خرید ملک در ترکیه به نام شخص یا شرکت در سال ۲۰۲۶؟ مقایسه مالکیت شخصی و شرکتی

خرید ملک در ترکیه یکی از گزینه‌هایی است که بسیاری از سرمایه‌گذاران بین‌المللی آن را بررسی می‌کنند؛ چه با هدف سکونت، سرمایه‌گذاری، کسب درآمد از اجاره یا ایجاد یک سبد ملکی در بلندمدت.

اما پیش از خرید ملک، یک سؤال مهم مطرح می‌شود: آیا بهتر است ملک به نام یک شخص ثبت شود یا از طریق یک شرکت خریداری شود؟

پاسخ واحدی برای همه سرمایه‌گذاران وجود ندارد. انتخاب ساختار مناسب به ارزش سرمایه‌گذاری، هدف از خرید ملک، نحوه استفاده از ملک، برنامه فروش یا اجاره در آینده و همچنین ملاحظات حقوقی، مالیاتی و اداری بستگی دارد.

در این راهنما، تفاوت میان مالکیت شخصی و مالکیت شرکتی در ترکیه در سال ۲۰۲۶ را بررسی می‌کنیم و مهم‌ترین مزایا، هزینه‌ها، مراحل و نکاتی را که باید پیش از تصمیم‌گیری در نظر گرفته شوند، توضیح می‌دهیم.

آیا ملک را در ترکیه به نام خودم بخرم یا از طریق شرکت؟

به‌طور ساده:

• اگر هدف خرید یک ملک یا تعداد محدودی ملک برای استفاده شخصی یا سرمایه‌گذاری مستقیم باشد، مالکیت شخصی ممکن است از نظر اداری ساده‌تر باشد.

• اگر هدف ایجاد یک فعالیت سرمایه‌گذاری سازمان‌یافته، مدیریت چندین ملک یا انجام معاملات خرید و فروش در قالب یک ساختار تجاری باشد، مالکیت شرکتی ممکن است در برخی شرایط مناسب باشد.

• با این حال، تأسیس شرکت به‌طور خودکار به این معنا نیست که خرید ملک از طریق شرکت هزینه کمتری خواهد داشت یا از نظر مالیاتی به‌صرفه‌تر است.

بنابراین، باید کل ساختار مالکیت بررسی شود و نه فقط قیمت ملک.

اول: مالکیت شخصی چیست؟

مالکیت شخصی به این معناست که ملک مستقیماً به نام یک شخص حقیقی در سند مالکیت ترکیه (Tapu) ثبت شود.

برای مثال، اگر یک سرمایه‌گذار آپارتمانی در استانبول به ارزش ۵۰۰٬۰۰۰ دلار خریداری کند، سند مالکیت می‌تواند مستقیماً به نام او ثبت شود؛ البته مطابق با قوانین و مراحل مربوط به خریداران خارجی.

در این حالت، شخص مالک مستقیم ملک است و مالکیت از طریق یک شرکت جداگانه انجام نمی‌شود.

ویژگی‌های اصلی مالکیت شخصی

• ملک مستقیماً به نام شخص ثبت می‌شود.

• صرفاً برای مالکیت ملک نیازی به تأسیس شرکت نیست.

• مدیریت روزمره ملک معمولاً ساده‌تر است.

• فروش ملک مستقیماً توسط مالک انجام می‌شود.

• ملک می‌تواند مطابق قوانین مربوطه اجاره داده شود.

• صرف مالک بودن ملک، نیاز به مدیریت یک شرکت مرتبط با آن ایجاد نمی‌کند.

آیا یک فرد خارجی برای خرید ملک در ترکیه به اقامت نیاز دارد؟

خرید ملک در ترکیه لزوماً به این معنا نیست که خریدار خارجی باید از قبل دارای اقامت ترکیه باشد.

حقوق و مراحل مربوطه بر اساس تابعیت خریدار و قوانین جاری ترکیه متفاوت است؛ بنابراین پیش از انجام معامله باید واجد شرایط بودن خریدار بررسی شود.

