Dubai’de Gayrimenkul Satış Sözleşmesi: Göz Ardı Ederseniz Size Binlerce Dirheme Mal Olabilecek Önemli Maddeler

Dubai'de Gayrimenkul Satış Sözleşmesi: Göz Ardı Edildiğinde Size Binlerce Dirheme Mal Olabilecek Temel Maddeler

Dubai'nin gayrimenkul piyasası, yatırım teşvikleri ve cazip oturum politikaları sayesinde hızla büyüyor. Bir mülk satın almak sadece bedelini ödemekle sınırlı değildir; sözleşme maddelerini doğru anlamayı gerektirir. Sözleşme, finansal ve hukuki yükümlülüklerinizi büyük ölçüde etkileyebilecek şartlar içerir; bunları görmezden gelmek size binlerce dirheme mal olabilir. Bu makalede, Dubai'de gayrimenkul alırken odaklanmanız gereken ana maddeler anlatılır, zorunlu ücretler sıralanır ve alıcılar için pratik öneriler sunulur.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış sözleşmesi, satış ve satın alma anlaşması (SPA) olarak da bilinir; satıcı ile alıcı arasında mülkün tanımı, fiyatı, ödeme takvimi, teslim şartları ve cezaları içeren bağlayıcı bir sözleşmedir.
Dubai’de sözleşmenin geçerli olabilmesi için 60 gün içinde Dubai Arazi Dairesi’ne (DLD) kaydedilmesi gerekir; aksi takdirde 10 000 AED ceza uygulanır ve alıcının hakları zayıflar.

Dubai Gayrimenkul Yasaları Rehberi 2026: Satın Almadan Önce Yatırımcıların Bilmesi Gereken Her Şey (Kapsamlı Referans)

Dubai'de Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Temel Maddeleri

1. Tarafların Tanımlanması. Sözleşmede tarafların tam adı, pasaport/kimlik numarası, uyruğu ve iletişim bilgileri doğru şekilde belirtilmelidir. Geliştiriciden alım yaparken, sözleşmeyi imzalayan kişinin yetkili olduğundan emin olun ve gerekirse vekâletname isteyin.
2. Mülkün Tanımı. Sözleşme, arsa numarası, konum, iç alan, kat numarası, manzara ve otopark yeri gibi detaylı bir tanım içermelidir. İnşaat halindeki projeler için planlar ve teknik özellikler eklenmelidir. Bu madde, teslim edilen mülk ile anlaşılan şartlar arasındaki farklılıklara karşı alıcıyı korur.
3. Fiyat ve Ödeme Planı. Toplam fiyat ve ödeme takvimi, genellikle mülk değerinin %10 veya %20’si olarak belirtilen peşinatla birlikte sözleşmede yer alır. Plan, inşaat ilerlemesine veya belirli tarihlere bağlı olabilir. DLD kayıt ücreti (%4), komisyonlar ve bakım giderleri gibi ek ücretlere dikkat edin.
4. Tamamlama ve Teslim Tarihleri. Sözleşmede beklenen tamamlanma ve teslim tarihleri belirtilir. Geliştiricilere beklenmedik durumlar için kısa bir uzatma hakkı tanınır; bu süreyi aşmaları hâlinde alıcı geri ödeme veya tazminat talep edebilir.
5. Ön Şartlar ve Muvafakat Belgesi (NOC). Sözleşme, geliştiriciden NOC alınması, banka ipoteğinin onaylanması ve işlemin DLD’ye kaydedilmesi gibi ön koşullar sağlandığında yürürlüğe girer. Bunları ihmal etmek, mülkiyet devrini geciktirir ve cezalar doğurur.
6. İhlal ve Fesih Maddeleri. Bu maddelerde taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda ne olacağı açıklanır. Ödemeleri geciktiren alıcıdan sözleşmede belirtilen miktar kesilebilir; geliştirici teslim veya şartlara uymazsa, alıcı sözleşmeyi iptal edip ödemeleri geri alabilir. Güncel sözleşmeler, uyuşmazlıklar için tahkim veya Dubai mahkemeleri öngörür.
7. Kayıt ve “Oqood” Sistemi. Sözleşme imzalandıktan sonra DLD’ye kaydedilmelidir. İnşaat halindeki projelerde Oqood sistemi kullanılır; alıcıya, tapu belgesi verilene kadar haklarını gösteren geçici bir belge verilir. Kayıt için sözleşme ve pasaport fotokopileri, ödeme makbuzları, NOC ve kayıt ücretleri gerekir.
8. RERA Standart Formları. Emirlik Gayrimenkul Düzenleme Kurumu (RERA), işlemin her aşamasında belirli formların kullanılmasını zorunlu kılar. Önemli formlar:

