از ژانویه ۲۰۲۶، اصلاحات قابل توجهی در سیستم املاک و مستغلات ترکیه به اجرا درآمد. این اصلاحات شامل بهروزرسانی ارزشهای رسمی املاک (رایچ بدل)، استانداردسازی مکانیسمهای محاسبه مالیات و تشدید کنترلها بر معاملات فروش و انتقال ملک، چه برای افراد، شرکتها و چه برای سرمایهگذاران خارجی، بود.
این راهنما با هدف ارائه توضیحی دقیق و حرفهای بر اساس قوانین و مقررات رسمی جاری در ترکیه، به شیوهای واضح برای سرمایهگذاران و تصمیمگیرندگان ارائه شده است.
بهروزرسانیهای جامع قوانین املاک و مستغلات ترکیه در سال ۲۰۲۶
اول: ارزش رسمی ملک (رایچ بدل)
ارزش رسمی ملک، قیمت مرجع تعیینشده توسط شهرداریهای ترکیه است و به عنوان مبنای قانونی برای محاسبه تمام مالیاتها و هزینههای مربوط به ملک عمل میکند.
در سال ۲۰۲۶، ارزیابی مجدد جامعی از ارزشهای رسمی انجام شد تا آنها را به ارزشهای واقعی بازار نزدیکتر کند. ثبت هرگونه معاملهای با ارزشی کمتر از این قیمت مرجع از نظر قانونی غیرممکن شد.
دوم: انتقال ملک (Tapu İşlemleri)
هزینه انتقال ثابت ۴٪ از ارزش رسمی ثبت شده در سند مالکیت الزامی است. هر قیمتی که طرفین بر سر آن توافق کنند، در صورتی که کمتر از ارزش رسمی باشد، نامعتبر است.
هرگونه اعلام ارزش نادرست، طرفین را مشمول جریمههای مالیاتی و پیگرد قانونی خواهد کرد.
سوم: فروش املاک و مستغلات - موارد مختلف
- 1. فروش به اشخاص حقیقی:
- مشمول هزینههای سند مالکیت
- مشمول مالیات بر سود سرمایه در صورت فروش در 5 سال اول
- 2. فروش برای اولین بار (ملک جدید):
- ممکن است مشمول مالیات بر ارزش افزوده (VAT) باشد
- ممکن است معافیت برای خارجیها تحت شرایط خاص در دسترس باشد
- 3. فروش به یک شرکت:
- مشمول مالیات شرکتی
- مشمول رویههای حسابداری و اظهارنامههای رسمی
- 4. فروش به یک شخص غیربومی (وراث یا نهاد قانونی):
- نیاز به اثبات اهلیت قانونی دارد
- ممکن است مالیاتهای اضافی اعمال شود (ارث یا هدیه)
چهارم: مالیات بر سود سرمایه در فروش
مالیات بر سود سرمایه در فروش ملک در پنج سال اول مالکیت اعمال میشود. این مالیات بر اساس تفاوت بین قیمت خرید ثبت شده رسمی و قیمت فروش، پس از تعدیل نرخ تورم مصوب وزارت دارایی محاسبه میشود.
پنجم: اجاره و مالیات
درآمد اجاره مشمول مالیات است و باید سالانه اعلام شود.
- ساکنان ترکیه: مشمول مالیات کامل.
- افراد غیرمقیم: مشمول رژیم مالیاتی محدود (Dar Mükellefiyet) هستند.
عدم اعلام منجر به جریمه و بهره دیرکرد میشود.
ششم: مالیات بر ارزش افزوده (VAT)
مالیات بر ارزش افزوده بر املاک جدید یا املاک فروخته شده توسط شرکتها اعمال میشود.
نرخ مالیات بر ارزش افزوده بسته به نوع ملک متفاوت است و میتواند تا 20٪ برسد.
معافیتهای خاصی برای خارجیها هنگام خرید برای اولین بار با ارز خارجی وجود دارد، مشروط بر اینکه آنها برای مدت زمان قانونی مشخص شدهای ملک را نفروشند.
هفتم: مالیات بر زمین
مالیات بر زمینهای توسعه نیافته اعمال میشود و بر اساس ارزش رسمی جدید مصوب در سال 2026 محاسبه میشود.
مناطق توسعه یافته شاهد افزایش قابل توجهی در بار مالیاتی بودهاند.
هشتم: استثنائات و معافیتها
معافیتهای احتمالی عبارتند از:
- برخی موارد ارث در محدوده قانونی
- معافیتهای KDV تحت شرایط مشخص
- امکان اعتراض به ارزیابی رسمی در بازههای زمانی قانونی
هیچ معافیتی به طور خودکار و بدون بررسی قانونی اعطا نمیشود.
نهم: پرسش و پاسخ (FAQ)
سؤال: آیا میتوانم ملک را با قیمتی کمتر از ارزیابی رسمی بفروشم؟
پاسخ: خیر، قانون صراحتاً این کار را ممنوع کرده است.
سؤال: آیا میتوانم از ارزیابی رسمی اعتراض کنم؟
پاسخ: بله، از طریق شهرداری یا دادگاههای اداری در بازه زمانی قانونی.
سؤال: آیا ارزیابی رسمی بالا همیشه منفی است؟
پاسخ: از نظر مالیاتی منفی است، اما از نظر جایگاه قانونی دارایی مثبت است.
نتیجهگیری
تا سال 2026، تصمیمات مربوط به املاک و مستغلات در ترکیه دیگر صرفاً بر اساس قیمت نخواهد بود، بلکه بر اساس برنامهریزی مالیاتی، ساختار قانونی و زمانبندی مناسب نیز خواهد بود.
هرگونه خرید یا فروشی که بدون در نظر گرفتن این عناصر انجام شود، میتواند منجر به هزینههای پنهان بالا شود.