همچنین باید توجه داشت که مالکیت ملک و اقامت در ترکیه دو موضوع حقوقی جداگانه هستند و نباید فرض کرد که مالکیت ملک به‌طور خودکار تمام حقوق اقامتی را ایجاد می‌کند.

مراحل خرید ملک به نام شخص چیست؟

این فرآیند معمولاً شامل مراحل زیر است:

1. انتخاب ملک مناسب.

2. بررسی سند مالکیت و وضعیت حقوقی ملک.

3. اطمینان از نبود محدودیت، رهن، توقیف یا مشکلات حقوقی که مانع انتقال مالکیت شوند.

4. انجام ارزیابی ملک در صورت نیاز.

5. توافق بر شرایط فروش.

6. آماده‌سازی مدارک مورد نیاز.

7. پرداخت هزینه‌ها و مالیات‌های مربوطه.

8. تکمیل انتقال مالکیت در اداره ثبت اسناد و املاک.

9. دریافت سند مالکیت.

10. ثبت خدمات و قراردادهای مرتبط با ملک در صورت نیاز.

انجام بررسی دقیق حقوقی ملک پیش از پرداخت مبلغ نهایی اهمیت زیادی دارد، به‌ویژه در معاملات با ارزش بالا.

دوم: خرید ملک به نام شرکت به چه معناست؟

در این حالت، شخص مالک مستقیم ملک نیست، بلکه شرکت به‌عنوان مالک ثبت‌شده در سند مالکیت قرار می‌گیرد.

برای مثال، یک شرکت تأسیس‌شده در ترکیه می‌تواند، مطابق شرایط قانونی مربوطه، ملکی را خریداری و آن را به نام شرکت ثبت کند.

در اینجا باید میان دو نوع شرکت تفاوت قائل شد:

۱. شرکت تأسیس‌شده در ترکیه

یک شرکت ترکیه‌ای، از جمله برخی شرکت‌هایی که دارای سرمایه خارجی هستند، ممکن است مطابق قوانین و شرایط مربوطه امکان مالکیت املاک را داشته باشد.

۲. شرکت تأسیس‌شده خارج از ترکیه

وضعیت یک شرکت خارجی که خارج از ترکیه تأسیس شده است با یک شرکت ترکیه‌ای دارای سرمایه خارجی متفاوت است و ممکن است محدودیت‌ها و شرایط خاصی برای مالکیت ملک در ترکیه وجود داشته باشد.

بنابراین نباید فرض کرد که ثبت ملک به نام یک شرکت خارجی تأسیس‌شده خارج از ترکیه دقیقاً مانند ثبت ملک به نام یک شرکت ترکیه‌ای انجام می‌شود.

آیا خرید ملک از طریق شرکت بهتر از خرید شخصی است؟

لزوماً نه.

مالکیت از طریق شرکت ممکن است در برخی شرایط مزایایی داشته باشد، اما در عین حال تعهدات و هزینه‌های اداری، حسابداری و حقوقی بیشتری نیز ایجاد می‌کند.

هنگام مالکیت ملک از طریق شرکت باید موارد زیر را در نظر گرفت:

• هزینه‌های تأسیس شرکت.

• حسابداری.

• اظهارنامه‌ها و تعهدات مالیاتی.

• حساب‌های بانکی شرکت.

• مدیریت املاک.

• هزینه‌های مربوط به رعایت الزامات قانونی.

• هزینه‌های مرتبط با انحلال یا تغییر ساختار شرکت.

• مالیات‌های احتمالی هنگام فروش ملک یا توزیع سود.

بنابراین، اگر هدف صرفاً خرید یک آپارتمان برای استفاده شخصی باشد، تأسیس شرکت فقط برای این منظور ممکن است در بسیاری از موارد عملی نباشد.

مقایسه مالکیت شخصی و مالکیت شرکتی

توجه: نحوه اعمال مالیات در عمل بر اساس ماهیت معامله، وضعیت مالک و قوانین جاری متفاوت است؛ بنابراین تصمیم‌گیری نباید صرفاً بر اساس این جدول انجام شود.

