Руководство по оценке недвижимости в Турции в 2026 году: основные изменения и что необходимо знать инвесторам

Оценка недвижимости в Турции в 2026 году: ключевые изменения и что необходимо знать инвестору

Если вы планируете приобрести недвижимость в Турции в 2026 году, оценка недвижимости — это не просто формальная процедура. Она помогает определить рыночную стоимость объекта, сравнить запрашиваемую цену с аналогичными объектами, а также проверить определённые технические и юридические сведения, связанные с недвижимостью.

Оценка приобретает особое значение, когда покупка недвижимости является частью процесса получения гражданства Турции через инвестиции в недвижимость, поскольку стоимость объекта и способ регистрации сделки относятся к факторам, связанным с требованиями для получения гражданства.

29 сентября 2026 года Главное управление земельного кадастра и регистрации недвижимости Турции TKGM опубликовало официальное обновление, касающееся процедур и принципов подготовки отчётов об оценке, используемых при приобретении недвижимости иностранцами и в некоторых других сделках, посредством обновления циркуляра № 2024/2. При проведении любой сделки после этой даты необходимо обращаться к актуальной официальной редакции соответствующих правил.

Важно подчеркнуть, что данное процедурное обновление само по себе не изменяет минимальный размер инвестиций в недвижимость, необходимый для получения гражданства Турции. Он по-прежнему составляет 400 000 долларов США или эквивалентную сумму, при этом в соответствии с официальными правилами действует условие не продавать недвижимость в течение трёх лет.

Что такое оценка недвижимости в Турции?

Оценка недвижимости — это профессиональный отчёт, определяющий рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости на определённую дату на основании ряда факторов, включая местоположение, площадь, техническое и юридическое состояние объекта, рыночные данные и информацию о сопоставимых объектах.

Отчёт об оценке не означает, что покупатель или продавец может самостоятельно установить желаемую стоимость. Оценка должна проводиться независимо и в соответствии с применимыми профессиональными стандартами и процедурами.

Если вы находитесь на этапе планирования покупки, вы можете ознакомиться с недвижимостью на продажу в Турции и сравнить доступные варианты до перехода к этапу оценки и комплексной проверки.

Рыночная стоимость

Это предполагаемая стоимость, по которой объект недвижимости может быть продан между готовыми к сделке продавцом и покупателем без принуждения и после соответствующего маркетинга, в соответствии с применяемой методикой оценки.

Законное использование недвижимости

При оценке и проверке недвижимости учитывается разрешённое использование объекта в соответствии с соответствующими планами, лицензиями и документами.

Стоимость, используемая при регистрации в земельном кадастре

Необходимо различать цену, согласованную между продавцом и покупателем, и стоимости, используемые для целей регистрации и расчёта сборов. Не следует регистрировать искусственно заниженную или недостоверную стоимость с целью получения налоговой или административной выгоды.

Что нового в оценке недвижимости в Турции с 29 сентября 2026 года?

Обновление циркуляра № 2024/2

29 сентября 2026 года TKGM опубликовало официальное уведомление под названием:

"Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinde ve Bazı İşlemlerde Kullanılacak Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar"

На русском языке: Процедуры и принципы, касающиеся отчётов об оценке, используемых при приобретении недвижимости иностранцами и в некоторых других сделках.

Почему это обновление важно для иностранных инвесторов?

Потому что отчёт об оценке может быть частью процедур, связанных с приобретением недвижимости иностранцами, а его значение возрастает, когда инвестиция в недвижимость связана с процессом получения гражданства Турции.

Однако обновление циркуляра не следует интерпретировать как изменение суммы инвестиций, необходимой для получения гражданства. Государственный источник, регулирующий приобретение недвижимости и гражданство, по-прежнему устанавливает порог в 400 000 долларов США или более, при этом сохраняется ограничение на продажу недвижимости в течение трёх лет.

Означает ли обновление, что инвестор может выбрать сумму оценки?

Нет.

