Покупка недвижимости в Турции на физическое лицо или компанию в 2026 году: сравнение индивидуальной и корпоративной собственности

Покупка недвижимости в Турции является одним из вариантов, которые рассматривают многие международные инвесторы — для проживания, инвестирования, получения дохода от аренды или создания долгосрочного портфеля недвижимости.

Однако перед покупкой недвижимости возникает важный вопрос: что лучше — зарегистрировать недвижимость на физическое лицо или приобрести её через компанию?

Не существует единого ответа, подходящего для всех инвесторов. Выбор зависит от стоимости инвестиции, цели покупки недвижимости, способа её использования, планов по продаже или сдаче в аренду в будущем, а также от юридических, налоговых и административных факторов.

В этом руководстве мы рассмотрим разницу между индивидуальным и корпоративным владением недвижимостью в Турции в 2026 году, а также основные преимущества, расходы, процедуры и вопросы, которые следует учитывать перед принятием решения.

Купить недвижимость в Турции на своё имя или через компанию?

Если говорить просто:

• Если цель — приобрести один объект или ограниченное количество объектов для личного использования или прямого инвестирования, индивидуальное владение может быть проще с административной точки зрения.

• Если цель — создать структурированную инвестиционную деятельность, управлять несколькими объектами или осуществлять покупку и продажу недвижимости в рамках коммерческой структуры, корпоративное владение может быть подходящим вариантом в определённых случаях.

• Однако создание компании не означает автоматически, что покупка недвижимости через неё будет дешевле или более выгодной с налоговой точки зрения.

Поэтому необходимо оценивать структуру владения в целом, а не только стоимость недвижимости.

Во-первых: что такое индивидуальное владение?

Индивидуальное владение означает, что недвижимость непосредственно регистрируется на имя физического лица в Турецком земельном кадастре (Tapu).

Например, если инвестор приобретает квартиру в Стамбуле стоимостью 500 000 долларов США, право собственности может быть непосредственно зарегистрировано на его имя в соответствии с правилами и процедурами, применяемыми к иностранным покупателям.

В этом случае физическое лицо является непосредственным владельцем недвижимости, а не отдельная от него компания.

Основные характеристики индивидуального владения

• Недвижимость непосредственно зарегистрирована на имя физического лица.

• Нет необходимости создавать компанию исключительно для владения недвижимостью.

• Ежедневное управление недвижимостью обычно проще.

• Продажа недвижимости осуществляется непосредственно владельцем.

• Недвижимость может сдаваться в аренду в соответствии с действующими правилами.

• Сам факт владения недвижимостью не требует отдельного корпоративного управления.

Нужен ли иностранцу вид на жительство в Турции для покупки недвижимости?

Покупка недвижимости в Турции не означает, что иностранный покупатель обязательно должен заранее иметь вид на жительство в Турции.

Права и процедуры зависят от гражданства покупателя и действующих правил Турции, поэтому перед совершением сделки необходимо проверить соответствие покупателя установленным требованиям.

Также важно понимать, что владение недвижимостью и проживание в Турции являются двумя различными юридическими вопросами, и не следует автоматически считать, что владение недвижимостью предоставляет все права на проживание.

Каковы этапы покупки недвижимости на физическое лицо?

Обычно процесс включает следующие этапы:

1. Выбор подходящей недвижимости.

2. Проверка правоустанавливающих документов и юридического статуса объекта.

3. Проверка отсутствия ограничений, ипотеки, ареста или других юридических проблем, препятствующих передаче права собственности.

4. Проведение оценки недвижимости, если это требуется.

5. Согласование условий продажи.

6. Подготовка необходимых документов.

7. Оплата применимых сборов и налогов.

8. Оформление перехода права собственности в Управлении земельного кадастра.

9. Получение документа о праве собственности.

10. Регистрация коммунальных услуг и связанных с недвижимостью договоров при необходимости.

Важно провести юридическую проверку недвижимости (due diligence) до внесения окончательного платежа, особенно при сделках с высокой стоимостью.

Во-вторых: что означает покупка недвижимости на компанию?

В этом случае физическое лицо не является непосредственным владельцем недвижимости. Зарегистрированным собственником в свидетельстве о праве собственности является компания.

Например, компания, учреждённая в Турции, может при соблюдении соответствующих юридических требований приобрести недвижимость и зарегистрировать её на своё имя.

