القانون المنظّم للمشاريع قيد الإنشاء في دبي: كيف تحمي أموالك كمستثمر؟

القانون المنظّم للمشاريع قيد الإنشاء في دبي: كيف تحمي أموالك كمستثمر؟

تعد دبي واحدة من أكثر الأسواق العقارية نشاطاً في المنطقة، حيث تجذب المستثمرين المحليين والدوليين بفضل مشاريعها المتنوعة والفرص الواعدة. من أبرز هذه الفرص شراء العقارات "على الخارطة" أو "قيد الإنشاء" (Off‑Plan)، حيث يستطيع المستثمر شراء وحدة قبل اكتمال البناء بسعر أقل مع خطط سداد مرنة. غير أن هذا النوع من الاستثمار ينطوي على مخاطر تتمثل في تأخر المشروع أو تعثره أو سوء استخدام أموال المشترين. ولذلك سنّ المشرّع في دبي قوانين خاصة لتنظيم بيع الوحدات قيد الإنشاء، يطلق عليها عادة "القانون المنظّم للمشاريع قيد الإنشاء"، وهو جزء من منظومة تشريعية أوسع تشمل قانون حساب الضمان، قانون السجل العقاري المؤقت، وقوانين أخرى لضمان حقوق المستثمرين والمحافظة على استقرار السوق العقاري.

في هذا المقال، سنتناول بالتفصيل أهم جوانب هذا القانون: تعريف المشاريع قيد الإنشاء، أسباب سنّه، آلية حساب الضمان العقاري، التزامات المطوّر، حقوق المستثمر، المخاطر المتوقعة وكيفية الحد منها، العقوبات المفروضة، مقارنة بين سوق دبي والأسواق غير المنظمة، قائمة مراجعة للمستثمرين، وأخيراً الأسئلة الشائعة.

ما هي المشاريع قيد الإنشاء قانوناً في دبي؟

المشروع "قيد الإنشاء" هو مشروع تُباع فيه الوحدات العقارية على الخارطة، أي قبل اكتمال البناء أو أثناء التنفيذ. قانون حساب الضمان في دبي (قانون رقم 8 لسنة 2007) يعرِّف "حساب الضمان" بأنه الحساب البنكي الخاص بمشروع التطوير العقاري الذي تُودع فيه مدفوعات المشترين أو التمويل المخصص للمشروع. ينطبق القانون على المطورين الذين يبيعون وحدات قبل إنجازها ويتسلمون دفعات من المشترين أو الممولين.

لكن تعريف المشروع قيد الإنشاء لا يقتصر على الحساب؛ فالمشرّع اشترط أن يكون المطوّر مسجلاً لدى دائرة الأراضي والأملاك وأن يحصل على موافقات ريرا (RERA) قبل بيع أي وحدة. كما نص قانون التسجيل العقاري المؤقت (قانون رقم 13 لسنة 2008) على وجوب تسجيل جميع التصرفات المتعلقة بالوحدات قيد الإنشاء في السجل العقاري المؤقت، وإلا اعتُبرت باطلة.

لماذا توجد قوانين خاصة للمشاريع قيد الإنشاء في دبي؟

بيع وحدات على الخارطة يختلف عن بيع العقارات المكتملة، إذ ينطوي على مخاطر إضافية. أهم هذه المخاطر:

1. عدم اكتمال المشروع: قد يواجه المطوّر مشاكل مالية أو تنظيمية تؤدي إلى توقف المشروع.
2. تأخر التسليم: تأخير أعمال البناء يتسبب في تحمل المستثمر تكاليف إضافية أو خسارة فرص استثمارية أخرى.
3. سوء استخدام أموال المشترين: بدون آلية رقابة يمكن للمطوّر استخدام الأموال لتمويل مشاريع أخرى أو لأغراض شخصية.
4. عدم تسجيل العقود: دون تسجيل رسمي قد يفقد المستثمر حقه القانوني في الوحدة.

