Руководство по аренде жилья и коммерческих помещений, освобождениям, расчёту налога и подаче декларации

Если вы живёте за пределами Турции и сдаёте там недвижимость, у вас может возникать обязанность платить налог в Турции, даже если в течение года вы не въезжали в страну. Однако порядок расчёта налога и подачи декларации зависит от вашего налогового резидентства, использования объекта, статуса арендатора и того, удерживался ли налог у источника выплаты.

Главное на 2026 год: при соблюдении условий освобождение для дохода от аренды жилья составляет 58 000 турецких лир в отношении дохода за 2026 год. Декларация, подававшаяся в марте 2026 года, относилась к доходу за 2025 год, для которого освобождение составляло 47 000 лир. У нерезидента арендный доход, полностью обложенный налогом у источника в Турции, обычно не включается в годовую декларацию, даже если превышает пороги, часто упоминаемые в разъяснениях для резидентов.

Это руководство касается физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Турции и сдающих принадлежащую им недвижимость вне рамок коммерческого предприятия. Недвижимость компаний, гостиничная деятельность и коммерчески организованная туристическая аренда требуют иного подхода.

От приёмки до сдачи в аренду: план управления квартирой в Стамбуле, если вы живёте за пределами Турции 

Первое: Кто считается налоговым нерезидентом Турции

Турецкий термин — Dar Mükellef, то есть лицо с ограниченной налоговой обязанностью. В принципе, в Турции такое лицо облагается налогом на доходы из турецких источников, включая аренду недвижимости, расположенной в стране.

Согласно статьям 3–7 Закона о подоходном налоге, налоговое резидентство определяется с учётом, в частности, следующих факторов:

• Наличие постоянного места жительства или устойчивого места проживания в Турции.

• Непрерывное пребывание более шести месяцев в течение календарного года; временные выезды не прерывают этот срок.

• Законодательные исключения для некоторых иностранцев, находящихся в стране временно, например для выполнения конкретной работы или задания, учёбы, лечения либо путешествия, при соблюдении соответствующих условий.

• Положения соглашения об избежании двойного налогообложения, если лицо признаётся резидентом двух государств.

Поэтому владение недвижимостью, наличие турецкого вида на жительство или иностранного гражданства сами по себе не определяют налоговый статус. Формула «менее 183 дней» также не является полноценным юридическим критерием для всех случаев. Гражданин Турции, фактически проживающий за рубежом, может подпадать под правила для нерезидентов, с учётом исключений, связанных с его работой и отношениями с турецкими организациями.

Практический шаг: До выбора формы декларации попросите бухгалтера установить ваш налоговый статус за соответствующий год. Если место проживания менялось в течение года или у вас есть тесные связи с двумя странами, необходимо проверить фактические обстоятельства и применимое соглашение. 

Турецкое гражданство и налоговое резидентство в Турции в 2026 году | Руководство для инвестора

Второе: Какой налоговый год имеется в виду, когда мы говорим о 2026 годе

Год получения дохода не обязательно совпадает с годом подачи декларации.

Показатель	Доход за 2025 год	Доход за 2026 год
Период, к которому относится доход	1 января — 31 декабря 2025 года	1 января — 31 декабря 2026 года
Освобождение для аренды жилья при соблюдении условий	47 000 лир	58 000 лир
Порог совокупного валового дохода, связанный с утратой освобождения для жилья	1 200 000 лир	1 500 000 лир
Начальная ступень со ставкой 15%	Налоговая база до 158 000 лир	Налоговая база до 190 000 лир
Обычный период подачи годовой декларации	Март 2026 года	Март 2027 года
Уплата годового подоходного налога	Март и июль 2026 года	Март и июль 2027 года по действующим правилам

Налоговое управление Турции подтвердило, что декларация о доходе за 2025 год подавалась с 1 по 31 марта 2026 года, первый платёж вместе с гербовым сбором за декларацию подлежал внесению до 31 марта 2026 года, а второй — до 31 июля 2026 года.

К доходу за 2026 год применяются пороги и ступени 2026 года, даже если декларация подаётся в 2027 году. В начале декларационной кампании 2027 года следует проверить календарь GİB: праздники и официальные продления могут повлиять на окончательную дату. Нельзя автоматически использовать освобождение или шкалу 2027 года для расчёта налога на доход за 2026 год. 