مالیات‌ها و هزینه‌های خرید ملک در ترکیه

یکی از مهم‌ترین مواردی که هنگام خرید ملک باید محاسبه شود، موارد زیر است:

مالیات انتقال سند

هنگام ثبت فروش ملک، مالیات انتقال سند دریافت می‌شود و بر اساس ارزش اعلام‌شده معامله و قوانین مالیاتی جاری محاسبه می‌شود.

این مالیات در ترکیه با عنوان:

Tapu Harcı

شناخته می‌شود.

به‌طور معمول، نرخ مجموع ۴٪ از ارزش اعلام‌شده مشمول مالیات در نظر گرفته می‌شود، با توجه به مقررات مربوط به نحوه تقسیم این هزینه میان طرفین.

راهنمای مالیات املاک در ترکیه ۲۰۲۶

آیا مالیات بر ارزش افزوده VAT برای املاک در ترکیه وجود دارد؟

برخی معاملات خرید و فروش املاک در ترکیه ممکن است مشمول مالیات بر ارزش افزوده (VAT) باشند، در حالی که بسته به نوع ملک، فروشنده، خریدار و شرایط معامله، ممکن است معافیت‌ها یا مقررات متفاوتی اعمال شود.

بنابراین، وجود یا نرخ VAT را نمی‌توان صرفاً بر اساس قیمت ملک تعیین کرد.

به‌ویژه هنگام خرید ملک از یک شرکت توسعه‌دهنده، باید مشخص شود:

• آیا قیمت شامل VAT است؟

• آیا VAT اضافی پرداخت می‌شود؟

• آیا معافیت خاصی اعمال می‌شود؟

• فروشنده چه کسی است؟

• ماهیت ملک چیست؟

• شرایط معامله چیست؟

شرایط معافیت مالیاتی ۲۰۲۶

مالیات هنگام اجاره دادن ملک

اگر مالک ملک را اجاره دهد، ممکن است تعهدات مالیاتی مربوط به درآمد اجاره ایجاد شود.

نحوه برخورد مالیاتی می‌تواند بر اساس این موارد متفاوت باشد که مالک:

• شخص حقیقی باشد.

• شرکت باشد.

• مقیم مالیاتی ترکیه یا خارج از ترکیه باشد.

• از یک ملک یا چندین ملک درآمد داشته باشد.

• در شرایط خاص مشمول توافق‌نامه جلوگیری از مالیات مضاعف باشد.

بنابراین، باید میان مالیات‌های مربوط به خرید ملک و مالیات بر درآمد حاصل از اجاره تفاوت قائل شد.

مالیات هنگام فروش ملک

فروش ملک ممکن است بسته به موارد زیر آثار مالیاتی متفاوتی داشته باشد:

• مدت زمان نگهداری ملک.

• قیمت خرید.

• قیمت فروش.

• ماهیت مالک.

• اینکه مالک شخص باشد یا شرکت.

• ماهیت فعالیت.

• هزینه‌هایی که طبق قوانین مالیاتی قابل محاسبه هستند.

در اینجا یک نکته مهم مطرح می‌شود:

هنگام انتخاب بین مالکیت شخصی و شرکتی، مقایسه صرفاً قیمت خرید ملک صحیح نیست؛ بلکه هزینه‌های فروش و مالیات‌های احتمالی بر سود نیز باید در نظر گرفته شوند.

مالیات شرکت‌ها چطور؟

اگر ملک متعلق به یک شرکت باشد، درآمد و سود حاصل از فعالیت شرکت ممکن است مشمول قوانین مالیات شرکت‌ها در ترکیه شود.

نحوه اعمال مالیات بسته به موارد زیر متفاوت است:

• نوع شرکت.

• ماهیت فعالیت.

• درآمد.

• هزینه‌های قابل کسر.

• سود ایجادشده.

• اصلاحات مالیاتی و قوانین جاری در سال مربوطه.

بنابراین نباید خرید ملک به نام شرکت را به‌طور خودکار روشی برای کاهش مالیات در نظر گرفت.

استانبول یا بدروم: آیا انتخاب ساختار مالکیت متفاوت است؟

خود شهر تعیین نمی‌کند که ملک باید به نام شخص یا شرکت خریداری شود.