لذلك وُضعت قوانين خاصة لضبط هذه العمليات، ومن أهمها:

• قانون حساب الضمان (8/2007): يفرض فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع وإيداع جميع المدفوعات فيه، ويمنع سحب الأموال إلا وفق نسب الإنجاز.
• قانون السجل العقاري المؤقت (13/2008): يجعل تسجيل التصرفات المتعلقة بالوحدات قيد الإنشاء إلزامياً وإلا اعتبرت العقود باطلة.
• قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010: يلزم المطوّر بالحصول على موافقات الجهات المختصة قبل التسويق أو البيع، وأي بيع قبل التسجيل أو الموافقة يعتبر باطلاً.

هذه النصوص تسعى إلى تعزيز الشفافية وحماية أموال المستثمرين، وتحفّز على إتمام المشاريع ضمن الجداول الزمنية المعلنة.

آلية حساب الضمان العقاري في دبي

شروط فتح حساب الضمان

وفقاً لقانون حساب الضمان، لا يجوز للمطوّر الإعلان أو التسويق أو بيع وحدات قيد الإنشاء إلا بعد فتح حساب ضمان مستقل للمشروع. لتقديم طلب فتح الحساب يجب توفير:

• شهادة عضوية غرفة التجارة والصناعة.
• الرخصة التجارية للمطوّر.
• صك ملكية الأرض أو عقد التطوير بينها وبين المالك.
• التصاميم الهندسية والمخططات الأولية المعتمدة.
• بيان التكاليف التقديرية للمشروع موقعاً من مدقق مالي معتمد.
• تعهد بالبدء في أعمال البناء بعد الحصول على الموافقة.

بعد قبول الطلب، يبرم المطوّر اتفاقاً مكتوباً مع البنك (وكيل حساب الضمان) يحدد طرق إدارة الحساب، وإيداع دفعات المشترين، وشروط الصرف. يقدم نسخة من الاتفاق إلى دائرة الأراضي.

إيداع وسحب الأموال

• الإيداع: تُودع جميع الدفعات التي يدفعها المشترون أو المموّلون في حساب الضمان. يحظر القانون استخدام الأموال لأغراض غير إنشاء المشروع أو سداد تمويله، ولا يجوز الحجز على الأموال لصالح دائني المطوّر.
• السحب: يقوم البنك بتحويل الأموال إلى المطوّر وفقاً لنسب الإنجاز. يجب على وكيل الحساب تقديم تقارير دورية لدائرة الأراضي وإتاحة سجلات الإيرادات والمصروفات للتدقيق. ينص القانون على احتجاز 5 % من إجمالي قيمة الحساب عند الحصول على شهادة إتمام البناء، ويتم تحرير هذا المبلغ للمطوّر بعد مرور سنة من تسجيل الوحدات باسم المشترين.

الرقابة والتدقيق

تتولى وكالة التنظيم العقاري (RERA)، الذراع التنظيمي لدائرة الأراضي والأملاك، مراقبة حسابات الضمان. يحق لها طلب المعلومات من وكيل الحساب في أي وقت، والتدقيق في البيانات، واتخاذ إجراءات تصحيحية عند وجود مخالفات. وتؤكد وثيقة "اعرف حقوقك" الصادرة عن DLD أن حسابات الضمان تُدقق وتُراقَب بانتظام من قبل قسم حسابات الضمان في ريرا.

التعامل مع الطوارئ

في حال حدوث ظرف طارئ أو تعثر المشروع، يلزم القانون وكيل الحساب، بالتنسيق مع دائرة الأراضي، باتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية حقوق المودعين. تشمل هذه الإجراءات تكملة المشروع أو إعادة الأموال للمشترين. كما يخول القانون للدائرة سلطة إلغاء المشاريع المتعثرة واتخاذ إجراءات لضمان استمرارية السوق.