Третье: Разница между арендой жилья и коммерческой недвижимости для нерезидента

Типичная ситуация	Основной порядок
Жильё сдано физическому лицу для проживания, без удержания налога	Проверяется освобождение для жилья, затем при необходимости подаётся декларация
Офис или магазин сдан арендатору, обязанному удерживать налог, и вся аренда обложена у источника в Турции	Нерезидент не подаёт по этому доходу годовую декларацию и не включает его в декларацию по другим доходам
Аренда без удержания налога, на которую не распространяется освобождение	Нерезидент обязан задекларировать её независимо от суммы
Объект используется частично для проживания, частично для работы, а арендатор обязан удерживать налог	Удержание может распространяться на всю арендную плату; необходимо проверить использование и договор
Краткосрочная туристическая аренда или коммерчески организованная деятельность	Нельзя исходить из автоматического применения обычных правил личной аренды

Важно: Не применяйте к нерезиденту автоматически порог 400 000 лир на 2026 год для некоторых доходов резидентов, облагаемых у источника, или порог 22 000 лир для некоторых доходов резидентов без удержания и без освобождения. Статья 86/2 устанавливает для нерезидентов другие правила. 

Самого описания объекта как «коммерческого» также недостаточно, чтобы сделать вывод об удержании налога. Нужно установить налоговый статус арендатора и проверить фактическое удержание. И наоборот, например, сдача жилья компании может требовать анализа удержания, а не автоматического применения правил для жилья, сданного физическому лицу.

Четвёртое: Освобождение для дохода от аренды жилья в 2026 году

При соблюдении условий статья 21 освобождает 58 000 лир валового годового дохода от аренды жилья за 2026 год.

Как применяется освобождение

• Если годовой доход от аренды жилья не превышает порог и лицо имеет право на освобождение, подавать декларацию только из-за этого дохода не требуется.

• Если порог превышен, сумма освобождения вычитается из валового дохода до расчёта расходов, принимаемых к вычету.

• Освобождение предоставляется один раз на человека по совокупности сдаваемых им жилых объектов, а не отдельно по каждой квартире.

• При долевой собственности доля дохода каждого владельца и его право на освобождение рассматриваются отдельно.

• Освобождение для жилья не вычитается из арендной платы за офис или магазин.

• Это не ежемесячная льгота и не отдельный порог для каждого договора аренды. 

Когда право на освобождение может быть утрачено

К обстоятельствам, исключающим его применение, относятся:

1. Установленная законом обязанность подавать годовую декларацию по прибыли от коммерческой, сельскохозяйственной или профессиональной деятельности.

2. Превышение доходом от жилья суммы освобождения и превышение совокупным валовым доходом, учитываемым в установленном законом тесте, 1 500 000 лир в 2026 году. В тест включаются предусмотренные законом зарплата, доходы от капитала, недвижимости и другие категории, даже если часть из них не отражается в годовой декларации.

3. Непредставление обязательного к декларированию дохода либо его занижение, с учётом правил исправления и добровольного раскрытия до обнаружения нарушения налоговым органом.

Поэтому турецкий доход от коммерческой аренды, обложенный у источника, может влиять на право на освобождение для жилья, хотя не включается в годовую декларацию нерезидента.

При наличии зарплаты или источников дохода вне Турции необходимо определить, что входит в тест на освобождение, исходя из налогового статуса, источника дохода и соглашения. Нельзя превращать этот тест в ошибочное правило о том, что весь мировой доход нерезидента стал облагаться налогом в Турции. 

Налоги на недвижимость в Турции 2026: Руководство, правила и расходы для иностранных покупателей

Пятое: Как рассчитывается чистый налогооблагаемый доход от аренды

Налог по годовой декларации не всегда рассчитывается со всей полученной арендной платы. Закон допускает два метода учёта расходов, каждый со своими условиями.

Первый метод: Фиксированный вычет расходов в размере 15 процентов

Он называется Götürü Gider. Для аренды жилья, имеющей право на освобождение:

1. Сложите арендные доходы, относящиеся к году.

2. Вычтите освобождение для жилья.

3. Вычтите 15% остатка в качестве фиксированных расходов.

4. Примените шкалу подоходного налога к базе после прочих допустимых вычетов, если они есть.

Этот вычет не является налоговой ставкой и не означает, что налог равен 15% аренды. Фактические расходы нельзя дополнительно вычесть наряду с ним. Выбравший этот метод не может вернуться к фактическим расходам до истечения двух лет. Выбранный метод применяется к объектам в пределах его действия: нельзя выбирать разный метод для каждой квартиры в зависимости от наиболее выгодного результата. 

Второй метод: Вычет фактических расходов

Он называется Gerçek Gider. При наличии подтверждений, связи с объектом и несении расходов владельцем могут учитываться:

• Управление, страхование, содержание и допустимый ремонт.

• Некоторые расходы на воду, отопление и услуги, оплаченные владельцем.

• Налоги и сборы на недвижимость, отвечающие условиям признания расходами.