با این حال، ماهیت سرمایه‌گذاری ممکن است متفاوت باشد.

سرمایه‌گذاری در املاک استانبول

استانبول بازاری بزرگ و متنوع است که شامل موارد زیر می‌شود:

• آپارتمان‌های مسکونی.

• پروژه‌های لوکس.

• املاک تجاری.

• پروژه‌های چندمنظوره.

• املاک مناسب برای اجاره بلندمدت.

• پروژه‌های توسعه املاک.

اگر سرمایه‌گذار قصد داشته باشد یک سبد ملکی چندواحدی ایجاد کند، ساختار حقوقی و مالیاتی می‌تواند اهمیت بیشتری پیدا کند.

سرمایه‌گذاری در املاک بدروم

بدروم حضور پررنگی در بازار املاک لوکس، ویلاها و املاک مرتبط با سبک زندگی و گردشگری دارد.

استراتژی سرمایه‌گذاری ممکن است بسته به اینکه ملک:

• برای استفاده شخصی باشد.

• برای اجاره فصلی باشد.

• برای اجاره بلندمدت باشد.

• برای سرمایه‌گذاری و فروش مجدد باشد.

متفاوت باشد.

این موضوع می‌تواند بر بررسی ساختار مناسب مالکیت تأثیر بگذارد.

آیا می‌توان ملک متعلق به شرکت را فروخت؟

بله. شرکت می‌تواند ملک را مطابق قوانین و مراحل مربوطه به فروش برساند.

اما در اینجا باید میان دو نوع معامله متفاوت تمایز قائل شد:

فروش ملک

شرکت خود ملک را می‌فروشد و مالکیت آن به خریدار منتقل می‌شود.

فروش سهام شرکت

در برخی ساختارها، به جای فروش مستقیم ملک، ممکن است مالکیت خود شرکت منتقل شود.

این دو معامله از نظر حقوقی و مالیاتی یکسان نیستند و ممکن است آثار متفاوتی برای خریدار و فروشنده داشته باشند.

بنابراین، نباید صرفاً با این تصور که فروش شرکت همیشه ساده‌تر یا کم‌هزینه‌تر خواهد بود، از ساختار شرکتی استفاده کرد.

آیا خرید ملک به نام شرکت به دریافت تابعیت ترکیه کمک می‌کند؟

ملکی که از نظر ارزش و شرایط واجد الزامات باشد، می‌تواند در چارچوب درخواست تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در املاک مورد استفاده قرار گیرد، مطابق قوانین جاری.

حداقل مبلغ شناخته‌شده سرمایه‌گذاری ملکی برای این مسیر ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا است و شرط عدم فروش ملک به مدت سه سال نیز طبق مقررات مربوطه وجود دارد.

با این حال، مالکیت ملک به نام شرکت به‌طور خودکار به این معنا نیست که سهامداران یا صاحبان شرکت تابعیت ترکیه دریافت خواهند کرد.

شرایط تابعیت بر اساس موارد زیر متفاوت است:

• هویت سرمایه‌گذار.

• روش سرمایه‌گذاری.

• مالکیت ملک.

• منبع سرمایه.

• شرایط ملک.

• محدودیت‌های قانونی.

• مدارک مورد نیاز.

بنابراین، پیش از اتکا به سرمایه‌گذاری ملکی برای دریافت تابعیت، باید واجد شرایط بودن سرمایه‌گذار و ملک بررسی شود.

آیا می‌توان از ملک شخصی برای اهداف تجاری استفاده کرد؟

می‌توان ملک را مطابق قوانین و مقررات مربوطه اجاره داد و از آن درآمد کسب کرد، اما ماهیت فعالیت اهمیت دارد.

برای مثال، میان موارد زیر تفاوت وجود دارد:

• اجاره آپارتمان برای مدت طولانی.

• اجاره ملک برای دوره‌های کوتاه.

• بهره‌برداری از ملک به‌عنوان فعالیت گردشگری.

• استفاده از ملک به‌عنوان دفتر.