التزامات المطوّر العقاري في دبي

تفرض القوانين على المطوّر مجموعة من الالتزامات تهدف إلى ضمان الشفافية وجودة الأعمال:

1. التسجيل والترخيص: يجب تسجيل المطوّر في سجل المطوّرين لدى دائرة الأراضي والأملاك، والحصول على موافقات ريرا قبل الإعلان أو البيع. أي إعلان أو مشاركة في معرض عقاري بدون إذن يعد مخالفة.
2. فتح حساب ضمان مستقل: إلزام المطوّر بفتح حساب ضمان لكل مشروع وإيداع جميع الدفعات فيه.
3. تقديم الوثائق والتقارير: يجب تقديم التصاميم الهندسية وخطط البناء والتكاليف إلى دائرة الأراضي، وتوفير بيانات مالية دورية عن الحساب.
4. ضمان جودة البناء: يلزم قانون ملكية العقارات المشتركة المطوّر بإصلاح العيوب الهيكلية لمدة عشر سنوات، والعيوب البسيطة (مثل التشطيبات) لمدة سنة واحدة من تاريخ الحصول على شهادة إتمام البناء.
5. بدء البناء وتسليم المشروع في الوقت المحدد: إذا لم يبدأ المطوّر البناء خلال ستة أشهر من الحصول على التصريح أو تأخر في التنفيذ دون سبب مقبول، يمكن لدائرة الأراضي أو ريرا شطب اسمه من سجل المطوّرين.
6. الامتثال للمعايير الفنية: يجب الالتزام بالمواصفات المعتمدة والمتطلبات الصحية والسلامة والمعايير البيئية. ريرا تراقب الالتزام بهذه المعايير وتفرض عقوبات عند الإخلال بها.

حقوق المستثمر العقاري في دبي

1. الحق في التحقق من المشروع: يحق للمستثمر زيارة دائرة الأراضي أو موقعها الإلكتروني للتحقق من ما إذا كان المشروع مسجلاً لدى ريرا، وللتأكد من وجود حساب ضمان، ومعرفة نسبة الإنجاز المتحققة.
2. الحق في الوصول إلى بيانات حساب الضمان: يجوز للمشتري أو ممثله الاطلاع على السجلات المحاسبية المتعلقة بمدفوعاته وطلب نسخ منها.
3. الحق في تسجيل العقد: يجب تسجيل عقد البيع في السجل العقاري المؤقت؛ ويعتبر أي عقد غير مسجل باطلاً. التسجيل يحفظ حق المشتري في الوحدة ويمنع بيعها مرة أخرى.
4. الحق في التعويض أو استرداد الأموال: إذا تأخر المطوّر في التسليم دون سبب مقبول، يحق للمشتري طلب إلغاء العقد أو التعويض، ويمكن لدائرة الأراضي اتخاذ إجراءات لإكمال المشروع أو إعادة الأموال.
5. الحق في ضمان جودة البناء: يعطى المشتري حق إصلاح العيوب الهيكلية لمدة عشر سنوات والعيوب البسيطة لمدة سنة.
6. الحق في الشفافية: يجب أن يزود المطوّر المشترين بجميع المعلومات المتعلقة بالمشروع، بما في ذلك رخصة البناء، ونسب الإنجاز، والجدول الزمني، والوضع القانوني للأرض.

المخاطر وكيف تحد منها قوانين دبي

المخاطر المحتملة عند شراء وحدة على الخارطة

• التأخير أو الإلغاء: قد تواجه المشاريع تأخيرات نتيجة مشاكل مالية أو تقنية أو تأخيرات في الحصول على الموافقات.
• سوء إدارة الأموال: في حال عدم وجود رقابة قوية، قد يستخدم المطوّر أموال المشترين في أغراض أخرى.
• عدم الحصول على صك ملكية: إذا لم يتم تسجيل العقد بشكل صحيح، قد يفقد المشتري حقه في الوحدة.
• العيوب الهندسية: يمكن أن تظهر عيوب بعد استلام الوحدة، ما يفرض تكاليف إصلاح إضافية.

كيف تحد القوانين من هذه المخاطر؟

• حساب ضمان مستقل: يمنع القانون استخدام أموال المشترين في غير المشروع، حيث تُودع المدفوعات في حساب مستقل يمنع الحجز عليه ويُستخدم حصراً للبناء.
• التسجيل الرسمي: يشترط تسجيل عقود البيع في السجل العقاري المؤقت؛ ويعتبر بيع الوحدات غير المسجلة باطلاً.
• المراقبة المستمرة: تُدقق ريرا ودائرة الأراضي الحسابات وتقارير الإنجاز؛ يمكنهما تعليق المشروع أو إلغاؤه إذا ظهرت مخالفات.
• الضمانات الهندسية: يلزم القانون المطوّر بإصلاح العيوب الهيكلية لمدة عشر سنوات والعيوب البسيطة لمدة سنة.
• احتجاز جزء من الأموال: يتم احتجاز 5 % من القيمة الإجمالية للحساب لمدة سنة بعد اكتمال المشروع لضمان إصلاح العيوب.