• Амортизация при соблюдении условий и учёт капитальных затрат в соответствии с их характером.

• Проценты по займам, связанным с нежилой недвижимостью, в рамках установленных правил.

• Вычет 5% стоимости приобретения одного сдаваемого жилого объекта в течение пяти лет начиная с года приобретения, в пределах дохода по этому объекту и условий статьи 74.

Изменение, на которое следует обратить внимание: Закон 7566 исключил проценты по кредитам на жилую недвижимость из вычетов начиная с налоговых периодов, начавшихся 1 января 2025 года. Поэтому не полагайтесь на старые статьи, разрешающие вычитать проценты по кредиту на квартиру без этого ограничения. Погашение основной суммы кредита также не становится автоматически вычитаемым расходом по аренде. 

Если вы используете освобождение для жилья, фактические расходы нельзя вычитать полностью. Исключается часть, относящаяся к освобождённому доходу, по формуле:

Вычитаемый расход = допустимый расход × доход после освобождения ÷ валовой доход.

Нерезидент также не вправе вычитать арендную плату за своё жильё в иностранном государстве проживания из дохода от турецкой недвижимости лишь потому, что снимает там жильё. Документы по расходам необходимо хранить установленный срок; руководство GİB указывает пять лет начиная с года, следующего за соответствующим годом. 

Шестое: Шкала налога на доход от аренды за 2026 год

Это шкала для доходов, не относящихся к оплате труда, включая аренду, отражаемую в годовой декларации. Она применяется к налоговой базе, а не к цене покупки объекта.

Годовая налоговая база в турецких лирах	Расчёт подоходного налога
До 190 000	15%
Свыше 190 000 до 400 000	28 500 + 20% суммы превышения над 190 000
Свыше 400 000 до 1 000 000	70 500 + 27% суммы превышения над 400 000
Свыше 1 000 000 до 5 300 000	232 500 + 35% суммы превышения над 1 000 000
Свыше 5 300 000	1 737 500 + 40% суммы превышения над 5 300 000

Попадание в ступень 27% или 35% не означает, что эта ставка применяется ко всему доходу. Система прогрессивная: предыдущие ступени продолжают рассчитываться по своим ставкам.

Не заменяйте порог 1 000 000 лир в таблице налога на аренду порогом 1 500 000 лир для зарплаты. Порог для зарплаты действительно используется в тесте на право на освобождение для жилья, но это не превращает аренду в трудовой доход. 

Седьмое: Практические примеры налога на аренду в 2026 году

Следующие примеры носят учебный характер и предполагают правильно установленный статус нерезидента и отсутствие иных доходов или вычетов, кроме указанных. В них не включены гербовый сбор за декларацию, налог на недвижимость и услуги бухгалтера.

Пример первый: Квартира с годовой арендой 600 000 лир

Предположим, что владелец имеет право на освобождение для жилья и выбрал вычет расходов 15%:

• Валовой доход: 600 000 лир.

• После освобождения 58 000 лир: 542 000 лир.

• Фиксированные расходы: 81 300 лир.

• Налоговая база: 460 700 лир.

• Налог: 70 500 + 27% × 60 700 = 86 889 лир.

В этом примере это примерно 14,48% валового дохода, а не фиксированная ставка для всех владельцев.

Почему важно различать годы? Если бы тот же доход относился к 2025 году, применялись бы освобождение 47 000 лир и шкала 2025 года, а налог при тех же предпосылках составил бы 95 913,50 лиры. Подача декларации и уплата в 2026 году не дают оснований использовать для него таблицу доходов 2026 года.

Пример второй: Тот же доход и допустимые фактические расходы 120 000 лир

• Доход после освобождения: 542 000 лир.

• Вычитаемый расход: 120 000 × 542 000 ÷ 600 000 = 108 400 лир.

• Налоговая база: 433 600 лир.

• Налог: 70 500 + 27% × 33 600 = 79 572 лиры.

Разница с фиксированным методом в этом случае — 7 317 лир. Однако нельзя выбрать фактические расходы просто из-за наличия платежей на такую сумму: все они должны быть допустимы по закону и документально подтверждены, а обстоятельства владельца должны позволять сменить метод.

Пример третий: Магазин с валовой арендой 50 000 лир в месяц

Предположим, что арендатор обязан удерживать налог и вся аренда правильно обложена удержанием 20%:

• Валовая месячная аренда: 50 000 лир.

• Удержание: 10 000 лир.

• Сумма, поступающая владельцу: 40 000 лир.

• Валовая годовая аренда: 600 000 лир; годовое удержание: 120 000 лир.

Нерезидент не добавляет эту аренду в годовую декларацию и не пересчитывает её по шкале лишь потому, что валовая сумма превысила 400 000 лир.