Выбор компании или использование определённого механизма подачи документов не означает, что инвестор может самостоятельно выбрать результат оценки. Стоимость, указанная в отчёте, должна отражать профессиональный анализ и доступные данные, а не желаемую инвестором сумму.

Нужен ли каждому иностранцу отчёт об оценке недвижимости?

Не обязательно.

Оценку недвижимости не следует рассматривать как единую процедуру, которая одинаково применяется к каждой сделке каждого иностранного покупателя.

Требования могут различаться в зависимости от:

• Гражданства покупателя.

• Типа сделки.

• Характера недвижимости.

• Цели покупки.

• Способа регистрации.

• Наличия банковского финансирования.

• Связи инвестиции с заявлением на получение гражданства Турции.

Поэтому перед началом процедуры необходимо проверить требования, применимые к конкретной сделке.

Если недвижимость является частью заявления на получение гражданства, оценку следует рассматривать как важный элемент пакета документов, однако она не заменяет полноценную юридическую проверку недвижимости.

Почему оценка недвижимости важна при покупке недвижимости в Турции?

Оценка недвижимости предоставляет инвестору несколько практических преимуществ:

1. Сравнение цены с рыночной стоимостью

Отчёт помогает определить, соответствует ли запрашиваемая цена в разумной степени оценочной стоимости и ценам на сопоставимые объекты.

2. Проверка согласованности данных

Данные оценки можно сравнить с информацией в объявлении, договоре, свидетельстве о праве собственности и документах проекта.

3. Поддержка инвестиционного досье

Если целью является получение гражданства Турции, документальное подтверждение стоимости недвижимости становится важной частью формирования дела наряду с другими официальными требованиями.

4. Снижение риска покупки недвижимости по неподходящей цене

Значительная разница между запрашиваемой ценой и предполагаемой рыночной стоимостью требует дополнительного анализа до завершения сделки.

Как проводится оценка недвижимости в Турции?

Шаг первый: Определение цели оценки

До подачи заявления необходимо определить цель сделки, например:

• Покупка недвижимости.

• Банковское финансирование.

• Сделка в земельном кадастре.

• Инвестиция, связанная с заявлением на получение гражданства Турции.

Требования и процедуры могут различаться в зависимости от цели оценки.

Шаг второй: Подготовка информации об объекте

Проверяемая основная информация может включать:

• Город, район и квартал.

• Номер земельного участка.

• Номер независимого объекта.

• Площадь.

• Этаж.

• Возраст здания.

• Статус заселения.

• Инфраструктуру и удобства.

• Соответствующие лицензии и информацию о проекте.

• Данные, зарегистрированные в компетентных органах.

Шаг третий: Подача заявления на оценку

Заявление подаётся через официальный канал или систему, предусмотренную для соответствующей процедуры, в соответствии с действующими правилами.

Необходимо сохранять номер заявления, квитанцию об оплате и документы, связанные с оценкой.

Шаг четвёртый: Осмотр объекта и анализ

Эксперт изучает недвижимость и доступные данные и может использовать методику, соответствующую характеру объекта, например:

• Сравнительный подход.

• Доходный подход.

• Затратный подход.

Покупатель или посредник не должен направлять эксперта к заранее установленной стоимости.

Шаг пятый: Проверка отчёта

До завершения сделки важно проверить:

• Имя собственника.

• Описание недвижимости.

• Местоположение объекта.

• Площадь.

• Рыночную стоимость.

• Примечания.

• Дату отчёта.

• Соответствующие ограничения.

• Соответствие данных фактическому объекту и документам.

Шаг шестой: Сопоставление отчёта с остальными документами

Данные отчёта следует сравнить с:

• Договором купли-продажи.

• Данными свидетельства о праве собственности.

• Банковскими переводами.

• Данными проекта.

• Стоимостью сделки.

• Условиями инвестирования, если целью является получение гражданства Турции.

Сравнение основных показателей и документов

Требования к покупке недвижимости в Турции иностранцами

Необходимые документы зависят от конкретной сделки. Однако Инвестиционный офис Турции среди требований, связанных с процедурами регистрации недвижимости, указывает:

• Регистрационные данные объекта или основную информацию о недвижимости.

