Договор купли-продажи недвижимости в Дубае: ключевые условия, которые могут стоить вам тысячи дирхамов, если их игнорировать

Договор купли-продажи недвижимости в Дубае: важные пункты, которые могут стоить вам тысяч дирхамов, если их игнорировать

Рынок недвижимости Дубая стремительно растёт благодаря инвестиционным льготам и привлекательной визовой политике. Покупка недвижимости — это не просто оплата стоимости объекта; требуется чётко понимать условия договора. В документ входят положения, которые существенно влияют на ваши финансовые и юридические обязательства; их игнорирование может стоить вам тысячи дирхамов. Эта статья разъясняет ключевые пункты, на которые стоит обратить внимание при покупке недвижимости в Дубае, приводит обязательные сборы и даёт практические советы покупателям.

Что такое договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости, известный как SPA, — это юридически обязательный документ между продавцом и покупателем, в котором подробно описываются объект, цена, график платежей, условия передачи и санкции.
В Дубае договор необходимо зарегистрировать в Земельном департаменте Дубая (DLD) в течение 60 дней, иначе он считается недействительным, что влечёт штраф 10 000 дирхамов и ослабляет права покупателя.

Руководство по законам недвижимости в Дубае 2026: Всё, что инвестор должен знать перед покупкой (Полный справочник)

Основные пункты договора купли-продажи в Дубае

1. Идентификация сторон. В договоре должно быть точно указано имя, паспорт или удостоверение личности, гражданство и контактные данные каждой стороны. При покупке у застройщика убедитесь, что подписывающее лицо имеет официальные полномочия, при необходимости попросите доверенность.
2. Описание недвижимости. Договор должен содержать точное описание объекта — номер участка, расположение, площадь, этаж, вид и наличие парковки. Для строящихся проектов приложите чертежи и спецификации отделки, чтобы избежать расхождений между обещанным и фактическим.
3. Цена и график платежей. Указывается общая цена и схема оплаты, включая первоначальный взнос (обычно 10–20 % от стоимости). График может зависеть от хода строительства или календарных дат. Учтите дополнительные расходы: регистрационный сбор DLD (4 % от стоимости), комиссии и расходы на обслуживание.
4. Сроки завершения и передачи. Договор определяет планируемую дату завершения и передачу объекта покупателю. Обычно застройщику предоставляется небольшая отсрочка на случай непредвиденных обстоятельств; при длительном превышении сроков покупатель может потребовать возврат средств или компенсацию.
5. Предварительные условия и сертификат «Нет возражений» (NOC). Договор вступает в силу только после получения NOC от застройщика, одобрения ипотечного банка и регистрации в DLD. Нарушение этих условий задерживает передачу прав и приводит к штрафам.
6. Нарушения и расторжение. В этом разделе прописано, что происходит при неисполнении обязательств. Если покупатель не оплачивает взносы, застройщик может удержать часть уплаченных средств; если застройщик нарушает условия (например, задерживает проект), покупатель вправе расторгнуть договор и вернуть деньги. Современные договоры также предусматривают арбитраж или суды Дубая.
7. Регистрация и система Oqood. После подписания договор нужно зарегистрировать в DLD. Для проектов на стадии строительства используется система Oqood: покупателю выдаётся временный сертификат до получения окончательного свидетельства собственности. Для регистрации понадобятся копии договора и паспорта, квитанции об оплате, NOC и оплата сборов.
8. Стандартные формы RERA. Регулятор недвижимости (RERA) требует использовать определённые формы на каждом этапе сделки. Основные формы:

Неверное использование этих форм может привести к юридическим проблемам или дополнительным расходам.

Сборы и расходы, которые могут стоить вам тысяч дирхамов

Примечание: Непредвиденные сборы могут нарушить ваш бюджет и помешать завершить сделку. Актуальные данные уточняйте в DLD или у лицензированного брокера.

Риски и санкции при игнорировании пунктов

• Штрафы за отсутствие регистрации. В соответствии с Законом № 7/2006 договор должен быть зарегистрирован в DLD в течение 60 дней; иначе штраф 10 000 дирхамов, и права покупателя ослабляются.
• Потеря залога. Если покупатель отказывается от сделки без оснований, продавец или застройщик может удержать часть или весь депозит, особенно на поздних стадиях строительства.
• Санкции для застройщика. При значительном опоздании или несоблюдении спецификаций покупатель может расторгнуть договор и вернуть деньги. В соответствии с Законом № 19/2017 застройщик вправе удержать часть стоимости в зависимости от стадии строительства.
• Отсутствие эскроу-счёта. Закон требует, чтобы платежи по строящимся объектам размещались на отдельном эскроу-счёте; иначе ваши деньги под угрозой.

Советы, чтобы избежать потерь

1. Проверяйте застройщика и проект в DLD и RERA (есть приложение Dubai REST).
2. Переводите деньги только на эскроу-счёт, а не на личные счета.
3. Обращайтесь к юристу, чтобы выявить невыгодные условия и соответствовать требованиям RERA.
4. Тщательно планируйте бюджет, включая все упомянутые сборы и страховки.
5. Получите NOC заранее и погасите задолженности.
6. Своевременно регистрируйте договор в DLD.

Заключение

Понимание условий договора купли-продажи недвижимости в Дубае помогает защитить инвестиции и избежать неожиданных расходов. Перед подписанием внимательно изучите документ и при необходимости проконсультируйтесь с юристом. Если планируете покупку в Дубае, команда BLOOM LUXURY SIGNATURE готова сопровождать вас на всех этапах — от выбора объекта до регистрации и передачи права собственности.