Если же договор предусматривает получение владельцем 50 000 лир чистыми после удержания 20%, расчётная валовая сумма составит 62 500 лир, а удержание — 12 500 лир. Поэтому значения «чистая» и «валовая» аренда необходимо определить в договоре.

Пример четвёртый: Коммерческая аренда без удержания

Предположим доход 180 000 лир от арендатора, не обязанного удерживать налог, отсутствие освобождения и других доходов и допустимость фиксированных расходов:

• Нерезидент декларирует весь доход, не ссылаясь на порог 22 000 лир для некоторых случаев резидентов.

• Фиксированный расход: 27 000 лир.

• Налоговая база: 153 000 лир.

• Подоходный налог: 22 950 лир.

Пример пятый: Жилая и коммерческая аренда с утратой освобождения

Предположим, нерезидент получил в Турции в 2026 году:

• 360 000 лир от аренды жилья без удержания.

• 1 200 000 лир валового дохода от коммерческой аренды, полностью обложенного у источника.

Общая сумма — 1 560 000 лир, то есть больше 1 500 000 лир. В этом примере владелец не получает освобождение для жилья, при этом коммерческая аренда с удержанием остаётся за пределами годовой декларации.

При фиксированных расходах база по аренде жилья составляет 306 000 лир, а налог — 51 700 лир. Коммерческое удержание равно 240 000 лир. Оно не вычитается автоматически из налога на жильё, поскольку относится к доходу, не включённому в эту декларацию.

Восьмое: Что считается арендным доходом за год

Основой является получение денег или дохода в натуральной форме, с учётом важных правил:

• Аренда за текущий или предыдущие годы обычно учитывается в году получения.

• Авансовая аренда за будущие годы распределяется по соответствующим годам, а не целиком признаётся доходом года поступления.

• Аренда в иностранной валюте пересчитывается в лиры по курсу покупки валюты Центрального банка Турции на дату получения.

• Поступление на счёт за пределами Турции само по себе не меняет источник дохода от недвижимости в Турции.

• Возвратный по своей природе обеспечительный депозит не считается арендой автоматически. Если он использован для погашения аренды или требований, необходимо проверить характер суммы и её правильный учёт.

• Фактически пустующий объект отличается от объекта, предоставленного другому человеку бесплатно. При бесплатном пользовании или заниженной аренде может применяться «вменённая арендная плата» с определёнными исключениями. 

Если нет оценки, утверждённой компетентным органом или судом, вменённая аренда зданий и земли в принципе составляет 5% налоговой стоимости недвижимости, а не цены в объявлении о продаже. Исключения включают предоставление жилья для проживания родственникам по восходящей или нисходящей линии либо братьям и сёстрам в пределах статьи 73. Это исключение нельзя распространять на любого родственника или любое количество объектов.

Девятое: Как нерезидент подаёт декларацию и платит налог

Можно воспользоваться системой Hazır Beyan Налогового управления или услугами уполномоченного бухгалтера с соблюдением установленных процедур. Предзаполненные данные в системе не освобождают владельца от проверки их правильности.

Перед подачей подготовьте:

1. Соответствующий налоговый или идентификационный номер и регистрационные данные в компетентной налоговой инспекции.

2. Документ о праве собственности и долю владения по каждому объекту.

3. Договоры аренды с указанием жилого или коммерческого использования.

4. Учёт фактических поступлений, переводов, авансов и задолженности.

5. Данные об удержании, валовой и чистой аренде, если арендатор обязан удерживать налог.

6. Счета по допустимым расходам, если выбран фактический метод.

7. Документы для подтверждения налогового резидентства или применения международного соглашения.

8. После завершения — копию утверждённой декларации, уведомление о начислении и квитанции об оплате.

Нерезиденту без надлежащей регистрации может потребоваться открыть дело в компетентной инспекции до использования системы. При наличии необходимой регистрации и средств доступа декларацию можно подать электронно из-за пределов Турции, поэтому личную поездку не следует считать обязательной во всех случаях. 

Документирование платежей: По турецким правилам платежи за жилую и коммерческую аренду, включая краткосрочную, должны подтверждаться через банк или PTT. Наличные платежи могут повлечь отдельные санкции для сторон. Указывайте понятное назначение перевода: аренда, объект и период; сохраняйте подтверждения. 

Десятое: Другие налоги и сборы, которые следует учитывать

Муниципальный налог на недвижимость

Emlak Vergisi отличается от налога на арендный доход. Он связан с владением объектом и его налоговой стоимостью в муниципалитете и может подлежать уплате даже без сдачи в аренду, если не действует освобождение.