Здесь необходимо различать два типа компаний:

1. Компания, зарегистрированная в Турции

Турецкая компания, включая некоторые компании с иностранным капиталом, может иметь право владеть недвижимостью в соответствии с действующим законодательством и установленными требованиями.

2. Компания, зарегистрированная за пределами Турции

Правовое положение иностранной компании, зарегистрированной за пределами Турции, отличается от положения турецкой компании с иностранным капиталом. В отношении владения недвижимостью в Турции могут применяться специальные ограничения и требования.

Поэтому не следует предполагать, что регистрация недвижимости на иностранную компанию, созданную за пределами Турции, осуществляется так же, как регистрация недвижимости на турецкую компанию.

Лучше ли покупать недвижимость через компанию, чем лично?

Не обязательно.

Владение через компанию может быть полезным в определённых сценариях, однако оно также создаёт дополнительные административные, бухгалтерские и юридические обязательства и расходы.

При владении недвижимостью через компанию необходимо учитывать:

• Расходы на создание компании.

• Бухгалтерское обслуживание.

• Налоговые декларации и обязательства.

• Банковские счета компании.

• Управление недвижимостью.

• Расходы на соблюдение нормативных требований.

• Расходы, связанные с закрытием или изменением структуры компании.

• Возможные налоги при продаже недвижимости или распределении прибыли.

Поэтому, если цель заключается исключительно в покупке одной квартиры для личного использования, создание компании только для этой цели во многих случаях может быть непрактичным.

Сравнение индивидуального и корпоративного владения

Примечание: Фактический порядок налогообложения зависит от характера сделки, статуса владельца и действующего законодательства. Поэтому решение не следует принимать исключительно на основании данной таблицы.

Налоги и сборы при покупке недвижимости в Турции

Одним из наиболее важных факторов, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости, является следующее:

Налог на переход права собственности

При регистрации продажи недвижимости взимается налог на переход права собственности, который рассчитывается исходя из заявленной стоимости сделки и действующих налоговых правил.

В Турции этот налог называется:

Tapu Harcı

Обычно применяется общая ставка 4% от заявленной налогооблагаемой стоимости, с учётом правил распределения расходов между сторонами.

Налог на недвижимость в Турции: руководство на 2026 год

Применяется ли НДС (VAT) к недвижимости в Турции?

Некоторые сделки с недвижимостью в Турции могут облагаться налогом на добавленную стоимость (VAT), однако в зависимости от характера недвижимости, продавца, покупателя и условий сделки могут применяться освобождения или иные правила.

Поэтому наличие НДС и его ставка не могут определяться исключительно исходя из стоимости недвижимости.

Особенно при покупке недвижимости у девелоперской компании важно выяснить:

• Включён ли VAT в указанную цену?

• Требуется ли дополнительная уплата VAT?

• Применяется ли определённое освобождение?

• Кто является продавцом?

• Каков характер недвижимости?

• Каковы условия сделки?

Условия налогового освобождения 2026

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Если владелец сдаёт недвижимость в аренду, могут возникнуть налоговые обязательства в отношении арендного дохода.

Налогообложение может различаться в зависимости от того, является ли владелец:

• Физическим лицом.

• Компанией.

• Налоговым резидентом Турции или другой страны.

• Получателем дохода от одного или нескольких объектов.

• В определённых случаях подпадающим под действие соглашения об избежании двойного налогообложения.

Поэтому важно различать налоги, связанные с покупкой недвижимости, и налог на доход от аренды.

Налоги при продаже недвижимости

Продажа недвижимости может иметь различные налоговые последствия в зависимости от:

• Срока владения недвижимостью.

• Покупной цены.

• Продажной цены.

• Статуса владельца.

• Является ли владельцем физическое лицо или компания.

• Характера деятельности.

• Расходов, которые могут учитываться в соответствии с действующими налоговыми правилами.

Здесь возникает важный момент:

При выборе между индивидуальным и корпоративным владением неправильно сравнивать только стоимость покупки недвижимости; необходимо также учитывать расходы при продаже и возможные налоги на прибыль.

Что насчёт корпоративного налога?

Если недвижимость принадлежит компании, доход и прибыль компании могут облагаться налогами в соответствии с правилами корпоративного налогообложения в Турции.

Налогообложение зависит от:

• Типа компании.

• Характера деятельности.

• Доходов.

• Расходов, принимаемых к вычету.

• Полученной прибыли.

• Налоговых корректировок и законодательства, действующего в соответствующем году.

Поэтому покупку недвижимости на компанию не следует автоматически рассматривать как способ снижения налогов.

