ترکیه به دلیل موقعیت استراتژیک، بازارهای پررونق و برنامه‌های اقامت یا شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری، به ویژه برای سرمایه‌گذاران خارجی املاک و مستغلات جذاب است. با این حال، درک چارچوب مالیاتی مرتبط با خرید و مالکیت ملک برای جلوگیری از غافلگیری و دستیابی به یک سرمایه‌گذاری موفق و پایدار ضروری است.

1. اول: مالیات خرید (مالیات انتقال/سند مالکیت)

مالیات انتقال ملک تقریباً 4٪ از ارزش ملک است.

قانون ایجاب می‌کند که فروشنده و خریدار به طور مساوی (هر کدام 2٪) سهم داشته باشند، اما در عمل، معمولاً خریدار کل مبلغ را پرداخت می‌کند.

2. دوم: مالیات بر ارزش افزوده (VAT) هنگام خرید.

مالیات بر ارزش افزوده با نرخی اعمال می‌شود که بسته به نوع ملک متفاوت است:

• ۱٪ برای مناطق مسکونی کمتر از ۱۵۰ متر مربع
• ۸٪ برای مناطق بزرگتر از ۱۵۰ متر مربع
• ۱۸٪ برای املاک تجاری

با این حال، سرمایه‌گذاران خارجی هنگام خرید ملک جدید از یک توسعه‌دهنده از مالیات بر ارزش افزوده معاف هستند، مشروط بر اینکه:

• قیمت خرید به ارز خارجی پرداخت شود
• خریدار در ۱۲ ماه گذشته در ترکیه اقامت نداشته باشد
• خریدار تصمیم بگیرد که ملک را در مدت ۱۲ ماه نفروشد، در غیر این صورت مالیات اعمال خواهد شد.

همه چیز در مورد معافیت مالیاتی برای خارجی‌ها در این مقاله آمده است: معافیت مالیاتی برای خارجی‌ها در ترکیه ۲۰۲۵

۳. سوم: مالیات سالانه املاک (Emlak Vergisi)

این مالیات سالانه بر اساس ارزش ارزیابی شده تعیین شده توسط شهرداری (معمولاً کمتر از ارزش بازار) محاسبه می‌شود.

نرخ‌ها بر اساس نوع و مکان ملک:

• ملک مسکونی: 0.1% – 0.2% (در شهرهای بزرگ، تا 0.2%)
• ملک تجاری: 0.2% – 0.4%
• زمین: 0.1% – 0.3%، همچنین در شهرهای بزرگ دو برابر می‌شود.

تاریخ پرداخت: پرداخت‌ها در دو قسط انجام می‌شود: قسط اول در ماه مه (تا پایان ماه) و قسط دوم در ماه نوامبر (تا پایان نوامبر).

جریمه‌های دیرکرد در پرداخت: این جریمه‌ها اغلب با نرخ‌های تجمعی ماهانه اعمال می‌شوند و ممکن است تقریباً 4.5% در ماه به عنوان بهره دیرکرد پرداخت شوند.

4. چهارم: مالیات بر ارزش افزوده مسکن

بر املاک مسکونی که ارزش ارزیابی شده آنها از آستانه 2025 (تقریباً 15,709,000 لیر ترکیه) بیشتر باشد، اعمال می‌شود.

نرخ‌های تصاعدی بر اساس ارزش افزوده:

• 3٪ برای بخش بین 15.7 تا 23.6 میلیون لیر ترکیه
• 6٪ برای بخش تا 31.4 میلیون لیر ترکیه
• 0٪ برای هر ارزشی بیش از این مقدار

دو مالیات سالانه پرداخت می‌شود: اولی در فوریه و دومی در آگوست.

5. پنجم: مالیات بر سود سرمایه در فروش

اگر ملک خود را کمتر از 5 سال از تاریخ خرید بفروشید:

• سود خالص با نرخ 15٪ تا 35٪ بسته به میزان سود مشمول مالیات می‌شود.
• قیمت خرید ممکن است با توجه به تورم (PPI) تعدیل شود که ممکن است مالیات را کاهش یا حذف کند.

اگر بیش از 5 سال مالک ملک هستید: معمولاً مالیات بر سود سرمایه اعمال نمی‌شود.

6. ششم: مالیات بر درآمد اجاره

درآمد اجاره مشمول مالیات بر درآمد تصاعدی تا 40٪ بر اساس مبلغ دلار دریافتی سالانه است.

هزینه‌های نگهداری و بیمه ممکن است برای بهبود درآمد خالص مشمول مالیات شما کسر شود.

7. هفتم: مالیات ارث و هدیه

هنگامی که ملک از طریق هدیه یا ارث منتقل می‌شود، مالیات‌های تصاعدی از 1٪ تا 30٪ بسته به رابطه بین وارث و دارایی و ارزش تخمینی اعمال می‌شود.

معافیت‌های ویژه‌ای برای همسران و فرزندان وجود دارد، با محدودیت‌های اختیاری خاص (به عنوان مثال، محدودیت معافیت برای سال 2025 به 1،000،000 لیر ترکیه افزایش یافته است).

قوانین اضافی و نکات مهم برای سرمایه‌گذاران خارجی

• در اکثر مالیات‌های املاک و مستغلات، هیچ تمایز مالیاتی بین شهروندان و خارجی‌ها وجود ندارد؛ خارجی‌ها مشمول تعهدات یکسانی هستند.
• محدودیت‌های قانونی در خرید زمین: خارجی‌ها نمی‌توانند بیش از 25000 متر مربع را بدون تأیید ویژه خریداری کنند. خرید در روستاها ممنوع است و ملک باید در یک منطقه برنامه‌ریزی شده/تحت پوشش شهرداری باشد.
• هیچ تغییر مالیاتی عمده‌ای در سال 2025 ایجاد نشده است، اما برخی از تحولات بر اساس سیاست‌های دولت امکان‌پذیر است.

توصیه‌های نهایی برای سرمایه‌گذاران

• برای اطمینان از اعمال قوانین بر اساس شهر و نوع ملک، با یک متخصص مالیات محلی مشورت کنید.
• بودجه‌ای را برای پوشش هزینه‌های غیرمستقیم (مانند انتقال مالکیت، ثبت و مالیات سالانه) اختصاص دهید.
• اگر به دنبال معافیت از مالیات بر ارزش افزوده هستید، شرایط اقامت، ارز، پرداخت و نوع ملک (فقط جدید) را بررسی کنید.
• برای جلوگیری از مالیات‌های عمده مانند مالیات بر سود سرمایه، بازده بلندمدت (5 سال و بیشتر) را در نظر بگیرید.