• Паспорт или документ, удостоверяющий личность.

• Перевод и заверение документов, если требуется.

• Документ о представительстве или доверенность, если сделка проводится через представителя.

• Документ о текущей рыночной стоимости, выданный соответствующим муниципалитетом.

• Обязательное страхование от землетрясений для зданий.

• Присяжного переводчика, если одна из сторон не владеет турецким языком.

Также до начала регистрации необходимо проверить наличие ипотеки, арестов или ограничений, которые могут повлиять на продажу. Платформа Parsel Sorgu предоставляет доступ к некоторой основной информации об объекте, однако персональные данные собственника не являются общедоступными.

Гражданство Турции через инвестиции в недвижимость: основные условия

Согласно актуальной государственной информации, иностранцы, соответствующие установленным требованиям, могут подать заявление на получение гражданства Турции через инвестиции в недвижимость при покупке одной или нескольких объектов недвижимости стоимостью не менее:

400 000 долларов США

или эквивалентной суммы, при условии регистрации обязательства не продавать недвижимость в течение трёх лет в соответствии с официальными условиями и процедурами.

Более подробную информацию можно найти в нашем руководстве о получении гражданства Турции через инвестиции в недвижимость в 2026 году.

Инвесторы также могут ознакомиться с недвижимостью, подходящей для получения гражданства Турции до принятия решения о покупке.

Важно: соответствие минимальной сумме инвестиций само по себе не гарантирует получение гражданства Турции, поскольку необходимо выполнить и другие требования и процедуры.

Чего не подтверждает отчёт об оценке?

Сам по себе отчёт об оценке не гарантирует получение гражданства Турции.

Право инвестора на участие в программе также зависит от других факторов, включая:

• Личность инвестора.

• Источник средств.

• Способ перевода денежных средств.

• Достоверность документов.

• Зарегистрированные ограничения на недвижимость.

• Выполнение инвестиционных требований.

• Процедуры земельного кадастра.

• Административные требования и требования безопасности.

• Полноту пакета документов на гражданство.

Также не следует предполагать, что все дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости, включаются в требуемую сумму инвестиций.

Расходы, которые следует учитывать при планировании бюджета

При составлении бюджета не следует учитывать только цену недвижимости. В зависимости от сделки общие расходы могут включать:

• Стоимость недвижимости.

• Сборы за передачу права собственности и связанные расходы в соответствии с действующими правилами.

• Стоимость оценки.

• Перевод, заверение документов и нотариальные расходы.

• Гонорары адвокатов и юридические услуги, если они используются.

• Страхование от землетрясений.

• Расходы на управление и обслуживание.

• Соответствующие налоги на недвижимость.

• Расходы на финансирование или банковские переводы, если применимо.

Итоговая стоимость может различаться в зависимости от количества объектов, их местоположения, количества членов семьи, способа покупки и необходимых услуг.

Поэтому не рекомендуется ориентироваться на фиксированную общую сумму без подготовки индивидуального расчёта расходов для конкретной сделки.

Чек-лист перед внесением задатка

Перед внесением задатка или принятием окончательного обязательства по покупке проверьте:

• Является ли продавец зарегистрированным собственником или располагает действительной юридической доверенностью?

• Есть ли на объекте ипотека, аресты или другие ограничения?

• Совпадают ли номер объекта, площадь и разрешённое использование в объявлении, свидетельстве о праве собственности и документах проекта?

• Выдан ли отчёт об оценке в соответствии с действующей процедурой?

• Является ли отчёт актуальным и действительным для конкретной сделки?

• Можно ли отследить банковский перевод?

• Соответствует ли недвижимость требованиям для получения гражданства?

• Был ли договор купли-продажи проверен независимым адвокатом?

• Совпадают ли все документы и данные до регистрации сделки?

Покупка недвижимости по доверенности

Если инвестор находится за пределами Турции или не может лично присутствовать на всех этапах сделки, доверенность может стать частью структуры сделки.

