Закон, регулирующий проекты на стадии строительства в Дубае: как инвестору защитить свои деньги?

Закон, регулирующий проекты на стадии строительства в Дубае: как защитить свои деньги как инвестор?

Дубай считается одним из самых активных рынков недвижимости в регионе, привлекая местных и международных инвесторов благодаря разнообразию проектов и многообещающим возможностям. Одной из наиболее привлекательных возможностей является покупка недвижимости «на стадии проекта» или «в стадии строительства» (Off Plan), когда инвестор может приобрести объект до завершения строительства по более низкой цене с гибкими планами оплаты. Однако данный вид инвестиций связан с рисками, такими как задержка проекта, его остановка или нецелевое использование средств покупателей. Поэтому законодатель Дубая принял специальные законы для регулирования продажи объектов на стадии строительства, которые обычно называют «законом, регулирующим проекты на стадии строительства». Он является частью более широкой законодательной системы, включающей Закон об эскроу-счетах, Закон о временном реестре недвижимости и другие нормы, направленные на защиту прав инвесторов и поддержание стабильности рынка недвижимости.

В данной статье мы подробно рассмотрим ключевые аспекты этого закона: определение проектов на стадии строительства, причины его принятия, механизм эскроу-счёта недвижимости, обязательства застройщика, права инвестора, возможные риски и способы их снижения, предусмотренные санкции, сравнение рынка Дубая с нерегулируемыми рынками, контрольный список для инвесторов и, наконец, часто задаваемые вопросы.

Что такое проекты на стадии строительства с точки зрения закона в Дубае?

Проект «на стадии строительства» — это проект, в котором недвижимость продаётся по плану, то есть до завершения строительства или в процессе реализации. Закон об эскроу-счётах в Дубае (Закон № 8 от 2007 года) определяет «эскроу-счёт» как банковский счёт, предназначенный для проекта девелопмента недвижимости, на который поступают платежи покупателей или финансирование, выделенное для проекта. Закон применяется к застройщикам, продающим объекты до завершения строительства и получающим платежи от покупателей или финансирующих сторон.

Однако определение проекта на стадии строительства не ограничивается только счётом; законодатель требует, чтобы застройщик был зарегистрирован в Департаменте земель и имущества Дубая и получил одобрения RERA перед продажей любой единицы. Закон о временной регистрации недвижимости (Закон № 13 от 2008 года) также предусматривает обязательную регистрацию всех сделок, связанных с объектами на стадии строительства, во временном реестре недвижимости; в противном случае они считаются недействительными.

Почему в Дубае существуют специальные законы для проектов на стадии строительства?

Продажа объектов по плану отличается от продажи готовой недвижимости, поскольку связана с дополнительными рисками. Основные риски:

1. Незавершение проекта: застройщик может столкнуться с финансовыми или регуляторными проблемами, приводящими к остановке проекта.

2. Задержка сдачи: задержки строительства могут привести к дополнительным расходам инвестора или потере других инвестиционных возможностей.

3. Нецелевое использование средств покупателей: без механизма контроля застройщик может использовать средства для финансирования других проектов или личных целей.

4. Нерегистрация договоров: без официальной регистрации инвестор может потерять юридическое право на объект.

Поэтому были приняты специальные законы для регулирования этих процессов, наиболее важные из которых:

• Закон об эскроу-счетах (8/2007): обязывает открывать отдельный эскроу-счёт для каждого проекта и вносить все платежи на него, запрещая вывод средств иначе как в соответствии с процентом готовности.

• Закон о временном реестре недвижимости (13/2008): делает регистрацию сделок, связанных с объектами на стадии строительства, обязательной; в противном случае договоры считаются недействительными.

• Решение Исполнительного совета № 6 от 2010 года: обязывает застройщика получать разрешения компетентных органов перед маркетингом или продажей, а любые продажи до регистрации или получения разрешений считаются недействительными.

Эти положения направлены на повышение прозрачности, защиту средств инвесторов и стимулирование завершения проектов в заявленные сроки.

Механизм эскроу-счёта недвижимости в Дубае

Условия открытия эскроу-счёта

Согласно Закону об эскроу-счетах, застройщик не имеет права рекламировать, продвигать или продавать объекты на стадии строительства без открытия отдельного эскроу-счёта проекта. Для подачи заявки необходимо предоставить:

• Сертификат членства в торгово-промышленной палате.

• Коммерческую лицензию застройщика.

• Право собственности на землю или договор девелопмента с владельцем земли.

• Утверждённые инженерные проекты и предварительные планы.

• Смету стоимости проекта, подписанную аккредитованным аудитором.

• Обязательство начать строительные работы после получения разрешения.

После одобрения заявки застройщик заключает письменное соглашение с банком (доверительным управляющим эскроу-счёта), в котором определяются методы управления счётом, внесения платежей покупателей и условия вывода средств. Копия соглашения передаётся в Департамент земель.

Внесение и снятие средств

• Внесение: все платежи покупателей или финансирующих сторон вносятся на эскроу-счёт. Закон запрещает использовать средства для иных целей, кроме строительства проекта или погашения его финансирования, а также запрещает арест средств в пользу кредиторов застройщика.

