yasası
• Merkez Bankası düzenlemeleri
• RERA mevzuatı
• DLD zorunlu kaydı

Temel Hukuki Noktalar

• Banka onayı olmadan satış yapılamaz
• Temerrütte haciz hakkı vardır
• Tüm ödemeler belgelenmelidir

Sekizinci Bölüm: Yaygın Hukuki Hatalar

• Ön onay almamak
• Ödeme kapasitesini yanlış hesaplamak (%50 gelir sınırı)
• Sözleşmeyi incelememek
• Banka onaysız proje almak
• Ekspertizden yüksek fiyatla alım
• Sigortayı ihmal etmek

Dubai’de Yabancılar için Mülk Sahipliği Yasası: İzin Verilen Bölgeler ve Tüm Kısıtlamalar Rehberi 2026

Dokuzuncu Bölüm: Yabancılar için Mortgage

Şu şartlarla mümkündür:

• Yurtdışı sabit gelir
• Güçlü kredi geçmişi
• Daha yüksek peşinat
• Genellikle hazır mülk alımı

Onuncu Bölüm: Mortgage Avantajları

• Tam ödeme yapmadan mülk sahibi olma
• Değer artışından faydalanma
• Kira geliri elde etme
• Finansal kaldıraç kullanımı
• Altın Vize uygunluğu

Hukuki Tavsiyeler

• Gayrimenkul avukatıyla çalışın
• Ödeme planını inceleyin
• Faiz yapısını anlayın
• Net getiriyi hesaplayın
• Proje banka onayını kontrol edin
• Sözleşmeleri arşivleyin

Sonuç

Dubai’de mortgage, yatırımcıların tam sermaye gerektirmeden dünyanın en dinamik gayrimenkul piyasalarından birine giriş yapmasını sağlayan stratejik bir finansman aracıdır. Ancak başarı; yasal çerçeveyi, banka şartlarını ve mali yükümlülükleri doğru anlamaya bağlıdır.

Uzman danışmanlık almak riskleri azaltır ve yatırım getirisini maksimize eder.