Тип здания	Общая ставка	В пределах крупных муниципалитетов, охватываемых законом
Жилое	0,1% в год	0,2% в год
Нежилое, например магазин или офис	0,2% в год	0,4% в год

Например, для жилья с налоговой стоимостью 5 000 000 лир в зоне со ставкой 0,2% базовый налог составит 10 000 лир до освобождений и других составляющих. Вместе с ним может взиматься взнос на охрану культурных ценностей в размере 10% начисленного налога на недвижимость, а не 10% стоимости объекта.

Налог обычно уплачивается двумя частями: первая — в марте, апреле и мае, вторая — в ноябре. Стоимость на 2026 год следует получить в муниципалитете, а не оценивать по цене покупки квартиры или предполагать одинаковое повышение без проверки. 

Налог на экологическую уборку по своим правилам связан с пользователем здания и для жилья часто отражается в счёте за воду. Не путайте его с налогом на недвижимость, который возлагается на владельца или соответствующего правообладателя. 

Налог на дорогостоящее жильё

Değerli Konut Vergisi — отдельный налог, не совпадающий с муниципальным налогом и налогом на арендный доход. В 2026 году базовый порог составляет 17 711 000 лир налоговой стоимости здания.

Налоговая стоимость жилья в 2026 году	Налог при возникновении обязанности и отсутствии освобождения
Свыше 17 711 000 до 26 567 000 лир	0,3% превышения над 17 711 000
Свыше 26 567 000 до 35 425 000 лир	26 568 лир + 0,6% превышения над 26 567 000
Свыше 35 425 000 лир	79 716 лир + 1% превышения над 35 425 000

Однако одной высокой стоимости недостаточно для окончательного вывода. Есть освобождения, в том числе для единственного жилья в Турции и для одного наименее дорогого объекта среди нескольких жилых объектов, подпадающих под этот налог, с соответствующими обязанностями по уведомлению.

Кроме того, обязанность начинается с года, следующего за возникновением её основания. Поэтому необходимо проверить стоимость за предыдущий и текущий годы, статус собственности и освобождение, а не просто сравнить рыночную цену объекта с порогом.

Обычный срок подачи — до 20 февраля, уплата — двумя частями в конце февраля и августа с учётом праздников. В календаре 2026 года скорректированный срок первого платежа приходился на 2 марта 2026 года, второго — на 31 августа 2026 года. 

Налог на добавленную стоимость

Сдача нежилой недвижимости не означает автоматического начисления НДС. Аренда недвижимости, не входящей в состав хозяйственного предприятия, в принципе подпадает под освобождение по статье 17/4-d Закона об НДС.

Включение объекта в предприятие, превращение деятельности в организованный коммерческий бизнес или сдача прав на эксплуатацию вместо одного лишь объекта могут изменить результат. Удержание подоходного налога Stopaj нужно отделять от НДС KDV: это разные налоги. 

Гербовый сбор

Гербовый сбор за декларацию отличается от сбора по договору аренды:

• Сбор за годовую декларацию по подоходному налогу, поданную в 2026 году, составлял 1 189,50 лиры. Нельзя считать, что такая же сумма будет взиматься за декларацию в 2027 году; нужно проверить утверждённый на тот момент размер.

• Договоры аренды без освобождения в принципе облагаются сбором 1,89 промилле, то есть 0,189%, от суммы аренды за срок договора, с проверкой условий документа, гарантий и применимых положений.

• Существуют освобождения для договоров аренды физическими лицами жилья вне хозяйственных предприятий и для других определённых случаев. Поэтому начислять сбор по договору для всех квартир без различия неправильно. 

Сборы за переход права собственности при покупке, возможный налог на прибыль от продажи и налог на наследство или дарение не являются ежегодными налогами на арендный доход. Они возникают при соответствующей операции и требуют отдельного расчёта.

Одиннадцатое: Краткосрочная аренда через платформы

Посуточная или понедельная сдача квартиры туристам с регуляторной и налоговой точки зрения — не просто сокращённая версия годового договора жилой аренды.

Туристическая аренда на срок 100 дней или менее за один раз подпадает под специальный разрешительный режим Закона 7464. Повторяющаяся коммерчески организованная деятельность также может признаваться бизнесом: тогда меняются правила регистрации, деклараций, счетов и НДС, а характер эксплуатации может создавать и другие обязанности.

Прежде чем размещать объявление или подписывать договор управления туристической арендой, проверьте разрешение на сдачу, условия здания и управления, кто будет вести деятельность и кто несёт налоговые обязанности. Не полагайтесь автоматически на освобождение 58 000 лир для обычной аренды жилья. 

