Комплексные изменения в турецком законодательстве о недвижимости 2026 года

С января 2026 года вступили в силу существенные поправки к турецкой системе регулирования рынка недвижимости. Они включают обновление официальной оценки стоимости недвижимости (Rayiç Bedel), стандартизацию механизмов расчета налогов и ужесточение контроля за сделками купли-продажи и передачи права собственности, как для физических лиц, так и для компаний и иностранных инвесторов.

Данное руководство призвано предоставить точное и профессиональное объяснение действующих в Турции официальных законов и нормативных актов в понятной форме для инвесторов и лиц, принимающих решения.

Комплексные изменения в турецком законодательстве о недвижимости 2026 года

Первое: Официальная оценка стоимости недвижимости (Rayiç Bedel)

Официальная оценка стоимости недвижимости — это базовая цена, установленная турецкими муниципалитетами, и служит законодательно закрепленной основой для расчета всех налогов и сборов, связанных с недвижимостью.

В 2026 году была проведена комплексная переоценка официальной стоимости, чтобы приблизить ее к фактической рыночной стоимости. В настоящее время юридически невозможно зарегистрировать сделку со стоимостью ниже указанной ориентировочной цены.

Второй пункт: Передача права собственности (Tapu İşlemleri)

Требуется фиксированная плата за передачу права собственности в размере 4% от официальной стоимости, указанной в свидетельстве о праве собственности. Любая цена, согласованная сторонами, считается недействительной, если она ниже официальной стоимости.

За указание неверной стоимости стороны будут подвергнуты налоговым санкциям и судебному преследованию.

Третий пункт: Продажа недвижимости – различные случаи

1. 1. Продажа частными лицами:

- Облагается сборами за оформление права собственности

- Облагается налогом на прирост капитала, если продажа осуществляется в течение первых 5 лет

2. 2. Первая продажа (новая недвижимость):

- Может облагаться налогом на добавленную стоимость (НДС)

- Для иностранцев может быть предусмотрено освобождение от налога при определенных условиях

3. 3. Продажа компании:

- Облагается корпоративным налогом

- Обязательны соблюдение бухгалтерских процедур и официальные декларации

4. 4. Продажа иностранному лицу (наследникам или юридическому лицу):

- Требуется подтверждение правоспособности

- Могут применяться дополнительные налоги (наследство или дарение)

Четвертый пункт: Налог на прирост капитала при продаже

Налог на прирост капитала взимается с продажи недвижимости в течение первых пяти лет владения. Он рассчитывается как разница между официально зарегистрированной ценой покупки и ценой продажи с учетом уровня инфляции, утвержденного Министерством финансов.

Пятый пункт: Арендная плата и налоги

Доход от аренды облагается налогом и должен декларироваться ежегодно.

- Резиденты Турции: Облагаются полным налогом.

- Нерезиденты: Облагаются налогом по ограниченному режиму (Dar Mükellefiyet). Неуплата налогов влечет за собой штрафы и проценты за просрочку платежа.

Шестой пункт: Налог на добавленную стоимость (НДС)

НДС взимается с новых объектов недвижимости или объектов, продаваемых компаниями.

Ставка НДС варьируется в зависимости от типа недвижимости и может достигать 20%.

Для иностранцев предусмотрены специальные льготы при первой покупке в иностранной валюте, при условии, что они не продают недвижимость в течение установленного законом периода.

Седьмой пункт: Земельный налог

Земельный налог взимается с незастроенных земель и рассчитывается на основе новой официальной стоимости, принятой в 2026 году.

В зонах застройки наблюдается значительное увеличение налоговой нагрузки.

Восьмое: Исключения и льготы

Возможные исключения включают:

- Определенные случаи наследования в рамках установленных законом ограничений

- Льготы KDV при наличии четких условий

- Возможность обжалования официальной оценки в установленные законом сроки

Никакие льготы не предоставляются автоматически без юридической проверки.

Девятое: Вопросы и ответы (FAQ)

В: Могу ли я продать недвижимость по цене ниже официальной оценки?

О: Нет, закон прямо запрещает это.

В: Могу ли я обжаловать официальную оценку?

О: Да, через муниципалитет или административный суд в установленные законом сроки.

В: Всегда ли высокая официальная оценка является отрицательной?

О: Она является отрицательной с точки зрения налогообложения, но положительной с точки зрения юридического статуса актива.

Заключение

К 2026 году решения о сделках с недвижимостью в Турции будут основываться не только на цене, но и на налоговом планировании, юридической структуре и правильном выборе времени.

Любая покупка или продажа, совершенная без учета этих факторов, может привести к значительным скрытым затратам.