Стамбул или Бодрум: отличается ли выбор структуры владения?

Сам город не определяет, должна ли недвижимость приобретаться на физическое лицо или компанию.

Однако характер инвестиции может отличаться.

Инвестиции в недвижимость Стамбула

Стамбул — крупный и разнообразный рынок, включающий:

• Жилые квартиры.

• Элитные проекты.

• Коммерческую недвижимость.

• Многофункциональные проекты.

• Объекты, подходящие для долгосрочной аренды.

• Проекты девелопмента недвижимости.

Если инвестор планирует создать портфель из нескольких объектов, юридическая и налоговая структура может приобрести большее значение.

Инвестиции в недвижимость Бодрума

Бодрум отличается значительным присутствием элитной недвижимости, вилл и объектов, связанных с образом жизни и туризмом.

Инвестиционная стратегия может различаться в зависимости от того, предназначен ли объект:

• Для личного использования.

• Для сезонной аренды.

• Для долгосрочной аренды.

• Для инвестирования и последующей перепродажи.

Это влияет на оценку подходящей структуры владения.

Можно ли продать недвижимость, принадлежащую компании?

Да. Компания может продать недвижимость в соответствии с действующими процедурами и законодательством.

Однако здесь необходимо различать две разные операции:

Продажа недвижимости

Компания продаёт сам объект недвижимости, после чего право собственности передаётся покупателю.

Продажа долей или акций компании

В некоторых структурах вместо прямой продажи недвижимости может передаваться право собственности на саму компанию.

Эти две операции не являются одинаковыми с юридической и налоговой точки зрения и могут иметь разные последствия для покупателя и продавца.

Поэтому не следует использовать корпоративную структуру только исходя из предположения, что продажа компании всегда будет проще или дешевле.

Помогает ли покупка недвижимости на компанию получить гражданство Турции?

Недвижимость, соответствующая требованиям по стоимости и другим условиям, может использоваться в рамках подачи заявления на получение гражданства Турции через инвестиции в недвижимость в соответствии с действующими правилами.

Минимальная известная сумма инвестиций в недвижимость для этого пути составляет 400 000 долларов США, при этом действует требование не продавать недвижимость в течение трёх лет в соответствии с применяемыми правилами.

Однако владение недвижимостью через компанию не означает автоматически, что акционеры или владельцы компании получат гражданство Турции.

Требования для получения гражданства зависят от:

• Личности инвестора.

• Способа инвестирования.

• Структуры владения недвижимостью.

• Источника средств.

• Требований к недвижимости.

• Юридических ограничений.

• Необходимых документов.

Поэтому перед тем как рассчитывать на инвестиции в недвижимость для получения гражданства, необходимо проверить соответствие требованиям как инвестора, так и объекта.

Можно ли использовать недвижимость, принадлежащую физическому лицу, в коммерческих целях?

Недвижимость может сдаваться в аренду и приносить доход в соответствии с соответствующими законами и правилами, однако характер деятельности имеет значение.

Например, существует разница между:

• Долгосрочной арендой квартиры.

• Краткосрочной арендой недвижимости.

• Использованием объекта в качестве туристического объекта.

• Использованием недвижимости в качестве офиса.

• Использованием недвижимости для коммерческой деятельности.

Некоторые виды краткосрочной аренды могут требовать соблюдения специальных условий и получения разрешений.

Поэтому способ использования недвижимости следует определить до покупки, а не после неё.

Что насчёт наследования?

Это особенно важный вопрос для недвижимости с высокой стоимостью.

Если недвижимость приобретается на физическое лицо, она становится частью активов этого человека и после его смерти может подпадать под действие правил наследования, налогов и соответствующих процедур.

В корпоративной структуре физическое лицо владеет акциями или долями компании, в то время как сама компания является владельцем недвижимости.

В результате передача собственности может отличаться как с экономической, так и с юридической точки зрения.

Поэтому корпоративная структура может иметь важное значение для долгосрочного планирования активов и наследования, однако это не означает, что корпоративное владение автоматически лучше индивидуального.

Что насчёт совместного владения?

Более одного человека могут приобрести недвижимость совместно в соответствии с применимой юридической структурой.

Например, два или более человека могут совместно владеть недвижимостью.

В таком случае необходимо чётко определить и документально зафиксировать:

• Долю каждого владельца.

• Источник средств.

• Механизм принятия решений.

• Использование недвижимости.

• Порядок продажи в будущем.