Двенадцатое: Освобождает ли налоговое соглашение от уплаты налога в Турции

Наличие соглашения об избежании двойного налогообложения не означает освобождения аренды турецкой недвижимости от турецкого налога. Общий подход соглашений к доходам от недвижимости — разрешить обложение в стране нахождения объекта.

Далее законы страны проживания и соглашение определяют, как учитывать турецкий налог: возможны зачёт уплаченного налога или освобождение дохода при соблюдении соответствующих условий и ограничений. Обязанность подать декларацию в стране проживания может сохраняться.

Поэтому храните турецкую декларацию, документы об удержании и уплате, подтверждение налогового резидентства. Проверяйте соглашение именно с фактической страной проживания, а не исходя только из гражданства. Единой пониженной ставки аренды для всех иностранцев по всем соглашениям не существует. 

Распространённые ошибки, увеличивающие затраты или ведущие к нарушению

• Применять освобождение 58 000 лир к доходу 2025 года, поскольку срок подачи пришёлся на 2026 год.

• Считать, что покупка недвижимости освобождает владельца от налога на аренду.

• Применять пороги для резидентов к владельцу-нерезиденту.

• Считать любую коммерческую аренду облагаемой у источника без проверки арендатора.

• Игнорировать разницу между валовой и чистой арендой в договоре.

• Вычитать проценты по жилищному кредиту по информации, не обновлённой после изменения 2025 года.

• Вычитать все фактические расходы при использовании освобождения для жилья.

• Считать освобождение от налога на дорогостоящее жильё освобождением от муниципального или подоходного налога.

• Подавать декларацию без электронного подтверждения либо без уплаты причитающихся сумм.

• Предполагать, что бухгалтер или управляющий выполнил обязанность, не запросив подтверждений подачи и оплаты.

Просрочка или сокрытие могут повлечь взыскание самого налога, процентов и санкций и повлиять на освобождение. Порядок зависит от характера и даты нарушения и от того, начал ли налоговый орган действия. Обнаружив ошибку, заранее проверьте возможность исправления и предусмотренного законом добровольного раскрытия, не дожидаясь требования.

Как реалистично оценить чистую доходность

Сравнивая жилой объект с коммерческим магазином, сначала рассчитайте ожидаемый доход с учётом простоев, затем расходы на управление, содержание и страхование, а после — подоходный налог или удержание, налог на недвижимость и другие применимые сборы. Для двух владельцев одного объекта результат может отличаться из-за налогового резидентства, права на освобождение или метода расходов.

До принятия инвестиционного решения подготовьте три отдельные цифры: валовая аренда, сумма, поступающая на ваш счёт, и чистая доходность после всех затрат. Обращаясь к команде Luxury Signature, укажите, что вам нужно сравнение чистой доходности, и объясните предполагаемый формат аренды, после чего передайте окончательный налоговый расчёт квалифицированному турецкому бухгалтеру.

Эта информация — общее руководство, а не налоговое заключение по индивидуальному случаю. Суммы, сроки и отдельные положения меняются; при подаче необходимо проверять действующие нормы и инструкции.

Вопросы и ответы о налогах на аренду в Турции для нерезидентов

1. Платит ли иностранец налог с аренды своей недвижимости в Турции?

Да, доход может облагаться налогом, поскольку объект находится в Турции. Иностранное гражданство или проживание за рубежом не означают освобождения, но в зависимости от обстоятельств возможны льготы или иные правила удержания.

2. Делает ли владение недвижимостью меня налоговым резидентом автоматически?

Нет. Нужно проверить фактическое постоянное место жительства, срок пребывания, исключения и соответствующее соглашение. Документ о собственности или вид на жительство не является самостоятельным полноценным тестом.

3. Нужно ли находиться в стране менее 183 дней, чтобы быть нерезидентом?

Не сводите вопрос к этому числу. Турецкий закон также использует критерии постоянного места жительства и более шести месяцев непрерывного пребывания в году, с правилами временных выездов и исключениями. Соглашение может разрешить двойное резидентство.

4. Каково освобождение для аренды жилья в Турции на 2026 год?

58 000 лир для дохода 2026 года при соблюдении условий. Для дохода 2025 года, декларировавшегося в марте 2026 года, освобождение составляло 47 000 лир.

5. Освобождение 58 000 лир — месячное или годовое?

Годовое, на человека по совокупности соответствующих жилых доходов. Оно не предоставляется ежемесячно и не повторяется автоматически для каждой квартиры.

6. Есть ли отдельное освобождение для каждой квартиры?

Нет. Человек суммирует доход от своих жилых объектов и применяет одно освобождение, если имеет на него право. Но каждый совладелец отдельно проверяет свою долю и право на льготу.