Bu formları yanlış kullanmak, hukuki sorunlara veya ek masraflara yol açabilir.

Size Binlerce Dirheme Mal Olabilecek Ücretler ve Maliyetler

Not: Bu ücretleri bütçeye dahil etmemek, nakit sıkıntısına ve işlemin tamamlanamamasına yol açabilir. Güncel ücretleri DLD’den veya lisanslı bir emlak danışmanından öğrenmek gerekir.

Maddeleri Göz Ardı Etmenin Riskleri ve Cezaları

• Kayıt yaptırmama cezası: Kayıt Yasası'na göre satış sözleşmesi 60 gün içinde DLD’ye kaydedilmelidir; aksi takdirde 10 000 AED cezası verilir ve alıcının hakları zayıflar.
• Kapora kaybı: Alıcı yasal gerekçe olmadan ödemeyi geciktirir veya vazgeçerse, proje aşamasına bağlı olarak satıcı veya geliştirici kaporanın bir kısmını veya tamamını alabilir.
• Geliştiriciye uygulanan cezalar: Geliştirici projeyi geciktirir veya şartlara uymazsa, alıcı sözleşmeyi iptal ederek ödemelerini geri alabilir veya tazminat talep edebilir. 2017 tarihli yasa, projenin ilerleme oranına göre geliştiricinin belirli bir yüzdesini tutmasına izin verir.
• Emanet hesabının olmaması: Yasalar, alıcı ödemelerinin bağımsız bir emanet hesabına yatırılmasını öngörür; geliştirici parayı ancak inşaat ilerlediğinde kullanabilir. Emanet hesabı bulunmaması, paranızın yanlış yönetilme riskini artırır.

Hatalardan Kaçınmak İçin İpuçları

1. Proje ve geliştiricinin DLD ve RERA’da kayıtlı olduğunu doğrulayın; Dubai REST uygulamasından kontrol edebilirsiniz.
2. Ödemelerinizi kişisel hesaplara değil, yetkili emanet (escrow) hesaplarına yapın.
3. Sözleşmeyi RERA konusunda uzman bir avukata inceletin; belirsiz veya adil olmayan maddeleri tespit edin.
4. Sigorta, devlet harçları, depozito ve komisyon dahil tüm masrafları bütçenize ekleyin.
5. NOC belgesini mümkün olduğunca erken alın; ipotek veya aidat borçlarını kapatın.
6. Sözleşmeyi belirlenen süre içinde DLD’ye kaydedin.

Sonuç

Dubai’de gayrimenkul satış sözleşmesindeki maddeleri anlamak, yatırımınızı korumanın ve beklenmeyen masrafları önlemenin anahtarıdır. İmzalamadan önce sözleşmeyi dikkatle okuyun ve bir hukuk uzmanına danışın. Dubai’de gayrimenkul almayı veya güvenli bir yatırım yapmayı planlıyorsanız, BLOOM LUXURY SIGNATURE ekibi, uygun mülkün seçilmesinden sözleşmelerin incelenmesine ve kayıt ile teslimat süreçlerinin tamamlanmasına kadar her adımda size şeffaf ve profesyonel destek sunmaya hazırdır