Dubai’de İnşaat Halindeki Projeleri Düzenleyen Kanun: Bir Yatırımcı Olarak Paranızı Nasıl Korursunuz?

Dubai’de İnşaat Halindeki Projeleri Düzenleyen Kanun: Yatırımcı Olarak Paranızı Nasıl Korursunuz?

Dubai, çeşitli projeleri ve cazip fırsatları sayesinde yerel ve uluslararası yatırımcıları çeken, bölgenin en hareketli gayrimenkul piyasalarından biri olarak kabul edilmektedir. Bu fırsatların en önemlilerinden biri, “plan üzerinden” veya “inşaat halinde” (Off Plan) gayrimenkul satın almaktır. Bu modelde yatırımcı, inşaat tamamlanmadan önce daha düşük bir fiyatla ve esnek ödeme planlarıyla bir birim satın alabilir. Ancak bu yatırım türü; projenin gecikmesi, durması veya alıcıların fonlarının kötüye kullanılması gibi riskler içerir. Bu nedenle Dubai yasama otoriteleri, inşaat halindeki projelerin satışını düzenlemek için özel kanunlar çıkarmıştır. Genellikle “inşaat halindeki projeleri düzenleyen kanun” olarak adlandırılan bu düzenleme, teminat hesabı (Escrow) kanunu, geçici gayrimenkul sicili kanunu ve yatırımcı haklarını korumayı ve piyasa istikrarını sağlamayı amaçlayan diğer mevzuatları içeren daha geniş bir yasal sistemin parçasıdır.

Bu makalede, bu kanunun en önemli yönlerini detaylı olarak ele alacağız: inşaat halindeki projelerin tanımı, çıkarılma nedenleri, gayrimenkul teminat hesabı mekanizması, geliştiricinin yükümlülükleri, yatırımcı hakları, olası riskler ve bunların nasıl azaltılacağı, uygulanan yaptırımlar, Dubai piyasası ile düzenlenmemiş piyasaların karşılaştırılması, yatırımcı kontrol listesi ve son olarak sık sorulan sorular.

Dubai’de Hukuken İnşaat Halindeki Projeler Nedir?

“İnşaat halindeki proje”, gayrimenkul birimlerinin plan üzerinden, yani inşaat tamamlanmadan önce veya yapım sürecinde satıldığı projedir. Dubai Teminat Hesabı Kanunu (2007 tarihli 8 sayılı Kanun), “teminat hesabını”, alıcı ödemelerinin veya projeye tahsis edilen finansmanın yatırıldığı, gayrimenkul geliştirme projesine ait banka hesabı olarak tanımlar. Bu kanun, tamamlanmadan önce birim satan ve alıcılardan veya finansman sağlayıcılardan ödeme alan geliştiriciler için geçerlidir.

Ancak inşaat halindeki proje tanımı yalnızca hesapla sınırlı değildir; yasa koyucu, geliştiricinin Dubai Arazi ve Tapu Dairesi’ne kayıtlı olmasını ve herhangi bir satıştan önce RERA onaylarını almasını şart koşmuştur. Geçici Gayrimenkul Tescil Kanunu (2008 tarihli 13 sayılı Kanun) da, inşaat halindeki birimlerle ilgili tüm işlemlerin geçici gayrimenkul siciline kaydedilmesini zorunlu kılmıştır; aksi halde işlemler geçersiz sayılır.

Dubai’de İnşaat Halindeki Projeler İçin Neden Özel Kanunlar Vardır?

Plan üzerinden satış, tamamlanmış gayrimenkul satışından farklıdır ve ek riskler içerir. Bu risklerin en önemlileri:

1. Projenin tamamlanmaması: Geliştirici finansal veya düzenleyici sorunlarla karşılaşabilir ve proje durabilir.

2. Teslim gecikmesi: İnşaat gecikmeleri yatırımcı için ek maliyetlere veya fırsat kaybına yol açabilir.

3. Alıcı fonlarının kötüye kullanılması: Denetim mekanizması olmadan geliştirici fonları başka projelerde veya kişisel amaçlarla kullanabilir.

4. Sözleşmelerin kaydedilmemesi: Resmî kayıt yapılmazsa yatırımcı birim üzerindeki yasal hakkını kaybedebilir.

Bu nedenle süreçleri düzenlemek için özel kanunlar oluşturulmuştur. En önemlileri:

• Teminat Hesabı Kanunu (8/2007): Her proje için bağımsız bir teminat hesabı açılmasını ve tüm ödemelerin buraya yatırılmasını zorunlu kılar; fonların yalnızca inşaat ilerleme oranlarına göre çekilmesine izin verir.

• Geçici Gayrimenkul Sicili Kanunu (13/2008): İnşaat halindeki birimlerle ilgili işlemlerin kaydını zorunlu kılar; aksi halde sözleşmeler geçersizdir.

• 2010 tarihli 6 sayılı İcra Konseyi Kararı: Geliştiricinin pazarlama veya satış öncesinde yetkili kurumlardan onay almasını zorunlu kılar; kayıt veya onay olmadan yapılan satışlar geçersiz sayılır.

Bu düzenlemeler şeffaflığı artırmayı, yatırımcı fonlarını korumayı ve projelerin ilan edilen zaman çizelgelerinde tamamlanmasını teşvik etmeyi amaçlar.

Dubai’de Gayrimenkul Teminat Hesabı Mekanizması

Teminat Hesabı Açma Şartları

Teminat Hesabı Kanunu’na göre geliştirici, proje için bağımsız bir teminat hesabı açmadan inşaat halindeki birimleri reklam edemez, pazarlayamaz veya satamaz. Hesap açmak için aşağıdaki belgeler gereklidir:

• Ticaret ve Sanayi Odası üyelik belgesi.