• استفاده از ملک برای فعالیت تجاری.

برخی انواع اجاره کوتاه‌مدت ممکن است مشمول شرایط و مجوزهای خاص باشند.

بنابراین، نحوه استفاده از ملک باید پیش از خرید مشخص شود، نه پس از آن.

وضعیت ارث چگونه است؟

این موضوع به‌ویژه برای املاک با ارزش بالا اهمیت دارد.

هنگامی که ملک به نام یک شخص خریداری می‌شود، ملک بخشی از دارایی‌های آن شخص محسوب شده و ممکن است پس از فوت، مشمول قوانین ارث، مالیات‌ها و مراحل مربوطه شود.

در ساختار شرکتی، فرد مالک سهام یا سهم شرکت است، در حالی که خود شرکت مالک ملک محسوب می‌شود.

در نتیجه، انتقال مالکیت ممکن است از نظر اقتصادی و حقوقی متفاوت باشد.

به همین دلیل، ساختار شرکتی می‌تواند موضوع مهمی در برنامه‌ریزی بلندمدت دارایی و ارث باشد؛ اما این موضوع به این معنا نیست که مالکیت شرکتی همیشه بهتر از مالکیت شخصی است.

مالکیت مشترک چگونه است؟

بیش از یک نفر می‌توانند مطابق ساختار قانونی مربوطه، یک ملک را به‌صورت مشترک خریداری و مالک شوند.

برای مثال، دو یا چند نفر می‌توانند به‌صورت مشترک مالک یک ملک باشند.

در این حالت باید موارد زیر به‌صورت واضح مشخص و مستند شوند:

• درصد مالکیت هر طرف.
• منبع سرمایه.
• نحوه تصمیم‌گیری.
• نحوه استفاده از ملک.
• نحوه فروش در آینده.
• نحوه تقسیم درآمد.
• نحوه برخورد با فوت یا خروج یکی از مالکان.

در سرمایه‌گذاری‌های مشترک، وجود یک توافق‌نامه حقوقی شفاف پیش از خرید می‌تواند به کاهش اختلافات آینده کمک کند.

چه زمانی مالکیت شخصی مناسب است؟

مالکیت شخصی ممکن است گزینه‌ای عملی باشد زمانی که هدف عبارت باشد از:

• خرید خانه برای سکونت.
• خرید یک آپارتمان سرمایه‌گذاری.
• خرید ملک برای استفاده شخصی.
• اجاره دادن یک ملک یا تعداد محدودی ملک.
• نگهداری ملک برای بلندمدت.
• کاهش مراحل اداری مرتبط با مدیریت شرکت.

در این شرایط، سادگی اداری می‌تواند عامل مهمی باشد.

چه زمانی باید مالکیت شرکتی را در نظر گرفت؟

مالکیت شرکتی ممکن است زمانی ارزش بررسی داشته باشد که هدف عبارت باشد از:

• ایجاد یک سبد ملکی.
• سرمایه‌گذاری از طریق یک ساختار سازمانی.
• مدیریت چندین ملک.
• وجود شرکای سرمایه‌گذاری.
• توسعه پروژه‌ها یا انجام فعالیت‌های ملکی.
• جدا کردن فعالیت تجاری از مالکیت شخصی.
• برنامه‌ریزی برای مدیریت بلندمدت دارایی‌ها.

با این حال، تصمیم نهایی باید پس از بررسی هزینه‌ها، مالیات‌ها و ساختار حقوقی پیشنهادی گرفته شود.

۶ سؤال که پیش از انتخاب ساختار مالکیت باید از خود بپرسید

پیش از تصمیم‌گیری، از خود بپرسید:

۱. چرا می‌خواهم ملک بخرم؟

آیا هدف:

• سکونت است؟
• اجاره است؟
• فروش مجدد است؟
• سرمایه‌گذاری بلندمدت است؟
• دریافت تابعیت است؟
• ایجاد یک سبد ملکی است؟

۲. قصد دارم چند ملک داشته باشم؟

خرید یک ملک با ایجاد یک سبد شامل چندین ملک متفاوت است.