7. Что если квартира оформлена на меня и супругу?

Каждый владелец декларирует свою фактическую долю с учётом собственных условий. При равных долях и доходе 600 000 лир доля каждого равна 300 000 лир, а не 600 000 на каждого. Сам факт брака не создаёт общей семейной декларации.

8. Гарантировано ли освобождение всем нерезидентам?

Нет. Оно может быть утрачено из-за других видов дохода, превышения теста совокупного валового дохода, нарушений декларирования или несоответствия аренды жилому характеру.

9. Каждый ли с доходом менее 58 000 лир не подаёт декларацию?

Это относится только к доходу от жилья, имеющему право на освобождение. У человека может быть другой доход, требующий декларирования, а освобождение для жилья не распространяется на магазин или офис.

10. Есть ли освобождение для жилья у коммерческого магазина?

Нет. Освобождение статьи 21 предназначено для жилого дохода. Коммерческую аренду рассматривают с учётом удержания и статуса владельца и арендатора, а не вычитают из неё 58 000 лир.

11. Что такое стопаж с аренды?

Это удержание подоходного налога арендатором, обязанным делать это по закону. Обычная ставка в рассматриваемом здесь случае — 20% валовой аренды. Это не НДС и не муниципальный сбор.

12. Должен ли нерезидент подавать декларацию, если коммерческая аренда превышает 400 000 лир?

Не только из-за превышения этой суммы. Если весь доход обложен у источника в Турции, нерезидент не включает его в годовую декларацию по статье 86/2. Отсутствие удержания или иной налоговый статус меняют анализ.

13. Что если арендатор не обязан удерживать налог?

Доход не становится автоматически освобождённым. Нерезидент должен декларировать доход без удержания и без освобождения независимо от суммы по применимым к нему правилам.

14. Можно ли вернуть стопаж из-за больших расходов?

Не следует этого предполагать. Если удержание является окончательным порядком обложения дохода нерезидента и доход не включается в годовую декларацию, автоматического пересчёта чистого дохода для возврата нет. Ошибки, соглашения или возврат требуют отдельного основания и процедуры.

15. Можно ли вычесть коммерческий стопаж из налога на квартиру?

Не автоматически. Если коммерческая аренда с удержанием остаётся вне декларации, её удержание не переносится на налог с другого жилого дохода. Любой зачёт должен относиться к доходу и порядку, допускаемым законом.

16. Является ли 15-процентный расход налоговой ставкой?

Нет. Это фиксированный вычет для определения базы, после чего применяется прогрессивная шкала. Коммерческое удержание 20% — также отдельный вопрос.

17. Что лучше: фактические или фиксированные расходы?

Результаты сравнивают после исключения недопустимых расходов и доли освобождённого дохода. Фактический метод может быть выгоднее при высоких допустимых расходах, но выбор фиксированного метода ограничивает переход в течение двух лет.

18. Можно ли вычитать управление, айдат и содержание?

При фактическом методе могут приниматься допустимые расходы, понесённые владельцем и связанные с объектом. Не каждый платёж с названием «айдат» и не любой ремонт подлежат немедленному вычету: часть расходов несёт арендатор, другие учитываются как капитальные.

19. Можно ли вычитать проценты по кредиту на квартиру?

Нет, согласно исключению для жилья, действующему с периодов дохода 2025 года. Проценты по финансированию нежилой недвижимости проверяются по условиям вычета, а погашенный основной долг не считается расходом автоматически.

20. Можно ли вычитать аренду моего жилья вне Турции?

Руководство GİB не разрешает нерезиденту на этом основании вычитать аренду своего жилья за рубежом из дохода от недвижимости в Турции.

21. Как действует вычет 5% стоимости квартиры?

Он может предоставляться при фактическом методе для одного жилого объекта на пять лет начиная с года приобретения, с условиями и ограничениями, связанными с доходом этого объекта. Это не вычет из самого налога; он не повторяется для всех квартир, а неиспользованная часть не создаёт на этом основании переносимый убыток.

22. Можно ли переносить убытки?

Убытки из-за превышения допустимых расходов могут переноситься в установленных законом пределах на срок до пяти лет. Но есть исключения, включая неиспользованную часть 5-процентного вычета стоимости приобретения и некоторые вычеты аренды собственного жилья владельца. Само снижение рыночной цены объекта не является вычитаемым убытком от аренды.

23. Как декларировать аренду в долларах или евро?

Пересчитывайте каждое поступление в лиры по курсу покупки валюты Центрального банка Турции на дату получения согласно применимому правилу. Не используйте один приблизительный годовой курс, если поступления были в разные даты. Это налоговое правило не заменяет проверку законности валюты договора в вашем случае.