• Geliştiricinin ticari lisansı.

• Arsa tapusu veya geliştirici ile arsa sahibi arasındaki geliştirme sözleşmesi.

• Onaylı mühendislik projeleri ve ön planlar.

• Yetkili denetçi tarafından imzalanmış tahmini maliyet raporu.

• Onay alındıktan sonra inşaata başlanacağına dair taahhüt.

Başvuru kabul edildikten sonra geliştirici, banka (teminat hesabı yöneticisi) ile hesap yönetimini, ödemelerin yatırılmasını ve çekilme şartlarını belirleyen yazılı bir sözleşme yapar. Sözleşmenin bir kopyası Arazi Dairesi’ne sunulur.

Fonların Yatırılması ve Çekilmesi

• Yatırma: Alıcılar veya finansman sağlayıcılar tarafından yapılan tüm ödemeler teminat hesabına yatırılır. Kanun, fonların proje inşaatı veya finansmanı dışında kullanılmasını yasaklar ve geliştiricinin alacaklıları lehine haciz uygulanamaz.

• Çekme: Banka, fonları tamamlanma oranına göre geliştiriciye aktarır. Hesap yöneticisi düzenli raporları Arazi Dairesi’ne sunmak ve mali kayıtları denetime açmak zorundadır. Kanun, tamamlanma sertifikası alındığında toplam hesabın %5’inin tutulmasını ve bu tutarın birimler alıcı adına kaydedildikten bir yıl sonra geliştiriciye ödenmesini öngörür.

Denetim ve Kontrol

Dubai Arazi ve Tapu Dairesi’nin düzenleyici kolu olan Gayrimenkul Düzenleme Kurumu (RERA), teminat hesaplarını denetler. Hesap yöneticisinden her zaman bilgi talep etme, verileri inceleme ve ihlal durumunda düzeltici önlemler alma yetkisine sahiptir. DLD tarafından yayımlanan “Haklarınızı Bilin” belgesi, teminat hesaplarının RERA tarafından düzenli olarak denetlendiğini doğrular.

Acil Durumlarda İşlem

Acil durum veya projenin aksaması halinde kanun, hesap yöneticisinin Arazi Dairesi ile koordineli şekilde yatırımcı haklarını koruyacak önlemleri almasını zorunlu kılar. Bu önlemler projeyi tamamlamak veya alıcılara geri ödeme yapmayı içerir. Kanun ayrıca daireye sorunlu projeleri iptal etme ve piyasa istikrarını sağlama yetkisi verir.

Dubai’de Gayrimenkul Geliştiricisinin Yükümlülükleri

Kanunlar geliştiriciye şeffaflık ve kaliteyi sağlamak amacıyla bir dizi yükümlülük getirir:

1. Kayıt ve lisans: Geliştirici Arazi Dairesi geliştirici siciline kayıtlı olmalı ve reklam veya satıştan önce RERA onayı almalıdır.

2. Bağımsız teminat hesabı açma: Her proje için zorunludur.

3. Belgeler ve raporlar: Proje planları, maliyetler ve finansal veriler sunulmalıdır.

4. İnşaat kalitesi garantisi: Yapısal kusurlar için 10 yıl, küçük kusurlar için 1 yıl garanti.

5. Zamanında başlama ve teslim: 6 ay içinde başlanmazsa sicilden çıkarılabilir.

6. Teknik standartlara uyum: Sağlık, güvenlik ve çevre standartlarına uyulmalıdır.

Dubai’de Gayrimenkul Yatırımcısının Hakları

1. Projeyi doğrulama hakkı.

2. Teminat hesabı verilerine erişim hakkı.

3. Sözleşmeyi kaydetme hakkı.

4. Geri ödeme veya tazminat talep hakkı.

5. İnşaat kalitesi garantisi hakkı.

6. Şeffaflık hakkı.

Riskler ve Dubai Kanunlarının Bunları Azaltması

Olası Riskler

• Gecikme veya iptal

• Fonların kötü yönetimi

• Tapu alınamaması

• Mühendislik kusurları

Kanunların Risk Azaltması

• Bağımsız teminat hesabı

• Zorunlu kayıt

• Sürekli denetim

• Mühendislik garantileri

• %5 tutma mekanizması

Dubai’de İhlaller ve Cezalar

• Lisanssız geliştirme: hapis ve en az 100.000 AED para cezası.

• Lisanssız satış: izin iptali ve sicilden çıkarma.

• Teminat fonlarının kötüye kullanımı: suç ve hapis.

• Sahte raporlar: hapis ve para cezaları.

Dubai Piyasası ile Düzenlenmemiş Piyasaların Karşılaştırılması

Dubai’de Plan Üzerinden Satın Almadan Önce Yatırımcı Kontrol Listesi

1. Proje kaydını doğrula.

2. Teminat hesabını kontrol et.

3. İlerleme oranını ve izinleri incele.

4. Satış sözleşmesini gözden geçir.

5. Arsa mülkiyetini doğrula.

6. Finansal raporları incele.

7. Haklarını öğren.

8. Hukuk uzmanına danış.

Sonuç

Dubai’de inşaat halindeki projeleri düzenleyen kanun, yatırımcıları korumanın ve piyasa istikrarını sağlamanın temel taşıdır. Bağımsız teminat hesapları, zorunlu kayıt, finansal denetim ve 10 yıla kadar geliştirici garantileri ile birlikte sıkı yaptırımlar içerir. Doğrulama prosedürlerini takip eden yatırımcılar, riskleri azaltarak Dubai gayrimenkul fırsatlarından güvenle yararlanabilir.