عقد البيع العقاري في دبي: أهم البنود التي قد تكلّفك آلاف الدراهم إذا تجاهلتها

عقد البيع العقاري في دبي: أهم البنود التي قد تكلّفك آلاف الدراهم إذا تجاهلتها

يشهد سوق عقارات دبي نمواً متسارعاً مدفوعاً بالتسهيلات الاستثمارية وسياسات الإقامة الجذابة. لكن إتمام صفقة شراء عقار ليس مجرد دفع سعر الوحدة، بل يتطلب فهماً دقيقاً لبنود عقد البيع. يتضمّن العقد شروطاً قد تؤثر بشكل كبير على التزاماتك المالية والقانونية؛ لذلك تجاهلها يمكن أن يكلّفك آلاف الدراهم. يشرح هذا المقال أهم البنود التي يجب التركيز عليها عند شراء عقار في دبي، ويعرض الرسوم الإلزامية والنصائح العملية للباحثين عن العقارات في دبي.

ما هو عقد البيع العقاري؟

عقد البيع العقاري يُعرف أيضاً باتفاقية البيع والشراء   (SPA)هو عقد قانوني ملزم بين البائع والمشتري يحدد كافة تفاصيل الصفقة، من وصف العقار وسعره وجدول الدفعات وصولاً إلى شروط التسليم والجزاءات.
في دبي، يجب تسجيل العقد لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD) خلال 60 يوماً حتى يكون نافذاً؛ عدم تسجيله يعرض الطرفين لغرامة قدرها 10,000 درهم ويجعل حقوق المشتري أضعف بكثير.

دليل القوانين العقارية في دبي 2026: كل ما يجب أن يعرفه المستثمر قبل الشراء (مرجع شامل)

أهم بنود عقد البيع العقاري في دبي

1. تعريف الأطراف

ينبغي أن يحدد العقد هوية الأطراف بدقة، بما في ذلك الاسم الكامل، رقم جواز السفر أو بطاقة الهوية، الجنسية ووسائل الاتصال. عند شراء وحدة من مطوّر عقاري، تأكد من أن من يوقّع العقد مخوّل رسميًا، ويمكن طلب وكالة قانونية لإثبات ذلك.

2. وصف العقار

يجب أن يتضمن العقد وصفاً دقيقاً للعقار، مثل رقم القطعة، الموقع، المساحة الداخلية، رقم الطابق، إطلالة الوحدة وموقف السيارات. بالنسبة للمشاريع قيد الإنشاء، يجب إرفاق المخططات الهندسية والمواصفات الفنية للتشطيب. هذا البند يحمي المشتري من أي اختلاف بين ما تم الاتفاق عليه وما يتم تسليمه فعلاً.

3. السعر وجدول الدفعات

ينص العقد على السعر الإجمالي للعقار وجدول الدفعات بما في ذلك الدفعة الأولى (عادة 10٪  أو20%  من قيمة العقار) . يمكن أن يتبع الجدول خطة مرتبطة بسير البناء أو مواعيد زمنية محددة. يجب الانتباه إلى الرسوم الإضافية مثل رسوم التسجيل لدى DLD (4٪ من قيمة العقار) والعمولات ونفقات الصيانة.

4. تواريخ الإنجاز والتسليم

يحدد العقد تاريخ الإنجاز المتوقع وتاريخ تسليم الوحدة للمشتري. عادةً ما تمنح العقود المطوّر فترة سماح محددة للتعامل مع التأخير بسبب الظروف الطارئة. إذا تجاوز المطور هذه الفترة، قد يحق للمشتري استرداد أمواله أو المطالبة بتعويض.

5. الشروط المسبقة ونموذج عدم الممانعة

لا يكون العقد نافذاً إلا بعد استيفاء شروط مسبقة مثل الحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطوّر، موافقة البنك على الرهن العقاري وتسجيل الصفقة لدى DLD. تجاهل هذه الشروط يعطل نقل الملكية ويفرض غرامات.

6. بنود الإخلال والفسخ

تحدد هذه البنود ما يحدث عند إخلال أحد الطرفين بالتزاماته. في حال تخلّف المشتري عن سداد الأقساط، قد يحتفظ المطوّر بجزء من المبالغ المدفوعة وفق ما يحدد العقد. أما إذا أخل المطور بالتزاماته (مثل عدم تسليم المشروع في الوقت المحدد)، فيحق للمشتري إلغاء العقد واسترداد أمواله. العقود الحديثة تنص أيضاً على اللجوء للتحكيم أو المحاكم في دبي لتسوية النزاعات.

7. التسجيل ونظام "عقود" (Oqood)

بعد توقيع العقد، يجب تسجيله لدى DLD. في العقارات قيد الإنشاء، تتم العملية عبر نظام عقود؛ حيث يحصل المشتري على شهادة عقود مؤقتة تثبت حقوقه حتى إصدار صك الملكية. يتطلب التسجيل تقديم نسخة من العقد، وصورة جواز السفر، وإيصالات الدفع، وNOC، وسداد رسوم التسجيل

8. نماذج RERA القياسية

تُلزم هيئة التنظيم العقاري (RERA) استخدام نماذج معينة في كل مرحلة من مراحل الصفقة. أهم النماذج:

تجاهل هذه النماذج أو استخدامها بطريقة خاطئة قد يعرضك لمشاكل قانونية أو رسوم إضافية.