24. Устраняет ли налог перевод аренды на зарубежный счёт?

Нет. Местонахождение счёта не отменяет турецкий источник аренды недвижимости в Турции. Также нужно соблюдать требования документирования платежей и страны получения средств.

25. Что если арендатор не платит?

Обычная личная аренда учитывается по получению. Просроченная аренда рассматривается при её поступлении по правилам соответствующего года. Нужно документировать задолженность и не смешивать неполучение с бесплатным пользованием или суммами, погашенными иным способом.

26. Что если получить аренду за три года вперёд?

При определении годового дохода авансовая аренда распределяется по годам, к которым относится. При этом обязательное удержание может быть связано с авансовой выплатой, поэтому нужно разделять момент удержания и распределение дохода.

27. Есть ли налог на аренду пустующего объекта?

Если объект действительно пустует и не приносит дохода, одно владение не создаёт арендный доход. Но муниципальный налог и налог на дорогостоящее жильё могут сохраняться при применимости. Бесплатное предоставление другому лицу может требовать проверки вменённой аренды.

28. Может ли мой ребёнок жить бесплатно без налога с вменённой аренды?

Может применяться исключение для жилья, предоставленного родственникам по восходящей или нисходящей линии либо братьям и сёстрам. Необходимо проверить число объектов, фактическое использование и условия статьи 73; нельзя предполагать охват любого родственника и любого количества квартир.

29. Нужно ли ехать в Турцию для подачи декларации?

Не обязательно. После оформления регистрации, доступа и надлежащих полномочий возможна электронная подача через Hazır Beyan или уполномоченного бухгалтера.

30. Платится ли налог на арендный доход муниципалитету?

Нет. Подоходный налог относится к Налоговому управлению и инспекции, а муниципальный налог на недвижимость платится соответствующему муниципалитету. Уплата одного не погашает другой.

31. Основан ли налог на дорогостоящее жильё на цене продажи?

Основа — налоговая стоимость здания по установленным законом правилам, не обязательно цена покупки или рыночного предложения. Также действуют освобождения и особые правила начала обязанности.

32. Если у меня только одно дорогостоящее жильё, освобождён ли я от всех налогов?

Нет. Освобождение единственного жилья относится к налогу на дорогостоящее жильё при его условиях, а не является общей льготой по муниципальному налогу или налогу на арендный доход.

33. Добавляется ли KDV к любой коммерческой аренде?

Нет. Нужно проверить включение объекта в хозяйственное предприятие и характер операции. Аренда объекта вне предприятия может быть освобождена от KDV даже при удержании подоходного налога.

34. Применяются ли эти правила к Airbnb или туристической аренде?

Не автоматически. Возможны разрешительные требования, признание деятельности бизнесом, другие декларации и счета. До расчёта следует определить характер эксплуатации.

35. Может ли компания-владелец использовать освобождение 58 000 лир?

Это руководство касается физических лиц, а указанное освобождение для жилья не является общей льготой для компаний. Владение через компанию требует анализа налога на прибыль, НДС, распределений и других вопросов в зависимости от структуры.

36. Запрещает ли соглашение об избежании двойного налогообложения Турции взимать налог?

Обычно нет, если речь об аренде расположенного в Турции объекта. Страна проживания может предоставить зачёт или освобождение по соглашению и своему законодательству, при сохранении требований декларирования и подтверждения.

37. Можно ли платить наличными с согласия арендатора?

Согласие сторон не отменяет обязательного подтверждения через банк или PTT. Используйте документируемый способ и подходящее назначение перевода: нарушение правил подтверждения может повлечь отдельный штраф.

38. Что делать, если я забыл декларацию за прошлый год?

Соберите поступления, договоры и расходы и обратитесь за проверкой исправления ситуации. Проценты, санкции и возможность сохранить освобождение зависят от обстоятельств и того, обнаружено ли нарушение органом. Не подавайте нулевую декларацию или приблизительные данные лишь для закрытия вопроса.

39. Есть ли дополнительные личные вычеты после расходов на недвижимость?

Закон может разрешать определённые вычеты по некоторым страховым взносам, расходам на образование и здоровье и пожертвованиям с учётом пределов, условий, места расходов и подтверждений. Не все личные платежи вычитаются автоматически и не являются частью 15-процентного вычета. Бухгалтер проверяет применимость статьи 89.

40. Какие важнейшие документы запросить после подачи бухгалтером?

Запросите утверждённую декларацию, уведомление о начисленном налоге, квитанцию каждого платежа и понятную расшифровку использованных освобождений, расходов и удержания. Изображения черновика декларации до её утверждения недостаточно.

---

---