المخالفات والعقوبات في دبي

يعاقب القانون كل من يخالف أحكامه لحماية السوق والمستثمرين:

• ممارسة التطوير دون ترخيص: يعاقب قانون حساب الضمان بالحبس وغرامة لا تقل عن 100,000 درهم لمن يمارس نشاط تطوير عقاري دون ترخيص أو يقدم معلومات مزيفة للحصول على الترخيص.
• بيع وحدات غير مرخصة أو زائفة: يحق لريرا إلغاء تصاريح المشروع وإيقاف المطوّر وشطبه من سجل المطوّرين إذا بيع وحدات دون تسجيل أو في مشاريع وهمية.
• سوء استخدام أموال حساب الضمان: يعد اختلاس أو تبديد أموال حساب الضمان جريمة يُعاقب عليها بالسجن والغرامة. يضاف لذلك إمكانية حجز المشروع وإعادة الأموال للمشترين.
• الإخلال بالتقارير أو البيانات: يواجه المحاسب أو المستشار الهندسي الذي يقدم تقارير مالية أو هندسية زائفة عقوبات تصل إلى الحبس والغرامة.

هذه العقوبات الصارمة تساهم في ردع المخالفين وضمان التزام المطوّرين بالقانون.

مقارنة بين سوق دبي والأسواق غير المنظمة

قائمة مراجعة للمستثمر قبل شراء وحدة على الخارطة في دبي

اتباع الخطوات التالية يساعدك على حماية استثمارك:

1. تحقق من تسجيل المشروع: استخدم موقع دائرة الأراضي للتأكد من تسجيل المشروع والمطوّر ووجود تصريح بيع.
2. تأكد من حساب الضمان: اطلب رقم حساب الضمان واسم البنك وتحقق من أن جميع دفعاتك ستودع فيه.
3. استعلم عن نسبة الإنجاز والتصاريح: اسأل المطوّر عن نسبة الإنجاز الحالية والموعد المتوقع للتسليم، واطلع على التصاريح الصادرة.
4. راجع عقد البيع: تأكد من استخدام نموذج عقد البيع المعتمد من دائرة الأراضي (Form F) وأضف شروطك الخاصة دون مخالفة الشروط القياسية.
5. افحص ملكية الأرض: تأكد من أن المطوّر يملك الأرض أو لديه عقد تطوير مع مالك الأرض.
6. اطلع على البيانات المالية: اطلب الاطلاع على تقارير حساب الضمان للتأكد من سلامة الأموال.
7. تعرف على حقوقك: اقرأ القوانين المتعلقة بحساب الضمان والسجل العقاري المشترك، وافهم حقك في إصلاح العيوب والتعويض عند التأخير.
8. استعن بخبير قانوني: يوصى باستشارة محامٍ أو مستشار عقاري لفحص العقد وضمان التزام المطوّر بالقوانين.

خاتمة واستنتاج

يمثل القانون المنظّم للمشاريع قيد الإنشاء في دبي حجر الزاوية لحماية المستثمرين وضمان استقرار السوق العقاري. فهو يفرض فتح حسابات ضمان مستقلة، وتسجيل العقود في السجل العقاري المؤقت، ومراقبة تدفق الأموال عبر ريرا ودائرة الأراضي، وإلزام المطوّر بإصلاح العيوب لمدة تصل إلى عشر سنوات. كما يفرض عقوبات صارمة على المخالفين، ما يعزز الثقة في السوق ويجذب الاستثمارات. من خلال الالتزام بإجراءات التحقق واستخدام قائمة المراجعة، يمكن للمستثمرين الاستفادة من فرص الاستثمار في دبي مع الحد من المخاطر.