• Распределение доходов.

• Порядок действий в случае смерти или выхода одного из владельцев.

При совместных инвестициях наличие чёткого юридического соглашения до покупки может помочь снизить риск будущих споров.

Когда индивидуальное владение может быть подходящим?

Индивидуальное владение может быть практичным вариантом, если целью является:

• Покупка жилья для проживания.

• Покупка одной инвестиционной квартиры.

• Покупка недвижимости для личного использования.

• Сдача одного объекта или ограниченного количества объектов в аренду.

• Долгосрочное владение недвижимостью.

• Снижение административных процедур, связанных с управлением компанией.

В таких случаях административная простота может быть важным фактором.

Когда стоит рассмотреть корпоративное владение?

Корпоративное владение может заслуживать внимания, если целью является:

• Создание портфеля недвижимости.

• Инвестирование через структурированную корпоративную модель.

• Управление несколькими объектами.

• Наличие инвестиционных партнёров.

• Разработка проектов или ведение деятельности в сфере недвижимости.

• Отделение коммерческой деятельности от личного владения.

• Долгосрочное управление активами.

Однако решение следует принимать после анализа расходов, налогов и предлагаемой юридической структуры.

6 вопросов, которые следует задать перед выбором структуры владения

Перед принятием решения задайте себе следующие вопросы:

1. Зачем я покупаю недвижимость?

Цель — это:

• Проживание?

• Арендный доход?

• Перепродажа?

• Долгосрочные инвестиции?

• Получение гражданства?

• Создание портфеля?

2. Сколько объектов я планирую иметь?

Покупка одного объекта отличается от создания портфеля из нескольких объектов.

3. Буду ли я лично использовать недвижимость?

Если недвижимость предназначена для личного использования, индивидуальное владение во многих случаях может быть проще.

4. Есть ли у меня инвестиционные партнёры?

Если есть партнёры, юридическую структуру следует изучить до внесения каких-либо денежных средств.

5. Каков мой план продажи?

Потенциальные налоги и расходы при продаже следует учитывать уже с момента покупки.

6. Что произойдёт с недвижимостью в будущем?

Необходимо учитывать наследование, передачу активов, партнёров и долгосрочное управление недвижимостью.

Чек-лист для иностранных инвесторов

Перед подписанием договора купли-продажи недвижимости в Турции рекомендуется проверить:

• Личность продавца.

• Правоустанавливающий документ.

• Юридический статус недвижимости.

• Наличие ипотеки или ареста.

• Стоимость недвижимости.

• Оценку недвижимости, если она требуется.

• Налоги и сборы.

• Юридические расходы.

• Регистрационные расходы.

• Способ оплаты.

• Условия договора купли-продажи.

• Условия передачи объекта.

• Плату за управление проектом.

• Возможность сдачи в аренду.

• Правила краткосрочной аренды, если они применимы.

• Возможные налоговые последствия.

• Структуру владения.

• План будущей продажи.

Распространённые ошибки при выборе формы владения

Ошибка №1: Создание компании исключительно для снижения налогов

Наличие компании не обязательно означает более низкие налоги.

Перед принятием решения необходимо провести полноценное налоговое сравнение.

Ошибка №2: Выбор компании только потому, что недвижимость имеет высокую стоимость

Высокая стоимость недвижимости сама по себе не означает, что корпоративное владение является подходящим вариантом.

Ошибка №3: Игнорирование расходов компании

Следует рассчитывать ежегодные расходы компании, а не только первоначальную стоимость её создания.

Ошибка №4: Отсутствие плана продажи

Многие инвесторы сосредотачиваются на стоимости покупки и забывают оценить сценарий будущей продажи.

Ошибка №5: Смешение турецкой и иностранной компании

Правила для компаний, зарегистрированных в Турции, отличаются от правил для компаний, зарегистрированных за пределами Турции.

Ошибка №6: Использование устаревшей информации

Законы о недвижимости, налоги и требования к инвестициям могут изменяться.

Поэтому необходимо проверять правила, действующие на дату совершения сделки.

Рассматриваете покупку недвижимости в Турции?

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Стамбуле, Бодруме или любом другом городе Турции, команда Luxury Signature Real Estate может помочь вам оценить объект, понять структуру владения, а также изучить инвестиционные варианты и процедуры, связанные с покупкой.

Свяжитесь с Luxury Signature Real Estate, чтобы получить первоначальную информацию о недвижимости и структуре владения, подходящей для вашего инвестиционного плана.