Согласно государственной информации, доверенность, используемая при процедурах приобретения недвижимости, должна соответствовать установленным требованиям и содержать полномочия, необходимые для выполнения соответствующей процедуры. Для доверенностей, выданных за пределами Турции, могут применяться дополнительные требования.

Поэтому не рекомендуется использовать общую доверенность без предварительной проверки объёма полномочий и её соответствия конкретной сделке.

Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с нашим руководством о доверенности при покупке недвижимости в Турции.

Управление недвижимостью после покупки

Если инвестор проживает за пределами Турции, сложности не заканчиваются после регистрации права собственности.

Собственнику могут потребоваться услуги, связанные с:

• Сдачей недвижимости в аренду.

• Управлением арендаторами.

• Получением арендной платы.

• Контролем технического обслуживания.

• Оплатой определённых обязательств.

• Управлением недвижимостью во время отсутствия собственника.

Подробнее об услугах управления недвижимостью в Турции можно узнать на нашем сайте.

Распространённые ошибки при покупке недвижимости в Турции

Ориентация на цену в объявлении

Цена в объявлении не является отчётом об оценке и не обязательно отражает фактическую рыночную стоимость недвижимости.

Выбор оценки исходя из ожидаемой суммы

Профессиональная оценка должна быть независимой, и её целью не должно быть получение заранее определённой стоимости.

Путаница между видом на жительство и гражданством

Покупка недвижимости может быть связана с получением вида на жительство при соблюдении действующих условий, однако она автоматически не приводит к получению гражданства Турции.

Регистрация недостоверной стоимости

Регистрация недостоверной стоимости или предоставление неправильной информации может создать юридические и налоговые риски, а также повлиять на операции, связанные с инвестициями.

Игнорирование ограничений на недвижимость

Наличие ипотеки, ареста или другого ограничения может повлиять на продажу. Поэтому сведения об объекте необходимо проверить до начала процедуры регистрации.

Заключение

Оценка недвижимости в Турции является важным этапом для иностранных инвесторов, особенно при покупке недвижимости с инвестиционной целью или когда объект является частью заявления на получение гражданства Турции.

Вопрос приобрёл дополнительное значение после официального обновления, опубликованного TKGM 29 сентября 2026 года, касающегося процедур и принципов подготовки отчётов об оценке, используемых при приобретении недвижимости иностранцами и в некоторых других сделках. Поэтому при проведении сделки следует использовать актуальную редакцию соответствующего циркуляра и официальных процедур.

При этом данное обновление само по себе не изменило официальный минимальный размер инвестиций в недвижимость для получения гражданства, который составляет 400 000 долларов США или эквивалентную сумму, с условием не продавать недвижимость в течение трёх лет в соответствии с официальными требованиями.

Поэтому перед внесением задатка рекомендуется объединить оценку недвижимости, юридическую проверку, подтверждение права собственности и отсутствие ограничений, проверку договора, подтверждение способа перевода денежных средств и проверку выполнения всех требований сделки.

Планируете приобрести недвижимость в Турции?

Команда Luxury Signature Real Estate может помочь вам ознакомиться с доступной недвижимостью, рассмотреть подходящие варианты для инвестиций и при необходимости скоординировать необходимые этапы с юридическими специалистами.

Связаться с Luxury Signature, чтобы обсудить варианты недвижимости в Турции.

Официальные источники

• Главное управление земельного кадастра и регистрации недвижимости Турции (TKGM) — обновление от 29 сентября 2026 года: Официальное обновление TKGM по отчётам об оценке

• Инвестиционный офис Президента Турецкой Республики — приобретение недвижимости и гражданство: Invest in Türkiye – Acquiring Property and Citizenship

• TKGM — система законодательства: TKGM Mevzuat

Информация, представленная в данной статье, носит общий характер и основана на официальных источниках, доступных на момент подготовки материала. Перед принятием решения или осуществлением сделки необходимо проверить актуальные требования и процедуры в соответствующих государственных органах или у независимого юридического консультанта.