۳. آیا شخصاً از ملک استفاده خواهم کرد؟

اگر ملک برای استفاده شخصی باشد، مالکیت شخصی ممکن است در بسیاری از موارد ساده‌تر باشد.

۴. آیا شریک سرمایه‌گذاری دارم؟

اگر شریک وجود دارد، ساختار حقوقی باید پیش از پرداخت هر مبلغی به‌دقت بررسی شود.

۵. برنامه من برای فروش چیست؟

مالیات‌ها و هزینه‌های احتمالی مربوط به فروش باید از زمان خرید مورد بررسی قرار گیرند.

۶. در آینده چه اتفاقی برای ملک خواهد افتاد؟

ارث، انتقال دارایی، شرکا و مدیریت بلندمدت ملک همگی باید در نظر گرفته شوند.

چک‌لیست برای سرمایه‌گذاران خارجی

پیش از امضای قرارداد خرید ملک در ترکیه، توصیه می‌شود موارد زیر بررسی شوند:

• هویت فروشنده.
• سند مالکیت.
• وضعیت حقوقی ملک.
• وجود رهن یا توقیف.
• ارزش ملک.
• ارزیابی ملک در صورت نیاز.
• مالیات‌ها و هزینه‌ها.
• هزینه‌های حقوقی.
• هزینه‌های ثبت.
• روش پرداخت.
• شرایط قرارداد فروش.
• شرایط تحویل.
• هزینه‌های مدیریت پروژه.
• امکان اجاره دادن.
• قوانین مربوط به اجاره کوتاه‌مدت، در صورت ارتباط.
• آثار مالیاتی احتمالی.
• ساختار مالکیت.
• برنامه فروش در آینده.

اشتباهات رایج هنگام انتخاب روش مالکیت

اشتباه اول: تأسیس شرکت فقط برای فرار از مالیات

داشتن شرکت لزوماً به معنای مالیات کمتر نیست.

پیش از تصمیم‌گیری باید یک مقایسه کامل مالیاتی انجام شود.

اشتباه دوم: انتخاب شرکت صرفاً به دلیل ارزش بالای ملک

ارزش بالای ملک به‌تنهایی به این معنا نیست که مالکیت شرکتی گزینه مناسبی است.

اشتباه سوم: نادیده گرفتن هزینه‌های شرکت

باید هزینه‌های سالانه شرکت محاسبه شوند، نه فقط هزینه اولیه تأسیس آن.

اشتباه چهارم: در نظر نگرفتن فروش

بسیاری از سرمایه‌گذاران بر هزینه خرید تمرکز می‌کنند و بررسی سناریوی فروش آینده را فراموش می‌کنند.

اشتباه پنجم: اشتباه گرفتن شرکت ترکیه‌ای با شرکت خارجی

قوانین مربوط به شرکت‌های تأسیس‌شده در ترکیه با قوانین شرکت‌های تأسیس‌شده خارج از ترکیه متفاوت است.

اشتباه ششم: اتکا به اطلاعات قدیمی

قوانین املاک، مالیات‌ها و الزامات سرمایه‌گذاری ممکن است تغییر کنند.

بنابراین، باید قوانین و مقررات معتبر در تاریخ انجام معامله بررسی شوند.

آیا قصد خرید ملک در ترکیه را دارید؟

اگر قصد خرید ملک در استانبول، بدروم یا هر شهر دیگری در ترکیه را دارید، تیم Luxury Signature Real Estate می‌تواند در ارزیابی ملک، درک ساختار مالکیت و بررسی گزینه‌های سرمایه‌گذاری و مراحل مرتبط با خرید به شما کمک کند.

برای دریافت اطلاعات اولیه درباره ملک و ساختار مالکیت مناسب برای برنامه سرمایه‌گذاری خود، با Luxury Signature Real Estate تماس بگیرید.

نوشته شده توسط Mudar Mutlak

COO

Mudar Mutlak از متخصصان باتجربه در حوزه املاک و مستغلات است که در زمینه مدیریت عملیات، مشاوره سرمایه‌گذاری و مدیریت...

مشاهده همه مقالات