 الرسوم والتكاليف التي قد تكلّفك آلاف الدراهم

الكثير من المشترين يركزون على سعر العقار ويتجاهلون الرسوم المرافقة، ما يؤدي إلى تجاوز الميزانية. فيما يلي أبرز الرسوم والتكاليف الإلزامية عند شراء عقار في دبي:

ملاحظة: عدم إدراج هذه الرسوم في ميزانيتك قد يؤدي إلى نقص في السيولة وقد يمنع إتمام الصفقة. يوصى بمراجعة أحدث التكاليف من خلال DLD أو الاستعانة بوكيل عقاري معتمد.

المخاطر والعقوبات عند تجاهل البنود

• غرامات عدم التسجيل: وفق قانون تسجيل العقارات (قانون رقم 7 لعام 2006)، يجب تسجيل العقود لدى DLD خلال 60 يوماً؛ عدم القيام بذلك يؤدي إلى غرامة 10,000 درهم ويجعل العقد التزاماً شخصياً وليس نقل ملكية.
• فقدان الوديعة: إذا تخلف المشتري عن السداد أو انسحب دون سبب قانوني، يمكن للمطور أو البائع الاحتفاظ بجزء من الوديعة أو كاملها حسب مرحلة بناء المشروع. في صفقات السوق الثانوي، عادة ما تُحتجز وديعة 10% لدى الوسيط وتُصادر عند إخلال المشتري.
• عقوبات على المطور: إذا تأخر المطور في تسليم المشروع أو خالف المواصفات، يمكن للمشتري فسخ العقد واسترداد المبالغ المدفوعة أو المطالبة بتعويض. في المشاريع قيد الإنشاء، يفرض قانون 19 لسنة 2017 أن يحتفظ المطور بنسبة محددة من قيمة العقد حسب نسبة الإنجاز؛ حيث قد يحتفظ المطور بالمبلغ كاملاً إذا تجاوز الإنجاز 80% أو بـ25% إذا كان أقل من 60%.
• عدم وجود حساب الضمان (Escrow): ينص قانون حساب الضمان على أن جميع دفعات المشترين يجب إيداعها في حساب ضمان مستقل (Escrow)، ولا يحق للمطور استخدامها إلا عند تحقيق مراحل البناء. عدم التأكد من وجود الحساب قد يعرض أموالك لخطر سوء الإدارة.

نصائح لتجنب الخسائر والأخطاء الشائعة

1. افحص المطور والسجل العقاري: تأكد من تسجيل المشروع والمطور لدى DLD وRERA. يمكنك التحقق من حالة المشروع عبر تطبيق Dubai REST.
2. استخدم حساب ضمان معتمد (Escrow): لا تقم بتحويل أي مبالغ إلى حساب شخصي؛ يجب أن تكون كل الدفعات عبر حساب الضمان لحماية استثمارك.
3. استعن بخبير قانوني: مراجعة العقد من قبل محامٍ متخصّص يساعد في اكتشاف البنود الغامضة أو غير العادلة ويضمن الامتثال لقوانين RERA.
4. احتسب ميزانيتك بدقة: أضف جميع الرسوم المذكورة أعلاه إلى خطة التمويل، بما في ذلك التأمين والرسوم الحكومية والوديعة والعمولة.
5. احصل على شهادة عدم ممانعة (NOC) مبكراً: تسوية أي رهن أو خدمة معلّقة والحصول على NOC من المطور أو مالك المجتمع قبل تسجيل الصفقة.
6. احرص على تسجيل العقد في الوقت المناسب: سجّل العقد لدى DLD خلال الفترة المحددة لتجنب الغرامات ولحماية حقوقك.

 فهم بنود عقد البيع العقاري في دبي هو المفتاح لحماية استثمارك وتجنّب التكاليف غير المتوقعة. قبل التوقيع، تأكد من قراءة العقد بعناية، واستشر محامياً أو خبيراً عقارياً معتمداً للتأكد من وضوح البنود والتكاليف. إذا كنت تخطط لشراء عقار أو تبحث استثمار آمن في دبي، فريق BLOOM LUXURY SIGNATURE جاهز لمرافقتك في جميع مراحل الشراء، من اختيار العقار المناسب، مرورًا بمراجعة العقود، وصولًا إلى إتمام إجراءات التسجيل والتسليم بكل شفافية واحترافية.

نحن نضمن لك تجربة استثمارية آمنة، مبنية على معرفة دقيقة بالقوانين والأنظمة العقارية في دبي، مع تقديم استشارات مخصصة تحقق لك أعلى عائد ممكن بأقل مخاطرة.

تواصل معنا اليوم، ودع خبرتنا تكون بوابتك نحو استثمار ناجح ومستقر في سوق دبي العقاري.