• Снятие: банк переводит средства застройщику в соответствии с процентом готовности. Управляющий счётом обязан предоставлять периодические отчёты Департаменту земель и обеспечивать доступ к финансовым записям для аудита. Закон предусматривает удержание 5% от общей суммы счёта при получении сертификата завершения строительства, и эта сумма выплачивается застройщику через год после регистрации объектов на имя покупателей.

Надзор и аудит

Агентство по регулированию недвижимости (RERA), регулирующее подразделение Департамента земель Дубая, осуществляет контроль за эскроу-счетами. Оно имеет право запрашивать информацию у управляющего счётом в любое время, проводить аудит данных и принимать корректирующие меры при выявлении нарушений. Документ «Знай свои права», выпущенный DLD, подтверждает, что эскроу-счета регулярно проверяются и контролируются отделом эскроу-счетов RERA.

Действия в чрезвычайных ситуациях

В случае чрезвычайных обстоятельств или остановки проекта закон обязывает управляющего счётом, совместно с Департаментом земель, принять необходимые меры для защиты прав вкладчиков. Эти меры включают завершение проекта или возврат средств покупателям. Закон также предоставляет департаменту право отменять проблемные проекты и принимать меры для обеспечения стабильности рынка.

Обязательства застройщика недвижимости в Дубае

Законы устанавливают ряд обязательств для застройщика, направленных на обеспечение прозрачности и качества:

1. Регистрация и лицензирование: застройщик должен быть зарегистрирован в реестре застройщиков Департамента земель и получить разрешения RERA перед рекламой или продажей. Любая реклама или участие в выставке без разрешения является нарушением.

2. Открытие отдельного эскроу-счёта: обязательное условие для каждого проекта и внесение всех платежей на него.

3. Предоставление документов и отчётов: инженерные проекты, планы строительства и стоимость должны быть представлены в Департамент земель, а также периодические финансовые данные.

4. Гарантия качества строительства: Закон о совместной собственности обязывает застройщика устранять конструктивные дефекты в течение 10 лет и незначительные дефекты (например, отделка) в течение 1 года с даты получения сертификата завершения.

5. Начало строительства и своевременная сдача: если застройщик не начинает строительство в течение 6 месяцев после получения разрешения или задерживает выполнение без уважительной причины, его могут исключить из реестра.

6. Соблюдение технических стандартов: застройщик обязан соблюдать утверждённые спецификации, требования безопасности и экологические стандарты. RERA контролирует соблюдение и применяет санкции при нарушениях.

Права инвестора недвижимости в Дубае

1. Право проверки проекта: инвестор имеет право проверить регистрацию проекта, наличие эскроу-счёта и процент готовности через Департамент земель.

2. Право доступа к данным эскроу-счёта: покупатель может ознакомиться с бухгалтерскими записями, связанными с его платежами, и запросить копии.

3. Право регистрации договора: договор купли-продажи должен быть зарегистрирован во временном реестре; незарегистрированный договор считается недействительным.

4. Право на компенсацию или возврат средств: при задержке передачи без уважительной причины покупатель может требовать расторжения договора или компенсации.

5. Право на гарантию качества: покрытие конструктивных дефектов на 10 лет и незначительных на 1 год.

6. Право на прозрачность: застройщик обязан предоставить всю информацию о проекте.

Риски и как законы Дубая их уменьшают

Возможные риски при покупке на стадии проекта

• Задержка или отмена

• Неправильное управление средствами

• Отсутствие права собственности

• Инженерные дефекты

Как законы уменьшают риски

• Независимый эскроу-счёт

• Обязательная регистрация

• Постоянный контроль RERA и DLD

• Инженерные гарантии

• Удержание 5%

Нарушения и санкции в Дубае

Закон предусматривает наказания для защиты рынка и инвесторов:

• Деятельность без лицензии: лишение свободы и штраф не менее 100 000 дирхамов.

• Продажа нелицензированных объектов: отмена разрешений и исключение из реестра.

• Нецелевое использование средств эскроу: уголовное преступление с лишением свободы и штрафами.

• Ложные отчёты: наказания вплоть до лишения свободы и штрафов.

Строгие санкции сдерживают нарушителей и обеспечивают соблюдение закона.

Сравнение рынка Дубая и нерегулируемых рынков

Контрольный список для инвестора перед покупкой на стадии проекта в Дубае

1. Проверить регистрацию проекта.

2. Подтвердить данные эскроу-счёта.

3. Проверить процент готовности и разрешения.

4. Изучить договор купли-продажи.

5. Проверить право собственности на землю.

6. Ознакомиться с финансовыми отчётами.

7. Понять свои юридические права.

8. Проконсультироваться с юристом.

Заключение

Закон, регулирующий проекты на стадии строительства в Дубае, является краеугольным камнем защиты инвесторов и стабильности рынка недвижимости. Он предусматривает независимые эскроу-счета, обязательную регистрацию, финансовый контроль и гарантии застройщика до 10 лет, а также строгие санкции за нарушения. Следуя процедурам проверки и контрольному списку, инвесторы могут воспользоваться возможностями рынка недвижимости Дубая, минимизируя риски.